貴州 遵義市 湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、貴州遵義市湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告金商匯（北京）商業(yè)管理有限公司2014年4月貴州遵義市湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄前言湄潭縣城人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研重點(diǎn)類比項(xiàng)目調(diào)研湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論首先，感謝貴司賦予我司對(duì)湄潭（環(huán)宇·加州城）項(xiàng)目這樣一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的全新的區(qū)域化項(xiàng)目開(kāi)展產(chǎn)品發(fā)展定位與建議工作。同時(shí)感謝，本項(xiàng)目工作組在市場(chǎng)和項(xiàng)目策劃方案撰寫過(guò)程中貴公司予以的協(xié)助，所提供的相關(guān)信息和項(xiàng)目數(shù)據(jù)對(duì)本報(bào)告的最終完成發(fā)揮了重要作用。本次產(chǎn)品操作建議報(bào)告，是根據(jù)對(duì)貴公司項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)、結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況并針對(duì)其進(jìn)行側(cè)重的產(chǎn)品分析，一切基于市場(chǎng)及我公司過(guò)往之操

2、作經(jīng)驗(yàn)。本次提報(bào)僅為初稿，如有不當(dāng)之處，敬請(qǐng)指正！前言湄潭縣城人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、城市概況名茶基地湄潭為遵義東部片區(qū)中心城市，中國(guó)優(yōu)質(zhì)茶生產(chǎn)交易中心，貴州城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)同時(shí)也是構(gòu)建以遵義為中心的黔北經(jīng)濟(jì)區(qū)的一個(gè)重要樞紐。距離遵義僅70公里。遵義湄潭黔北經(jīng)濟(jì)區(qū)湄潭70200隨著交通的改善，湄潭已快速融入遵義半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈2013年，湄潭縣GDP大幅增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量位列遵義市第6位，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到歷年來(lái)最高。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展的快車道。2、GDP產(chǎn)值增幅提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，居民收入相對(duì)較高名稱GDP數(shù)值城鎮(zhèn)居民家庭收入（元）增速（%）遵義縣20320056153>.

3、5桐梓縣62.71652218.3綏陽(yáng)縣511577013.4湄潭縣541618522.4習(xí)水縣651623816.6余慶縣351342410.8道真仡佬族苗族自治縣262005618.5務(wù)川仡佬族苗族自治縣341652218.9正安縣411577016.4仁懷市3847120312赤水市60.472009417.4風(fēng)岡縣321623816.62013年湄潭常駐人口為38萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率35%，為城市帶來(lái)大量人口，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在較大空間。常駐人口（萬(wàn)人）戶籍人口（萬(wàn)人）自然增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)化率37.2749.465.34353、人口發(fā)展城鎮(zhèn)化率較高《湄潭試驗(yàn)區(qū)

4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要（2009-2020）》明確指出，湄潭縣城到2015年人口規(guī)模發(fā)展至15萬(wàn)人，2020年達(dá)到20-25萬(wàn)人。年均增長(zhǎng)2萬(wàn)人，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容：湄潭經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容，城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，有利于湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展交通改善：區(qū)域交通的改善，不僅有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也使得湄潭對(duì)周邊的輻射能力增強(qiáng)。收入翻番：未來(lái)五年，城鎮(zhèn)居民收入將翻一番，也必將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展小結(jié)湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研房地產(chǎn)宏觀政策、市場(chǎng)解析湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況項(xiàng)目SWOT分析、市場(chǎng)分析中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議明確指出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖

5、。要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造?！眹?guó)土部新聞通氣會(huì)召開(kāi)，會(huì)議主題為“采取切實(shí)措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價(jià)”，會(huì)議指出將按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，指導(dǎo)督促采取切實(shí)措施，保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定足額供應(yīng)，平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)。調(diào)控政策仍堅(jiān)持從緊取向，支持合理性住房需求為主要方向。房?jī)r(jià)漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺(tái)更嚴(yán)厲措施。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自

6、住和改善性需求。1、宏觀政策穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，調(diào)控方向不變2、宏觀市場(chǎng)大型房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率提升，中小企業(yè)處境日益艱難。整體市場(chǎng)平穩(wěn)宏觀大勢(shì)的啟示“調(diào)控”仍將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不變的主題，因此，合理定價(jià)，跑量為主，保障現(xiàn)金流才能在目前的市場(chǎng)中立于不敗之地。2、湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況老城區(qū)湄江新區(qū)黃家壩片區(qū)老城區(qū)不足以滿足城市化進(jìn)程需要，向新城區(qū)板塊發(fā)展成為必然趨勢(shì)。板塊城市關(guān)聯(lián)度配套項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)格特征老城區(qū)板塊強(qiáng)強(qiáng)中3700-4000新城區(qū)板塊中中中2800-3500黃家壩板塊弱弱弱2400-2900【老城區(qū)板塊】競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：商圈、配套、區(qū)域情結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：鵬

7、達(dá)國(guó)際城、中央府邸等主要客群：湄潭周邊投資客、首置和普通再改客群【湄江新區(qū)板塊】競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：潛力、教育、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：清華園、濱江豪苑、天壺碧水藍(lán)天、中國(guó)茶城等主要客群：湄潭本地公務(wù)員及教師群體、首置群體【黃家壩新區(qū)板塊】競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：潛力、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：中央廣場(chǎng)、典雅國(guó)際主要客群：黃家壩當(dāng)?shù)鼐用?、回家置業(yè)的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶三大板塊形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系2、湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況2、老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)情況分析鵬達(dá)國(guó)際城湄潭湄江橋橋頭遵義鵬達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建面60萬(wàn)方，集商業(yè)、酒店、住宅為一體的城市綜合建筑群。一期住宅為18F-23F不等，2T4戶目前在售一期，由8棟住

8、宅構(gòu)成，在售1、2、3、4、6、7、8號(hào)樓，74-125㎡6號(hào)樓一室：43㎡，4