九亭易居郊外項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

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1、九亭“易居郊外”項(xiàng)目營銷企劃報(bào)告國際恒森第一部分市場調(diào)研恒森（國際）發(fā)展有限公司易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要第一部分市場調(diào)研HENGSENINTERNATIONAL1、當(dāng)前上海房市發(fā)展現(xiàn)狀整體市場供求兩旺樓市泡沫成為關(guān)注焦點(diǎn)一、上海房產(chǎn)大市場分析2、上海樓市發(fā)展前景預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨前所未有的機(jī)會市民對住宅需求量將進(jìn)一步釋放申博成功可能拉長這一輪樓市熱的周期一、上海房產(chǎn)大市場分析3．郊區(qū)房市發(fā)展前景市中心土地成本上升給郊區(qū)房市創(chuàng)造了機(jī)遇政策導(dǎo)向激發(fā)郊區(qū)土地升值潛力政府將重點(diǎn)緩解中低收入家庭的購房需求,確保連續(xù)3年每年有300萬平方米中低價(jià)位住宅面世,確保價(jià)格3000-3500元/M2,位置

2、圈定外環(huán)沿線.一、上海房產(chǎn)大市場分析??由此可見，今后十年生活郊區(qū)化是必然的趨勢.居住項(xiàng)目分布比例及發(fā)展目標(biāo)4．未來幾年上海房市需求前景預(yù)測1）價(jià)格消費(fèi)力水平分析2002年房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)匯總上海市房地產(chǎn)交易中心上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息??就目前市場來看,3000-4000元的低價(jià)位房源市場緊缺,卻又面臨著巨大的市場需求。一、上海房產(chǎn)大市場分析2）需求來源預(yù)測??動遷與外來人口住房需求占需求總量的45%，未來五年這項(xiàng)需求達(dá)3300萬平方米，可見低總價(jià)經(jīng)濟(jì)型房源需求將占據(jù)市場半壁江山。一、上海房產(chǎn)大市場分析一、上海房產(chǎn)大市場分析上海市房地產(chǎn)交易中心上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息2）面積來源

3、預(yù)測????大面積房型的比例偏高，70-100M2的經(jīng)濟(jì)型房源成了市場緊缺資源，新建商品房結(jié)構(gòu)失衡的問題已經(jīng)顯現(xiàn)。需求已搶先一步向供應(yīng)市場傳遞出一個(gè)信號：大眾更鐘情于小二房、小三房。一、上海房產(chǎn)大市場分析1．松江規(guī)劃前景??積極貫徹市委、市府“一城九鎮(zhèn)”的試點(diǎn)工作的要求,"十五"期間重點(diǎn)建設(shè)好松江新城、松江工業(yè)區(qū)、小昆山經(jīng)濟(jì)區(qū)、上海佘山國家旅游度假區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，以此帶動全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。九亭區(qū)域規(guī)劃圖二、松江房地產(chǎn)大市場分析二、松江房地產(chǎn)大市場分析醫(yī)院:全區(qū)各級醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)34個(gè)。學(xué)校:上海外國語大學(xué)、上海對外貿(mào)易大學(xué)立信會計(jì)高等?？茖W(xué)校、旅游高等專科學(xué)?！?/p>

4、旅游:佘山國家森林公園首批AAAA級景區(qū)、車墩影視樂園、洞涇花橋生態(tài)園林、九亭花卉基地……商業(yè):大型“銷品茂”開元廣場日前在松江新城奠基，是該地耗資最大的國際型商業(yè)綜合項(xiàng)目。交通:滬杭高速公路、滬杭鐵路、同三高速公路。已開工的上海輕軌R4線，使徐家匯到松江只要15分鐘。結(jié)論松江新城已成為帶動整個(gè)松江經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快城市化進(jìn)程的重要建設(shè)項(xiàng)目，將成為未來幾年郊區(qū)最理想、最適宜居住的區(qū)域之一。九亭位于松江的東北角，與閔行區(qū)接壤，是松江距離上海最近的板塊，近年來，受松江整體規(guī)劃效益輻射，加上大量別墅項(xiàng)目的啟動，近幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得以迅猛發(fā)展。二、松江房地產(chǎn)大市場分析二、松江房地產(chǎn)大市場分析2．松江

5、樓市發(fā)展現(xiàn)狀2001-2002年各行政區(qū)均價(jià)同比增減??松江價(jià)格增幅位全市之首，市場對松江區(qū)域的地段認(rèn)可度正在迅速上升。??1．房地產(chǎn)發(fā)展概況多層物業(yè)所占的比重從100%下降到20%，樓盤的市場定位大步跨越，別墅產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，使其成為上海別墅熱點(diǎn)區(qū)域之一，已被喻為“上海后花園”。九亭鎮(zhèn)經(jīng)過幾年房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，已經(jīng)積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?，隨著輕軌R4線的開通，其地域價(jià)值將進(jìn)一步提升。??三、九亭板塊房產(chǎn)市場分析??2．供應(yīng)分布狀況??滬松公路以南，已形成較具規(guī)模的別墅片區(qū)。而滬松公路以北除了奧林匹克花園一、二期已初具規(guī)模并成功銷售外，大多數(shù)是已經(jīng)批租的待開發(fā)空地。滬亭北路滬亭南路九亭大街滬松公

6、路淶亭北路淶亭南路九亭公路新上?；▓@洋房九亭中心上海詩林綠宸家園頤景園嘉富麗花園江南文化園虬涇路愛倫坡海德公寓九亭明珠苑國亭花苑淀浦河滬亭北路滬亭南路九亭大街滬松公路淶亭北路淶亭南路九亭公路新上海花園洋房九亭中心上海詩林綠宸家園頤景園嘉富麗花園江南文化園虬涇路愛倫坡海德公寓九亭明珠苑國亭花苑奧林匹克花園本案淶寅路三、九亭板塊房產(chǎn)市場分析市調(diào)匯總?cè)?、九亭板塊房產(chǎn)市場分析新上?；▓@洋房形態(tài)：公寓、獨(dú)立別墅開盤：2001/12工程進(jìn)度：現(xiàn)房銷售率：公寓100%別墅余3-4戶市調(diào)匯總?cè)?、九亭板塊房產(chǎn)市場分析上海詩林形態(tài)：公寓、聯(lián)體、獨(dú)立、疊加開盤：2002/9工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂銷售率：疊加100%

7、，別墅60%，公寓95%市調(diào)匯總?cè)⒕磐ぐ鍓K房產(chǎn)市場分析嘉富麗花園形態(tài)：疊加、聯(lián)體、獨(dú)立開盤：2002/9工程進(jìn)度：2003/6銷售率：疊加100%，剩280M2大聯(lián)體市調(diào)匯總?cè)⒕磐ぐ鍓K房產(chǎn)市場分析三盛頤景園形態(tài)：聯(lián)體（雙聯(lián)、四聯(lián)、六聯(lián)）、獨(dú)立開盤：2001/5工程進(jìn)度：二期2003/12銷售率：100%三、九亭板塊房產(chǎn)市場分析愛倫坡形態(tài)：聯(lián)體、獨(dú)立開盤：2002/10工程進(jìn)度：2003/10銷售率：獨(dú)立100%；聯(lián)體