2012年01月福州五四北泰禾城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

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1、福州五四北泰禾城市廣場(chǎng)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》福州五四北泰禾城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告中國(guó)·福州2012年01月謹(jǐn)呈：福州市中維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司【序言】深圳慧德勤地產(chǎn)是以城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)全程策劃、銷(xiāo)售代理、開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、商業(yè)招商、經(jīng)營(yíng)管理為主的房地產(chǎn)系統(tǒng)化綜合服務(wù)商行業(yè)黑馬專(zhuān)業(yè)先鋒慧德勤服務(wù)領(lǐng)域宏觀方面宏觀調(diào)控導(dǎo)致“降價(jià)潮”從一線城市逐漸蔓延到二、三、四線城市，在此背景下，福州房市從11年10月份始成交不斷萎縮，房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整階段，項(xiàng)目如何應(yīng)對(duì)，逆市突圍銷(xiāo)售方面一期憑借良好特質(zhì)和強(qiáng)勢(shì)推廣，取得了不俗業(yè)績(jī)；二期啟動(dòng)認(rèn)

2、籌后，由于大環(huán)境、交樓標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)值區(qū)域下降，認(rèn)籌量不佳，項(xiàng)目如何調(diào)整銷(xiāo)售策略，順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款價(jià)格方面第一價(jià)值區(qū)域的1、2號(hào)樓率先銷(xiāo)售，顯然對(duì)第二價(jià)值區(qū)域的3、4、5號(hào)樓銷(xiāo)售定價(jià)帶來(lái)難題，項(xiàng)目如何克服有違營(yíng)銷(xiāo)規(guī)律的定價(jià)比擬關(guān)系，順應(yīng)市場(chǎng)獲得投資者的認(rèn)同項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題銷(xiāo)售目標(biāo)策劃目標(biāo)制定合理營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，2012年上半年實(shí)現(xiàn)剩余可售部分的“走量”和“回現(xiàn)”重新整合項(xiàng)目?jī)r(jià)值，設(shè)計(jì)快速銷(xiāo)售模式強(qiáng)化拓展?fàn)I銷(xiāo)渠道，迅速甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目核心目標(biāo)邏輯推導(dǎo)：從城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、銷(xiāo)售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、綜合體價(jià)值提升、開(kāi)發(fā)商品牌提升等多個(gè)角度綜合分析，探尋

3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而合理制定推售價(jià)格策略，設(shè)計(jì)最佳銷(xiāo)售模式價(jià)值預(yù)測(cè)：通過(guò)區(qū)域開(kāi)發(fā)和商圈發(fā)展的趨勢(shì)，判斷項(xiàng)目的發(fā)展方向和成長(zhǎng)周期，為投資客描繪具象的項(xiàng)目?jī)r(jià)值成長(zhǎng)空間和投資收益回報(bào)水平，增加客戶投資信心1市調(diào)研究：我司工作人員對(duì)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行綜合分析，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目真實(shí)價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)，探尋項(xiàng)目銷(xiāo)售回款快速實(shí)現(xiàn)之道23全盤(pán)把控：運(yùn)用全局的眼光，根據(jù)項(xiàng)目工程和招商進(jìn)度，合理設(shè)置銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)SOHO銷(xiāo)售、商鋪銷(xiāo)售、招商的聯(lián)動(dòng)推廣，媒體宣傳與活動(dòng)推廣的良好互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)效果最大化4我們的方法論我司將通過(guò)以下四大部分完成福

4、州五四北泰禾城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告福州商業(yè)銷(xiāo)售調(diào)研福州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售調(diào)研福州公寓銷(xiāo)售調(diào)研熱銷(xiāo)案例&綜合體盤(pán)點(diǎn)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目綜合分析市場(chǎng)研究篇項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目SOHO市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目銷(xiāo)售模式策略項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)策略項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道策略項(xiàng)目八大銷(xiāo)售攻略項(xiàng)目產(chǎn)品推售策略項(xiàng)目階段工作細(xì)分銷(xiāo)售策略篇項(xiàng)目推廣總戰(zhàn)略項(xiàng)目客戶推廣攻略?xún)r(jià)值體系及核心賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目形象包裝策略項(xiàng)目階段推廣攻略項(xiàng)目推廣策略總結(jié)推廣策略篇目錄【第一部分市場(chǎng)研究篇】市場(chǎng)研究篇銷(xiāo)售策略篇項(xiàng)目定位篇推廣策略篇主要調(diào)研項(xiàng)目分布格局項(xiàng)目周邊在售商業(yè)調(diào)研市區(qū)主要在

5、售商業(yè)調(diào)研主要在售商業(yè)調(diào)研歸納市區(qū)主要待售商業(yè)調(diào)研主要商業(yè)銷(xiāo)售調(diào)研小結(jié)福州商業(yè)銷(xiāo)售調(diào)研主要調(diào)研項(xiàng)目分布格局市區(qū)主要在售寫(xiě)字樓調(diào)研主要在售寫(xiě)字樓調(diào)研歸納主要在售寫(xiě)字樓調(diào)研小結(jié)市區(qū)主要待售寫(xiě)字樓調(diào)研福州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售調(diào)研主要調(diào)研項(xiàng)目分布格局市區(qū)主要在售公寓調(diào)研主要在售公寓調(diào)研歸納主要在售公寓調(diào)研小結(jié)市區(qū)主要待售公寓調(diào)研福州公寓銷(xiāo)售調(diào)研福州近期熱銷(xiāo)案例福州主要綜合體盤(pán)點(diǎn)熱銷(xiāo)案例&綜合體盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目城市區(qū)位分析項(xiàng)目所在區(qū)域概況項(xiàng)目所在區(qū)域人口項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目四至狀況分析項(xiàng)目商業(yè)街價(jià)值梯度項(xiàng)目發(fā)展策略分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)

6、比主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比界定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑指標(biāo)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型特征對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心資源對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售策略對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目品牌團(tuán)隊(duì)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)間對(duì)比福州主要供應(yīng)綜合體對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析及建議目錄恒力·金融中心家天下·三木城中庚·香山春天24124三盛·國(guó)際公園紅星國(guó)際36361中央第五街55世歐王莊7蘇寧廣場(chǎng)8世紀(jì)百聯(lián)9升龍匯金中心10福晟錢(qián)隆廣場(chǎng)11申發(fā)大廈12海西佰悅城13華浦帝范14恒宇國(guó)際公館15瀚城國(guó)際16本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊商業(yè)主要在售商業(yè)主要待售商業(yè)789101214111516131.1.1主要調(diào)研商業(yè)分布格局項(xiàng)目基本概況開(kāi)

7、發(fā)商福建沃野房地產(chǎn)有限公司地理位置五四北秀山中學(xué)北側(cè)總建筑面積約550000㎡商業(yè)面積約20000㎡間數(shù)二期：約33間層數(shù)住宅底商一層，臨街兩、三層層高（m）3.5、4.5單鋪面積（㎡）17、35-48、54-65、75-77面寬與進(jìn)深（m）6.9×10.8、3.4×11、5.7×9.4使用率約97%銷(xiāo)售率約81%出租率約70%銷(xiāo)售時(shí)間2011年招商時(shí)間無(wú)統(tǒng)一時(shí)間銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）約24000租金水平一期40-60元/㎡銷(xiāo)售優(yōu)惠無(wú)公開(kāi)優(yōu)惠招商優(yōu)惠業(yè)主招商銷(xiāo)售模式及策略直接銷(xiāo)售；自然銷(xiāo)售策略推廣方式及媒體目前商業(yè)部分幾乎無(wú)推廣經(jīng)營(yíng)

8、業(yè)態(tài)規(guī)劃除餐飲不可經(jīng)營(yíng)外，其它業(yè)態(tài)均可家天下·三木城1.1.2項(xiàng)目周邊在售商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目基本概況開(kāi)發(fā)商中庚集團(tuán)地理位置晉安區(qū)五四北秀峰路總建筑面積約95000㎡商業(yè)面積約6100㎡間數(shù)約30間層數(shù)1層、2層層高（m）4.8、5.1單鋪面積（㎡）79、91、105-