天津大悅城公寓策劃報(bào)告

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1、2009.8.5天津大悅城—公寓階段性工作匯報(bào)天津大悅城JoyCity,Tianjin一天津市場(chǎng)近期發(fā)展動(dòng)態(tài)二客戶與產(chǎn)品的對(duì)位關(guān)系三我們?yōu)榭蛻舸蛟焓裁礃拥漠a(chǎn)品四開盤時(shí)間調(diào)整的說明五公寓營銷定位思考六開盤前策劃工作排期七我們下一步的重點(diǎn)工作目錄

2、天津大悅城JoyCity,Tianjin目錄

3、01天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)1、宏觀大勢(shì)2、競(jìng)品分析天津2009年上半年天津共成交土地370宗，其總占地面積2417萬平米，總建筑面積2421萬平米，同比下降23%。天津2009年土地成交開局比較平穩(wěn)，1-4月份穩(wěn)定增長。3月以來，天津市土地供應(yīng)及成交量也出現(xiàn)同比上漲

4、態(tài)勢(shì)。成交區(qū)域主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣、環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)，市內(nèi)六區(qū)的土地稀缺價(jià)值更加突顯。一級(jí)市場(chǎng)：土地市場(chǎng)相對(duì)較為平穩(wěn)，主要的成交區(qū)域集中在市區(qū)外，項(xiàng)目的城市稀缺性更加突出天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

5、宏觀大勢(shì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)從08年12月份的低迷中，逐漸走出，3月份維持2月份的良好趨勢(shì)，較大幅度回暖，在09年第二季度，整體交易量處于一個(gè)新高點(diǎn)，樓市進(jìn)一步復(fù)蘇。年初支撐成交面積的基本為剛性需求，進(jìn)入3月份后，改善性需求在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)之下也進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；而5月前后，在通脹預(yù)期的推動(dòng)下，部分投資性需求開始進(jìn)入市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)量價(jià)齊升的狀態(tài)。二級(jí)市場(chǎng)：整體市場(chǎng)在調(diào)

6、整中逐漸拉升，投資需求有所回升，對(duì)公寓類項(xiàng)目大勢(shì)利好天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

7、宏觀大勢(shì)注：表中數(shù)據(jù)均為全市成交量、成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)匯總而成從量價(jià)趨勢(shì)上看，全市在2009年上半年，1月量跌價(jià)升，2月量升價(jià)跌，從3月開始，實(shí)現(xiàn)了全面的量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。至09年6月，銷售面積和銷售金額均達(dá)到了歷史最高水平，分別為788005平米，均價(jià)5703.5元/平米。三級(jí)市場(chǎng)均伴隨著二級(jí)市場(chǎng)的頻率波動(dòng)，09年6月，銷售面積和銷售金額均達(dá)到了歷史最高水平，回暖現(xiàn)象明顯天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

8、宏觀大勢(shì)注：表中數(shù)據(jù)均為全市成交量、成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)匯總而成天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

9、宏觀大勢(shì)【土

10、地政策】——上半年主要政策導(dǎo)向在于調(diào)整土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，合理控制土地市場(chǎng)供應(yīng)，從源頭上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控【金融政策】——新型貸款制度和一系列信貸制度的出臺(tái)，目的在于推動(dòng)低谷中的房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖發(fā)展，金融政策上持放松態(tài)勢(shì)，助推上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖【住房政策】——一系列住房政策惠及各個(gè)經(jīng)濟(jì)層次的購買者，從各個(gè)角度拉動(dòng)市場(chǎng)的購房需求，促進(jìn)房市的發(fā)展【行政法規(guī)】——國內(nèi)和本市的相關(guān)利好政策出臺(tái)，逐步放松各項(xiàng)購房門檻、緩解地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，規(guī)范市場(chǎng)監(jiān)管，從行政角度完善金融、土地層面的救市政策【城市熱點(diǎn)】——政府加大交通軌道建設(shè)和城市規(guī)劃力度，通過對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)

11、施建設(shè)的投入，進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需，提升投資熱度政策利好：政府積極快速有效的反映，出臺(tái)了大量的政策法規(guī)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖發(fā)展天津大悅城JoyCity,Tianjin目錄

12、01天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)1、宏觀大勢(shì)2、競(jìng)品分析海河南京路老城廂板塊科貿(mào)街商圈奧體板塊一級(jí)項(xiàng)目二級(jí)項(xiàng)目三級(jí)項(xiàng)目項(xiàng)目：津塔公寓、天津中心、君隆廣場(chǎng)項(xiàng)目特征：占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地段資源、品牌開發(fā)商、4000元/平米以上精裝標(biāo)準(zhǔn)、品牌物業(yè)管理單價(jià)：18500-23000元/平米│總價(jià)：80萬~270萬單價(jià)：9000-13000元/平米總價(jià)：40萬~90萬項(xiàng)目：上城豪苑、金盛國際、君臨天下、上品、科

13、貿(mào)時(shí)代公寓、時(shí)代奧城項(xiàng)目特征：位于城市核心，多以產(chǎn)品品質(zhì)和附加值為銷售賣點(diǎn)，總價(jià)對(duì)銷售情況影響作用明顯。項(xiàng)目：海河大道、自在中環(huán)、東家項(xiàng)目特征：位于非熱點(diǎn)商務(wù)片區(qū)、品質(zhì)低端，毛坯，多以低單價(jià)低總價(jià)吸引過渡性居住客戶和低端投資人群。單價(jià)：7000-9000元/平總價(jià)：30萬~70萬小白樓板塊天津市在售公寓分布天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

14、競(jìng)品分析津門津塔：津門津塔6月46707月4464總成交金額4.4億1.8億剩余套數(shù)——60套銷售的主力戶型——60平米左右津門津塔以驚人的消化速度和成交價(jià)格，已經(jīng)刷新天津高端住宅市場(chǎng)的最高記錄。從津塔公寓的銷售情況看，60

15、平米是全盤的主力暢銷產(chǎn)品。從津塔的客戶看，80%-90%為投資客，10%-20%為辦公客戶；投資客中分為三類，一類為底層投資客，這類客戶看重項(xiàng)目的整體環(huán)境，有一定的固定資產(chǎn)投資知識(shí)，以證券、投資、銀行等金融業(yè)從業(yè)人員為主；第二類為具有城際視野的投資客，主要來自北京、山西等地，他們有頗豐的投資經(jīng)驗(yàn)，捕捉到津塔的價(jià)值，進(jìn)行投資；最后一類為頂級(jí)投資客，他們通常是津門的客戶，在購買的時(shí)候順便購買津塔進(jìn)行投資，這類客戶以實(shí)業(yè)家、私企業(yè)主為主；辦公客戶：國外500強(qiáng)實(shí)力雄厚的公司為員工福利進(jìn)行購買，或是看重可注冊(cè)公司，在此購買進(jìn)行辦公天津近期市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

16、競(jìng)品

17、分析一期已經(jīng)完成交房，共200套，現(xiàn)世邦正在對(duì)外招租，原來的三個(gè)樣板間現(xiàn)在改成供租賃客戶參觀的樣板間，二期供銷售的樣板間正