典型物業(yè)管理案例分析

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1、典型物業(yè)管理案例分析物業(yè)公司不是“第二警力”???案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點(diǎn)了，便立即報(bào)了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。???分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無(wú)保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小

2、區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。???點(diǎn)評(píng)：???當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂???案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對(duì)李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就

3、一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。???分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對(duì)自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。???點(diǎn)評(píng)：???目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服

4、務(wù)費(fèi)相要挾，無(wú)形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。物業(yè)管理費(fèi)要明示???去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門。物價(jià)管理部門接到投訴后，經(jīng)過調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。???分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購(gòu)房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價(jià)管理部門只是登記備案而已。???點(diǎn)評(píng)

5、：???當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價(jià)管理等政府部門如何轉(zhuǎn)換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則的問題。總的來(lái)說，物業(yè)管理作為市場(chǎng)化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格。業(yè)委會(huì)擅自打官司???案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房，業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊挥玫叫^(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這5起官司中沒有一起征得過

6、業(yè)主大會(huì)的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。分析：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，誰(shuí)擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰(shuí)就是業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無(wú)權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過并明確授權(quán)才能生效。???點(diǎn)評(píng)：???目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有一個(gè)

7、小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時(shí)往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢意見表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。物業(yè)公司截留物業(yè)管理費(fèi)???案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定業(yè)委會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則

8、歸業(yè)委會(huì)所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕