公攤系數(shù)、公攤率、公攤面積的概念

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1、公攤系數(shù)、公攤率、公攤面積的概念（本文檔由房地產(chǎn)英才網(wǎng)支持百度文庫友情提供）公攤系數(shù)與公攤率的區(qū)別劃分要搞清出公攤多少，首先要明白購房過程中常涉及的幾個面積概念。建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。（房屋總價就是根據(jù)建筑面積來計算的，通常樓書或其他宣傳冊上所標(biāo)注的面積也是這個）實用面積：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”或套內(nèi)建筑面積。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱

2、體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。（對于普通購房者來說，要得就是套內(nèi)面積，即得房率）　　有了以上幾個面積指數(shù)，就可以很容易的得出公攤系數(shù)和公攤率?！　」珨傁禂?shù)＝公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/套內(nèi)建筑面積　　公攤率＝公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積由于分?jǐn)偯娣e是一定的，套內(nèi)面積肯定小于建筑面積，所以，對同一主體而言，公攤系數(shù)是肯定大于公攤率的。當(dāng)心售樓人員用公攤率的數(shù)據(jù)盜換公攤系數(shù)的概念，這樣一來可以使人感覺公攤較小，二來無法準(zhǔn)確算出實際分?jǐn)偟拿娣e。據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的操作經(jīng)驗，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下

3、，公攤系數(shù)在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在17％－20％之間；高層住宅相對更高一些。關(guān)于房屋面積和公攤系數(shù)公攤面積=建筑面積-實用面積公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率。得房率標(biāo)準(zhǔn)如下：高層塔樓住宅（彩云郡1#、2#屬于塔樓）（75%——78%），公攤系數(shù)為（22%——25%）高層板樓住宅（78%——85%），公攤系數(shù)為（15%——22%）小高層板樓住宅（85%——88%），公攤系數(shù)為（12%——15%）多層住宅（88%——95%），公攤系數(shù)為（5%——12%）得房率=套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積）÷建筑面積你用100%減去

4、得房率就是公攤系數(shù)商品房的套內(nèi)建筑面積就是商品房的獨用面積。它是由三部分組成的。一是商品房的使用面積，二是商品房的墻體面積，三是陽臺面積。商品房的使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等各室內(nèi)面積的總和。內(nèi)墻面的抹灰厚度，計入使用面積內(nèi)，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯計入本戶使用面積。商品房的墻體面積在一套商品房內(nèi)包含有公用墻和非公用墻兩種。公用墻是指相鄰戶之間的分隔墻及戶與樓梯走道之間的分隔墻(包括山墻)；非公用墻是指一套商品房內(nèi)各室之間的分隔墻。公用墻的墻體水平面積：對于戶與戶之間的公用墻面積是一家一半，對于其他公用墻面積要劃分為套內(nèi)部分和公

5、用部分。套內(nèi)部分是以戶與戶分隔墻的一半厚度來掌握。例如戶與戶之間的分隔墻是24厘米(俗稱24墻)，各戶占12厘米。那么戶與公用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是12厘米計入套內(nèi)面積，其余計入公用面積。在實際計算時套內(nèi)面積和套內(nèi)墻體面積是合并計算的。陽臺面積　　陽臺面積一般按突出墻面的陽臺外圍尺寸計算面積。陽臺有封閉式和不封閉式，封閉式陽臺計全面積，不封閉式陽臺計半面積。陽臺是否封閉以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑設(shè)計為準(zhǔn)。公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面

6、積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。公攤面積如何區(qū)分？??目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:??1．大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;??2．每套與公用建筑空間之間的分隔墻

7、及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。??不應(yīng)計入的公用建筑空間為:??1．倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;??2．售房單位自營、自用的房屋;??3．為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。??需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。公攤面積怎么攤？??公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理

8、？??目前有一個可以用來考量的概念，即