開盤前的營(yíng)銷推廣方案

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1、開盤前的營(yíng)銷推廣方案目錄總體思路一、入市時(shí)機(jī)的建議二、階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分三、階段營(yíng)銷總體策略四、主要營(yíng)銷策略五、媒體推廣計(jì)劃階段營(yíng)銷總體策略17總體思路1.采用滲透式和前期“轟炸式”宣傳策略，建立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度2.營(yíng)銷階段劃分，控制營(yíng)銷推廣節(jié)奏，爭(zhēng)取加快工程進(jìn)度3.采用VIP跟進(jìn)優(yōu)惠政策，積累VIP客戶4.運(yùn)用VIP客戶序號(hào)，分時(shí)分批確定序號(hào)，提高轉(zhuǎn)簽率一、入市時(shí)機(jī)建議目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入施工階段，通過前階段的滲透宣傳方式，本案在廣告投入方面不大（缺少路口大型指示牌和城區(qū)戶外廣告）的條件下，已經(jīng)在商場(chǎng)上引起一定的關(guān)注，但關(guān)注度不高，項(xiàng)目還需經(jīng)歷一個(gè)包裝推廣期，需要進(jìn)一步

2、提高醒目知名度，積累客戶，同時(shí)銷售淡、旺季節(jié)特征較明顯，所以我們必須抓住優(yōu)先的營(yíng)銷時(shí)機(jī)，盡快搶占市場(chǎng)先機(jī)。以保證資金的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。本案建議X月X日開始VIP排號(hào)，力爭(zhēng)在X月X日開盤。17二、階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分X月---X月日日前提：總平戶型面積等確定工程啟動(dòng)排號(hào)前準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目包裝形象推廣廣告宣傳客戶查詢X月—X日---X月日前提：VIP排號(hào)物料準(zhǔn)備到位項(xiàng)目已樹立一定知名度客戶累計(jì)達(dá)到一定數(shù)量VIP排號(hào)階段：排號(hào)活動(dòng)準(zhǔn)備VIP客戶意向房號(hào)摸底前提：項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)預(yù)售條件，銷售證件及相關(guān)法律文書齊全，房號(hào)幾價(jià)格確定售樓部開盤：開盤活動(dòng)銷售控制X月X日1

3、7三、階段營(yíng)銷總體策略一）階段總體策略抓緊時(shí)間，做好宣傳堅(jiān)持滲透，多元組合區(qū)間價(jià)位，試探市場(chǎng)累計(jì)優(yōu)惠，多重優(yōu)惠釋義：1.根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，抓緊時(shí)間做好廣告推廣，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目形象。2.城區(qū)有效媒體宣傳，必須繼續(xù)堅(jiān)持滲透式宣傳方式有針對(duì)性宣傳工作，同時(shí)還應(yīng)采用有效且多元化的媒體行有機(jī)的結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，采用密集轟炸與長(zhǎng)線滲透相結(jié)合，沖擊市場(chǎng)，建立醒目知名度。3.VIP排號(hào)階段不公開具體價(jià)格，采用低價(jià)報(bào)價(jià)策略吸引客戶，采用區(qū)間報(bào)價(jià)方式試探市場(chǎng)，同時(shí)給項(xiàng)目后期的價(jià)格及相關(guān)營(yíng)銷策略的調(diào)整做一個(gè)科學(xué)有力的支撐。4.排號(hào)階段采用累進(jìn)優(yōu)惠的策略調(diào)動(dòng)目標(biāo)客源及潛在客源的入會(huì)積極性，為項(xiàng)

4、目開盤聚集更多的人氣，盡可能提高開盤期的轉(zhuǎn)簽量17二）媒體推廣策略1.媒體組合策略項(xiàng)目在預(yù)熱升溫階段必須樹立知名度，樹立品牌形象，因當(dāng)?shù)貨]有突出主流媒體，因此宜繼續(xù)采用滲透式宣傳方式和多元化媒體組合進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。1）環(huán)保袋環(huán)保袋宣傳屬于長(zhǎng)線滲透式宣傳方式，其宣傳效果與投放量和和投放時(shí)間成正比，從反饋的情況看，效果還是比較理想的，因此我們將配合營(yíng)銷活動(dòng)繼續(xù)采用這種方式并內(nèi)置DM單進(jìn)行發(fā)放和宣傳。17發(fā)放重點(diǎn)：1.事業(yè)單位2.商業(yè)基地3.工業(yè)基地4.學(xué)校及周邊街道1）電視電視臺(tái)作為當(dāng)?shù)氐拿襟w標(biāo)桿，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥Γ鋬r(jià)也比較廉價(jià)，可起到塑造形象、擴(kuò)大知名度、造市和促銷的作用。17投

5、放發(fā)布欄：楚天都市報(bào)鄂州周刊等各種雜志。1）報(bào)媒因當(dāng)?shù)貨]有區(qū)域性報(bào)媒，從節(jié)約成本及目標(biāo)客戶分布區(qū)域分布等實(shí)際情況出發(fā)，報(bào)煤廣告宜有原則性的發(fā)布。《周刊》配合房交會(huì)、本案營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)等時(shí)段進(jìn)行《品質(zhì)樓盤》廣告的投放，則以小版面為主，以傳遞銷售信息為主。2）夾報(bào)據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)判斷，二級(jí)市場(chǎng)采用夾報(bào)的宣傳效果通常比較理想，因此本案應(yīng)以區(qū)域性?shī)A報(bào)為主，重點(diǎn)打擊商業(yè)訂報(bào)的人群。5）戶外廣告牌及站臺(tái)廣告17在主干道的各大站臺(tái)設(shè)置一塊臨時(shí)戶外廣告牌，另建議在城區(qū)人流密集區(qū)域分別設(shè)置一塊廣告牌，站臺(tái)廣告主要設(shè)置各大主干道。6）短信配合銷售節(jié)點(diǎn)和促銷活動(dòng)，通過短信群發(fā)，進(jìn)行快遞信息傳遞。7）DM單DM單具

6、有圖文并茂、制作精美、易收集查閱、信息傳遞塊、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠等特點(diǎn)，因此，式本案營(yíng)銷推廣的重要媒介?？梢暻闆r隨環(huán)保袋對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行人員派送。8）道旗位置：售樓部附近設(shè)置。9)電視專題短片可考慮排號(hào)或開盤期間在售樓部用電視或投影儀播放，對(duì)項(xiàng)目全方位形象宣傳展示。10）其他17戶型單、室內(nèi)展示畫框、導(dǎo)向牌等、銷控表等。2.宣傳推廣策略長(zhǎng)線滲透宣傳與密集媒體轟炸相結(jié)合。三）價(jià)格策略項(xiàng)目VIP排號(hào)階段，營(yíng)銷人員統(tǒng)一口徑，不公開具體價(jià)格，只報(bào)出項(xiàng)目區(qū)間價(jià)格，通過與客戶的溝通了解客戶的心理承受價(jià)位，以及了解客戶對(duì)不同樓層、朝向和戶型的心理需求價(jià)位，以利與后期營(yíng)銷相關(guān)政策的調(diào)整、均衡的銷售。四)活動(dòng)營(yíng)

7、銷策略根據(jù)前期的目標(biāo)客戶定位，其中公務(wù)員、事業(yè)單位、工業(yè)區(qū)等客戶占有一定比例，項(xiàng)目可借勢(shì)前期環(huán)保袋發(fā)放活動(dòng)以及VIP排號(hào)活動(dòng)，針對(duì)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，進(jìn)行系列額外優(yōu)惠活動(dòng)，將項(xiàng)目知名度推想一個(gè)新高度，引爆市場(chǎng)熱潮。17活動(dòng)一：1.活動(dòng)名稱——“購(gòu)房集中營(yíng)”（真對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶）2.活動(dòng)時(shí)間——X月X日——X月X日（可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）3.活動(dòng)目的1.排號(hào)期間，最大限度的積累排號(hào)客戶，使項(xiàng)目開盤“一炮而紅”回籠資金。2.繼國(guó)慶贈(zèng)送活動(dòng)環(huán)保袋活動(dòng)之后，在次進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力