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《典型物業(yè)管理案例分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、典型物業(yè)管理案例分析物業(yè)公司不是“第二警力”???案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。???分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或
2、有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。???點評：???當前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂???案例：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物
3、業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。???分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。???點評：???目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和
4、使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調，則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。物業(yè)管理費要明示???去年4月，某物業(yè)公司正式進駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權。根據商品房預售合同附件約定，物業(yè)公司每月應收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。物價管理部門
5、接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復議。???分析：根據物業(yè)管理條例的相關規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費的收取標準應由建設單位與購房人協(xié)商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。???點評：???當前，有關因物業(yè)管理收費標準問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費服務以及業(yè)主如何適應市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題。總的來說，物業(yè)管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。業(yè)委
6、會擅自打官司???案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房，業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸的官司里有一個是侵害了物業(yè)公司的商譽，須賠償幾萬元，業(yè)委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔訴訟風險，業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會做主，討回公道。分析：國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，誰擁有房地產權證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會
7、是廣大業(yè)主的權利機構，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。???點評：???目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟，有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你
8、未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。物業(yè)公司截留物業(yè)管理費???案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務合同》。合同約定業(yè)委會將廣場全權委托物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司可按市場有關規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費若有節(jié)余則歸業(yè)委會所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕
