2012年01月福州五四北泰禾城市廣場項目營銷策劃報告

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1、福州五四北泰禾城市廣場《項目營銷策劃報告》福州五四北泰禾城市廣場項目營銷策劃報告中國·福州2012年01月謹呈：福州市中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【序言】深圳慧德勤地產(chǎn)是以城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)、商務地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)全程策劃、銷售代理、開發(fā)顧問、商業(yè)招商、經(jīng)營管理為主的房地產(chǎn)系統(tǒng)化綜合服務商行業(yè)黑馬專業(yè)先鋒慧德勤服務領域宏觀方面宏觀調(diào)控導致“降價潮”從一線城市逐漸蔓延到二、三、四線城市，在此背景下，福州房市從11年10月份始成交不斷萎縮，房價進入調(diào)整階段，項目如何應對，逆市突圍銷售方面一期憑借良好特質(zhì)和強勢推廣，取得了不俗業(yè)績；二期啟動認

2、籌后，由于大環(huán)境、交樓標準及價值區(qū)域下降，認籌量不佳，項目如何調(diào)整銷售策略，順利實現(xiàn)銷售回款價格方面第一價值區(qū)域的1、2號樓率先銷售，顯然對第二價值區(qū)域的3、4、5號樓銷售定價帶來難題，項目如何克服有違營銷規(guī)律的定價比擬關系，順應市場獲得投資者的認同項目關鍵問題銷售目標策劃目標制定合理營銷戰(zhàn)略，2012年上半年實現(xiàn)剩余可售部分的“走量”和“回現(xiàn)”重新整合項目價值，設計快速銷售模式強化拓展營銷渠道，迅速甩開競爭對手項目核心目標邏輯推導：從城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、銷售市場、租賃市場、綜合體價值提升、開發(fā)商品牌提升等多個角度綜合分析，探尋

3、項目價值，從而合理制定推售價格策略，設計最佳銷售模式價值預測：通過區(qū)域開發(fā)和商圈發(fā)展的趨勢，判斷項目的發(fā)展方向和成長周期，為投資客描繪具象的項目價值成長空間和投資收益回報水平，增加客戶投資信心1市調(diào)研究：我司工作人員對市場調(diào)研結論和競爭對手進行綜合分析，通過分析發(fā)現(xiàn)項目真實價值和市場競爭突破點，探尋項目銷售回款快速實現(xiàn)之道23全盤把控：運用全局的眼光，根據(jù)項目工程和招商進度，合理設置銷售時間節(jié)點，實現(xiàn)SOHO銷售、商鋪銷售、招商的聯(lián)動推廣，媒體宣傳與活動推廣的良好互動，實現(xiàn)市場效果最大化4我們的方法論我司將通過以下四大部分完成福

4、州五四北泰禾城市廣場項目營銷策劃報告福州商業(yè)銷售調(diào)研福州寫字樓銷售調(diào)研福州公寓銷售調(diào)研熱銷案例&綜合體盤點主要競爭項目對比項目綜合分析市場研究篇項目總體市場定位項目商業(yè)市場定位項目SOHO市場定位項目定位篇項目銷售模式策略項目銷售定價策略項目銷售渠道策略項目八大銷售攻略項目產(chǎn)品推售策略項目階段工作細分銷售策略篇項目推廣總戰(zhàn)略項目客戶推廣攻略價值體系及核心賣點項目形象包裝策略項目階段推廣攻略項目推廣策略總結推廣策略篇目錄【第一部分市場研究篇】市場研究篇銷售策略篇項目定位篇推廣策略篇主要調(diào)研項目分布格局項目周邊在售商業(yè)調(diào)研市區(qū)主要在

5、售商業(yè)調(diào)研主要在售商業(yè)調(diào)研歸納市區(qū)主要待售商業(yè)調(diào)研主要商業(yè)銷售調(diào)研小結福州商業(yè)銷售調(diào)研主要調(diào)研項目分布格局市區(qū)主要在售寫字樓調(diào)研主要在售寫字樓調(diào)研歸納主要在售寫字樓調(diào)研小結市區(qū)主要待售寫字樓調(diào)研福州寫字樓銷售調(diào)研主要調(diào)研項目分布格局市區(qū)主要在售公寓調(diào)研主要在售公寓調(diào)研歸納主要在售公寓調(diào)研小結市區(qū)主要待售公寓調(diào)研福州公寓銷售調(diào)研福州近期熱銷案例福州主要綜合體盤點熱銷案例&綜合體盤點項目綜合分析項目基本概況項目城市區(qū)位分析項目所在區(qū)域概況項目所在區(qū)域人口項目所在區(qū)域商業(yè)項目四至狀況分析項目商業(yè)街價值梯度項目發(fā)展策略分析主要競爭項目對

6、比主要競爭項目對比界定競爭項目建筑指標對比競爭項目戶型特征對比競爭項目核心資源對比競爭項目銷售策略對比競爭項目品牌團隊對比競爭項目入市時間對比福州主要供應綜合體對比競爭優(yōu)劣勢分析及建議目錄恒力·金融中心家天下·三木城中庚·香山春天24124三盛·國際公園紅星國際36361中央第五街55世歐王莊7蘇寧廣場8世紀百聯(lián)9升龍匯金中心10福晟錢隆廣場11申發(fā)大廈12海西佰悅城13華浦帝范14恒宇國際公館15瀚城國際16本項目項目周邊商業(yè)主要在售商業(yè)主要待售商業(yè)789101214111516131.1.1主要調(diào)研商業(yè)分布格局項目基本概況開

7、發(fā)商福建沃野房地產(chǎn)有限公司地理位置五四北秀山中學北側總建筑面積約550000㎡商業(yè)面積約20000㎡間數(shù)二期：約33間層數(shù)住宅底商一層，臨街兩、三層層高（m）3.5、4.5單鋪面積（㎡）17、35-48、54-65、75-77面寬與進深（m）6.9×10.8、3.4×11、5.7×9.4使用率約97%銷售率約81%出租率約70%銷售時間2011年招商時間無統(tǒng)一時間銷售均價（元/㎡）約24000租金水平一期40-60元/㎡銷售優(yōu)惠無公開優(yōu)惠招商優(yōu)惠業(yè)主招商銷售模式及策略直接銷售；自然銷售策略推廣方式及媒體目前商業(yè)部分幾乎無推廣經(jīng)營

8、業(yè)態(tài)規(guī)劃除餐飲不可經(jīng)營外，其它業(yè)態(tài)均可家天下·三木城1.1.2項目周邊在售商業(yè)調(diào)研項目基本概況開發(fā)商中庚集團地理位置晉安區(qū)五四北秀峰路總建筑面積約95000㎡商業(yè)面積約6100㎡間數(shù)約30間層數(shù)1層、2層層高（m）4.8、5.1單鋪面積（㎡）79、91、105-