漢博研究院2011年03月福州泰禾城市廣場項目市場研究及定位報告

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1、漢博研究院2011年03月福州泰禾城市廣場項目市場研究及定位報告??2011HanBroadCorporation.漢博研究院2011年03月福州泰禾城市廣場項目市場研究及定位報告本文件及附件知識產(chǎn)權(quán)屬于漢博顧問公司，本文件僅供客戶內(nèi)部使用?？蛻舴奖仨毚_保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。??2011HanBroadCorporation.本文件涉及雙方知識產(chǎn)權(quán)，僅供客戶內(nèi)部使用?？蛻舴奖仨毚_保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。定位邏輯市場及項目研究城市背景及發(fā)展整體商業(yè)市場現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域?qū)傩约碍h(huán)境項目特征及把握區(qū)域客流量區(qū)域消費者構(gòu)成區(qū)域消

2、費群體研究商業(yè)競爭格局未來發(fā)展趨勢空白點及未很好滿足的市場空間項目市場機會及業(yè)態(tài)方向??消費能力??消費結(jié)構(gòu)??消費特征??消費趨向業(yè)態(tài)組合及配比業(yè)態(tài)業(yè)種配置建議項目業(yè)態(tài)布局現(xiàn)有存量經(jīng)營現(xiàn)狀新增供應(yīng)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)研究項目市場地位及優(yōu)劣勢各業(yè)態(tài)平層規(guī)劃項目租金建議品牌構(gòu)成建議商業(yè)消費需求研究總體市場定位目標(biāo)消費者定位商業(yè)功能定位檔次定位形象定位??2011HanBroadCorporation.本文件涉及雙方知識產(chǎn)權(quán)，僅供客戶內(nèi)部使用。客戶方必須確保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。ContentsⅠ解讀福州P004-043Ⅱ解讀項目P044-107Ⅲ定位項目P

3、108-120Ⅳ點亮項目P121-129Ⅴ規(guī)劃項目P130-138Ⅵ財務(wù)分析P139-149??2011HanBroadCorporation.本文件涉及雙方知識產(chǎn)權(quán)，僅供客戶內(nèi)部使用?？蛻舴奖仨毚_保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。解讀福州Ⅰ??城市地位??區(qū)位??空間擴張??經(jīng)濟位序??產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)??交通??資源??環(huán)境??文化??城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃??福州市重點商圈及商業(yè)項目??福州商圈總結(jié)??2011HanBroadCorporation.本文件涉及雙方知識產(chǎn)權(quán)，僅供客戶內(nèi)部使用?？蛻舴奖仨毚_保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。Ⅰ解讀福州

4、——城市篇城市地位政治中心：漢代建立閩越國，都東冶，至今2200多年，秦、唐、宋等均重點承擔(dān)政治中心功能。門戶城市：明朝對外貿(mào)易進入鼎盛時期，近代辟為“五口通商”的口岸之一，成為中國東南的重要港口。（廣州、福州、廈門、寧波、上海）1984年成為14個對外開放的沿海城市。中心城市（85版）：1985年成為全國經(jīng)濟改革綜合試點城市。1996年福州港成為海峽兩岸船舶直航試點城市，承擔(dān)我國東南沿海中心城市功能。中心城市（09版）：福建省省會，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城。政治中心門戶城市中心城市“海峽西岸經(jīng)濟區(qū)重要的中心城市”既體現(xiàn)了國家發(fā)展戰(zhàn)略，又體現(xiàn)了福州市不

5、僅僅是經(jīng)濟中心職能，更為重要的是需要構(gòu)建社會經(jīng)濟發(fā)展的全方位的綜合職能，包括金融商務(wù)、現(xiàn)代物流、港口貿(mào)易、高端中介等。此外，還體現(xiàn)了福州市未來經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域依托之根本在海峽經(jīng)濟區(qū)尤其是海西經(jīng)濟區(qū)的成長。需積極創(chuàng)造條件，主動承接臺灣的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。??2011HanBroadCorporation.本文件涉及雙方知識產(chǎn)權(quán)，僅供客戶內(nèi)部使用?？蛻舴奖仨毚_保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。Ⅰ解讀福州——城市篇區(qū)位——南北夾擊，競爭激烈福州市簡稱榕，是福建省的省會城市，與臺灣省隔海相望，位于傳統(tǒng)的閩東南城市群的北部。沿海區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊區(qū)域競爭激烈。福州在海峽西岸經(jīng)

6、濟區(qū)的區(qū)位020004000600080001000012000140001600018000上海杭州寧波溫州臺州寧德福州莆田泉州廈門漳州湖州汕頭惠州汕尾深圳廣州地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）福州與東南沿海城市GDP比較??2011HanBroadCorporation.本文件涉及雙方知識產(chǎn)權(quán)，僅供客戶內(nèi)部使用?？蛻舴奖仨毚_保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。Ⅰ解讀福州——城市篇空間擴張福州人文環(huán)境使福州人留戀于福州的山水格局，城市的發(fā)展也一直局限在福州建成區(qū)內(nèi)。49年：沿鐵路、沿閩江和主要道路出現(xiàn)了小規(guī)模的軸向拓展。84年：馬尾國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)拉開城市框架。1

7、995年后：馬尾用地飽和后，南臺島成為重點開發(fā)地區(qū)，四個工業(yè)園。2008年：大學(xué)城、汽車城成為重點拓展地區(qū)。2010年：“東擴、南進”，重點培育是東部新城、科學(xué)城、大學(xué)城、新店等八個新城。漢代明代199519492010??2011HanBroadCorporation.本文件涉及雙方知識產(chǎn)權(quán)，僅供客戶內(nèi)部使用?？蛻舴奖仨毚_保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。Ⅰ解讀福州——城市篇經(jīng)濟——位序下降，增長緩慢排名19952000200520101上海上海上海上海5天津天津蘇州蘇州6沈陽武漢天津天津7武漢