房地產(chǎn)工程造價中的現(xiàn)存問題及對策淺析

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1、房地產(chǎn)工程造價中的現(xiàn)存問題及對策淺析廣州市番禺信業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司廣東廣州摘要：工程造價過程中需要考慮工程難度、工程周期、原料成木、人工費用等諸多方面，且需要針對具體工程具體分析。房地產(chǎn)工程將多種產(chǎn)業(yè)綜合為一體，因此其工程造價問題更為復(fù)雜，但乂對整個工程的順利實施有極大影響。木文針對房地產(chǎn)工程中設(shè)計、工程實施、招標(biāo)、結(jié)算等各階段展開詳細(xì)分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價提供參考和建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價；對策房地產(chǎn)工程造價的合理性關(guān)系到整個房地產(chǎn)工程是否滿足質(zhì)量需求，同時，科學(xué)的房地產(chǎn)工程造價還能使得工程資金最大程度地被有效利用，從而促進

2、房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟效益。以下將主要從房地產(chǎn)工程造價關(guān)系到的各個階段分別分析和探討造價管理問題。一、房地產(chǎn)工程造價的特點與主要問題目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司更看重工程施工階段的造價控制，卻對工程全過程中的整體造價管理不到位，這種造價管理是片面而狹隘的，會導(dǎo)致造價控制效率低下。房地產(chǎn)工程是一個較為復(fù)雜和系統(tǒng)的工程，其成木不僅包括土地征用費用及拆遷補償費用，還括工程前期費用、安裝費用、公共設(shè)施費用、管理費用、稅務(wù)費用等等，僅安裝費用一項而言，就能達(dá)到整個成木的三分之一，甚至高達(dá)40%。目前大多數(shù)房地產(chǎn)工程造價針對的正是這40%之下的安裝費用，而忽略了其他

3、造價。但是，房地產(chǎn)工程造價是具有自身特點的［1］。首先，房地產(chǎn)工程造價兵有系統(tǒng)性。無論是土建還是裝飾，甚至是消防、電力、安全監(jiān)控、給排水等系統(tǒng)，每一項都是整個房地產(chǎn)工程中不可或缺的，在考慮工程造價時不能分開考慮更不能忽視，因此要將這些子系統(tǒng)的造價統(tǒng)一起來分析，才能得到準(zhǔn)確的總體造價。其次，房地產(chǎn)工程造價具有多方性。一個房地產(chǎn)工程，其最終造價并不由房地產(chǎn)開發(fā)方單獨決定和控制，而受多個因素影響，這些因素包括開發(fā)商、設(shè)計方、施工單位、咨詢公司、設(shè)備供應(yīng)商、原材料供應(yīng)商等等，每一方都力圖實現(xiàn)自身利益最大化，因此多方互相制約和協(xié)商，才能最終決定房地產(chǎn)工程

4、造價。最后，房地產(chǎn)工程造價具有階段性。在工程開發(fā)的不同階段，工程造價應(yīng)有不同考慮，這也正是本文分析房地產(chǎn)工程造價的出發(fā)點。在工程決策階段,更注重的是投資力度的預(yù)算；在設(shè)計階段，更看重設(shè)計概算；在招標(biāo)階段，工程造價又表現(xiàn)為投標(biāo)報價；在驗收階段，工程造價可由項0結(jié)算看出。0前而言，房地產(chǎn)工程造價的控制過程中存在幾個主要問題，以下將按各階段分析：在工程決策階段，主要關(guān)系到投資問題。這一過程中，很考驗房地產(chǎn)公司對工程前期投資的控制意識。如果房地產(chǎn)公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并非專業(yè)出身，缺乏這種控制意識，或者房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)這一階段的造價控制部門不專業(yè)其至缺失,就導(dǎo)致

5、投資預(yù)算的主觀性太強，而缺少基于調(diào)研和分析計算的相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)，數(shù)據(jù)的科學(xué)性太弱，無法真實體現(xiàn)實際工程的需求，往往導(dǎo)致“三超”現(xiàn)象，即結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算，無法很好地實現(xiàn)工程造價控制及獲得預(yù)期冋報。在工程設(shè)計階段，造價控制至關(guān)重要［2】。盡管設(shè)計費用不到總造價的四十分之一，但該階段的造價控制結(jié)果卻對總的工程造價控制冇百分之七十以上的影響。這是因為設(shè)計階段關(guān)系到施工技術(shù)，設(shè)計質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)項0的效益。B前看來，許多房地產(chǎn)公司為了縮減工程周期，將設(shè)計工作直接委托給某個設(shè)計單位，而不采用招標(biāo)競爭方式，導(dǎo)致設(shè)計方?jīng)]有控制造價的動力和思

6、想,加之房地產(chǎn)公司要求的設(shè)計吋間短，設(shè)計方保守估計出的造價會有很大浪費。在工程招標(biāo)階段，存在許多不規(guī)范、不清晰、不全面的問題。最常見的是招標(biāo)文件內(nèi)容不明確、不全面，關(guān)系到造價控制的內(nèi)容缺少計算和調(diào)研為基礎(chǔ)的事實性說明，主觀色彩太濃，不利于定額計價和清單計價。此外，如果采用定額計價，圍標(biāo)現(xiàn)象將使中標(biāo)價常常高過標(biāo)底；如果采用清單計價，招標(biāo)文件中對工程項0任何不清晰、不明確之處都會導(dǎo)致清單項B缺失，造價計量不全面。在施工階段，相關(guān)負(fù)責(zé)人如果責(zé)任心不強，缺乏對工程、合同、造價預(yù)算、規(guī)定等方面的清晰認(rèn)識，就會隨意確認(rèn)，導(dǎo)致簽證程序混亂，因此造成的內(nèi)容上的

7、失誤也會使得造價控制出錯。還有一種情況是施工單位為了自身利益，將投標(biāo)、設(shè)計階段的低價材料不經(jīng)確認(rèn)改換為高價材料，這也使得造價超出預(yù)算。二、房地產(chǎn)工程造價控制對策通過上述分析，可以顯見房地產(chǎn)工程造價的控制應(yīng)從各個階段入手，全面細(xì)致地實施造價控制，才能提升工程的經(jīng)濟效益。工程決策階段決策階段關(guān)系著整個工程項0的可行性，蘇重要性不言而喻。在決策階段，要格外重視這些問題：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)水平的確定、施工地點的確定、工藝及技術(shù)的確定、設(shè)備及設(shè)施的確定等等，這些直接影響著造價預(yù)算。在該階段中，要想造價控制準(zhǔn)確合理，必須委托專業(yè)的造價咨詢單位，全面參與工程的投

8、資預(yù)算估計，從工程技術(shù)、經(jīng)濟可行性方面深入分析，為房地產(chǎn)公司提供可行的建議或合理意見，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這些反饋，及吋避免盲目性投資。對于技術(shù)、設(shè)施等的