房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分研究

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1、房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分研究摘要衣食住行，在人類生活的基本條件中住居于第三位?？梢姡康禺a(chǎn)市場在人們的生活中有著舉足輕重的地位。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入買方市場階段，房地產(chǎn)市場的消費需求日益分化，消費多樣性和個性化日趨明顯。為了占領(lǐng)更大的市場份額和獲得更大的利益，越來越來的開發(fā)商開始注重消費者的住宅需求。但由于我國人口眾多且人們的居住需求各有不同，所以對房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分，從而確定目標(biāo)市場，是一個值得研究的問題。本文從房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分的概念、背景、細(xì)分依據(jù)將房地產(chǎn)市場住宅需求分成了旭日東升、風(fēng)尚品味、成就彰顯、溫情望子四類，希望

2、能為確定目標(biāo)市場提供一些參考。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分目標(biāo)市場引言了解和預(yù)測消費者的需求，并在此基礎(chǔ)上找到滿足這些需要的途徑和方法是市場營銷的核心[1]。市場經(jīng)濟(jì)的充分完善和各項事業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展，呼喚人們加強對市場個性和特性的研究。不深入了解市場、不分析需求層次的區(qū)別，就難以獲得競爭的主動權(quán)。因此，進(jìn)行市場需求細(xì)分研究，確定目標(biāo)市場，提高有效需求，具有十分現(xiàn)實的意義。1房地產(chǎn)市場需求細(xì)分的概念所謂房地產(chǎn)市場細(xì)分，是指人們在目標(biāo)市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程

3、，其中每個消費群就是一個細(xì)分市場。而房地產(chǎn)市場需求細(xì)分是指根據(jù)調(diào)查研究得來的消費者的居住需求對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)而確定目標(biāo)市場的方法。房地產(chǎn)市場需求細(xì)分對企業(yè)、項目的成功具有以下作用：（1）有利于房地產(chǎn)企業(yè)分析、發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會；（2）有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)市場；(3)有利于調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策略。2我國房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分現(xiàn)狀對房地產(chǎn)需求細(xì)分是營銷的首要步驟，也是目前我國房地產(chǎn)業(yè)比較薄弱的部分。事實上，成熟房地產(chǎn)的重要市場特征就是市場需求beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifiedcorerequire

4、mentsplacedontheterminalstripterminals,onlineidentityandensurethecoppercoreisnotexposed.6.4.6enclosurewithinthesametothecablecoreprovidesbindingintoacircle,harnesstiespacingisgenerally100mm;branchofficesshallbebindingonbothends,eachcore7的細(xì)分化。對此，蓋洛普（中國）有限公司的副總裁劉啟明說過：“這是市場研究中最基礎(chǔ)的東西，不是可做可

5、不做的。”然而僅僅這一點在中國很多市場上仍然很難做到[2]。在我國，一般人的理解只是一個有錢階層居住的概念，但進(jìn)一步的客戶需求細(xì)分就不得而知了。雖然近年出現(xiàn)的一些項目已經(jīng)開始注意房地產(chǎn)需求細(xì)分化，如萬泉新新家園、現(xiàn)代城等，逐漸將市場定位于某一客戶群體，并為這一特定的群體提供有針對性的服務(wù)。但是整體水平還與國外成熟市場的水平存在很大差距，基本上只是停留在明確一些項目客戶層的概念，沒有進(jìn)一步細(xì)分到特定群體，準(zhǔn)確找到客戶定位，并有針對性量身定做合適產(chǎn)品[3]。隨意，對我國房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分有著很強的必要性。3房地產(chǎn)市場住宅需求細(xì)分的依據(jù)住宅是商品房的基本市場。房地產(chǎn)市

6、場住宅需求細(xì)分的主要依據(jù)有如下幾類的基本因素。3.1人文因素人文統(tǒng)計因素是消費者群體分類的基本變量。如家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、宗教、民族等均可作為市場細(xì)分的變量[4]。家庭結(jié)構(gòu)是指家庭人口的構(gòu)成狀況，如新婚家庭、三口之家、單親家庭、三代同堂等。顯然講家庭結(jié)構(gòu)的居住需求進(jìn)行細(xì)分對住宅區(qū)的戶型設(shè)計、配套設(shè)施設(shè)計以及道路、園林規(guī)劃設(shè)計都具有重要意義，對于發(fā)現(xiàn)新的消費群體，開辟新的市場領(lǐng)域也相當(dāng)重要。另外不同的年齡結(jié)構(gòu)對住宅需求也是不同的。如青年人大多傾向于小戶型，按揭付款方式，因為他們喜歡方便舒適、新潮，但會受支付能力限制；中年人則要考慮子女上學(xué)問題和環(huán)境是否優(yōu)美

7、；老年人則往往考慮的是就醫(yī)、購物的方便程度……潛在消費者群體的年齡分組對于目標(biāo)市場的選擇是至關(guān)重要的。至于收入、職業(yè)、宗教、民族等的人文統(tǒng)計因素，都是影響住房需求的變量。如收入會影響購買能力，決定著商品房的戶型大小、價格水平以及付款方式；職業(yè)決定著住房消費者偏好，以及對居住環(huán)境、配套設(shè)施的特殊要求；另外由于宗教、民族等因素的影響，往往會形成完全不同類型的消費群體及某些特殊的消費偏好[5]。3.2地理因素地理因素是對潛在消費者的需求而言的。潛在消費者原來的居住地理環(huán)境或多或少會對他們的住房需求偏好有影響。因此在分析住宅市場需求細(xì)分時往往把地理因素作為一項重要的評判