2015年7月遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、2007年7月遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告遵義市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告國(guó)際地產(chǎn)2007.7項(xiàng)目背景位于遵義市匯川區(qū)香港路羅莊路段，毗鄰羅莊電器城；項(xiàng)目紅線內(nèi)用地面積約為2827><10.5平方米。其中,待建昆明路將占用3<137平方米；本地塊呈不規(guī)則梯形狀，地形為緩坡，北高南低，高差約為<18米左右；本項(xiàng)目地塊西臨香港路，北靠擬建中昆明路，區(qū)位優(yōu)越，交通便利；擬規(guī)劃24米寬市政道路將從本地塊旁穿過(guò)并連通大連路；“羅莊項(xiàng)目”目前為待拆遷地，局部為多層住宅樓及招待所；尚處于項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)前市場(chǎng)調(diào)研工作。報(bào)告形成過(guò)程圖發(fā)展商需求項(xiàng)目如何定位，確保獲取各方面效益最大化問(wèn)題遵

2、義數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)樓盤詳細(xì)指標(biāo)項(xiàng)目用地研究住宅消費(fèi)指標(biāo)結(jié)論調(diào)研分析陳述實(shí)現(xiàn)我們的暢想問(wèn)題分解樹經(jīng)濟(jì)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)分析4、在可能的定位方案下，利潤(rùn)水平如何？區(qū)域發(fā)展研究住宅產(chǎn)品市場(chǎng)研究住宅消費(fèi)市場(chǎng)項(xiàng)目地塊研究3、現(xiàn)有約束條件下，開發(fā)定位如何？房地產(chǎn)投資周期判定房地產(chǎn)景氣指數(shù)判定2、當(dāng)前項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)上是否恰當(dāng)？GDP判定市場(chǎng)化度判定<1、遵義房地產(chǎn)發(fā)展目前處于何種階段？分析問(wèn)題遵義市位于貴州省北部，為遵義市政府所在地，為貴州北部經(jīng)濟(jì)政治文化中心，東鄰銅仁地區(qū)，南抵黔東南、黔南自治州和貴陽(yáng)市，西南與畢節(jié)地區(qū)接壤，西、北與四川省、重慶市交界，全市東西長(zhǎng)247.

3、5公里、南北寬232.5公里，國(guó)土總面積30753平方公里，占貴州省總面積的<17.46。俗稱“黔北大地”或“黔北糧倉(cāng)”。黔北經(jīng)濟(jì)文化重鎮(zhèn)，以神奇國(guó)酒茅臺(tái)為代表的釀酒業(yè)已成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，更為重要的是，遵義會(huì)議、強(qiáng)渡烏江、四渡赤水、婁山關(guān)大捷等紅色革命遺址，彪炳千古，使遵義成為具有很高知名度的勝地和福地。遵義—貴陽(yáng)—安順是貴州省開發(fā)較早、經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平較高、投資效益較好的較發(fā)達(dá)地區(qū)，被稱為“黔中經(jīng)濟(jì)帶”，同時(shí)，地理位置優(yōu)越，地處川黔渝交通要沖，亦為川、渝出海大通道。行政區(qū)劃：遵義市于<1997年撤地設(shè)市，現(xiàn)轄2區(qū)2市8縣2個(gè)自治縣，分別為紅花崗區(qū)、匯川區(qū)

4、、仁懷市、赤水市、遵義縣、習(xí)水縣、桐梓縣、綏陽(yáng)縣、正安縣、湄潭縣、鳳岡縣、余慶縣、道真仡佬族苗族自治縣和務(wù)川仡佬族苗族自治縣。縣、自治縣、區(qū)（市）下轄有<166個(gè)鎮(zhèn)、54個(gè)鄉(xiāng)、<14個(gè)街道辦事處、8個(gè)民族鄉(xiāng)。鎮(zhèn)、鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）下轄<1980個(gè)行政街，街道辦事處下轄2<16個(gè)社區(qū)居委會(huì)。面積、人口：遵義市是全省地域最廣、人口最多、經(jīng)濟(jì)和文化較為發(fā)達(dá)的地級(jí)行政區(qū)。2004年末全市總?cè)丝?30萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為7.6<1‰，城鎮(zhèn)化率為30.4，人口密度為237.3人/平方公里，除漢族外，有仡佬族、苗族、土家族、布依族、彝族、回族、侗族等36個(gè)少數(shù)民族，其中

5、，遵義市區(qū)人口78萬(wàn)人。城市歷史：公元前二世紀(jì)的西漢到公元二世紀(jì)時(shí)的東漢時(shí)期，曾先后有過(guò)舍人、盛覽和尹珍三位文化先驅(qū)在這片土地上創(chuàng)建、發(fā)展、傳播古代文化；公元八世紀(jì)唐代大詩(shī)人李白曾流放古夜郎（今桐梓縣境內(nèi)）；宋代起，政府普遍在這里設(shè)置府學(xué)、縣學(xué)，建立書院。唐貞觀十三年（公元639年），將隋代的郎州改名為播州，唐貞觀十六年（公元642年），將播州所領(lǐng)的羅蒙縣改名遵義縣。清雍正五年（公元<1727年），遵義府由四川省劃歸貴州省管轄。全國(guó)首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一。<1935年<1月，中國(guó)工農(nóng)紅軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)貴州，中國(guó)共產(chǎn)黨中央政治局在遵義召開了舉世聞名的“遵

6、義會(huì)議”。04年獲得全國(guó)人居環(huán)境范例城市稱號(hào)重慶市一、遵義市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定人均GDP與發(fā)展階段的關(guān)系市場(chǎng)化程度與發(fā)展階段的關(guān)系2006年遵義市人均GDP868US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長(zhǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)衰退增長(zhǎng)0-800US$啟動(dòng)高速發(fā)展大于8%穩(wěn)定發(fā)展5-8%停滯4-5%萎縮小于4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2006年遵義市GDP465.7億元增長(zhǎng)<12.6%遵義市房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷即將從啟動(dòng)階段邁入快速發(fā)展階段?此階段需求特征為生存、改善需求兼有；房地產(chǎn)開發(fā)以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。M=（M

7、<1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/6整體市場(chǎng)化程度計(jì)算　M6`=M6M6=W/D=竣工商品房總面積/竣工總面積住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化指標(biāo)發(fā)達(dá)國(guó)家一般不高于20%，我國(guó)取國(guó)有住宅投資達(dá)30%為完全市場(chǎng)化，<100%市場(chǎng)化為0M5`=M5線性內(nèi)差法M5(投資多樣化指標(biāo))房地產(chǎn)投資多樣化指標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為30%，我國(guó)取20%M4`=M4/20%M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額/金融機(jī)構(gòu)年貸款總額房地產(chǎn)金融化深度發(fā)達(dá)國(guó)家平均為5，我國(guó)取5M3`=<1-（M3-5）/5M3=A/I=一套中等水平住房市場(chǎng)價(jià)格/居民家庭年收入房

8、價(jià)收入比市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為<13%-20%，我國(guó)取<15%M2`=