基于合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)成本過(guò)程控制

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1、基于合約規(guī)劃的動(dòng)態(tài)成本過(guò)程控制2010年08月22日08:33近年，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目贏利水平產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)企業(yè)要想保持正常的開(kāi)發(fā)贏利水平，就必須從項(xiàng)目的成本控制入手。行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為項(xiàng)目決策與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本目標(biāo)設(shè)定是實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定收益目標(biāo)的關(guān)鍵，但在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何進(jìn)行有效管控，卻是困難、復(fù)雜的工作。對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同會(huì)簽開(kāi)始，因此從某種意義上說(shuō)“合同管好了，成本自然可控”。下文我將試述如何使用“合約規(guī)劃”的思路進(jìn)行目標(biāo)

2、成本過(guò)程管控。???一、如何編制合約規(guī)劃？???合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類(lèi)，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過(guò)程的合同簽訂及變更的一種管控手段?！昂霞s規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對(duì)合同的嚴(yán)格管控，實(shí)現(xiàn)了對(duì)“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本”的有效管控。???合約規(guī)劃誰(shuí)來(lái)編？這是我們必須首先弄清楚的問(wèn)題。合約規(guī)劃面向企業(yè)所有業(yè)務(wù)部門(mén)，因此其編制應(yīng)是一個(gè)全員參與的過(guò)程，主要由項(xiàng)目成本經(jīng)理牽頭，組織各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)相關(guān)人員對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。???合約規(guī)劃何時(shí)編？這主要根據(jù)企業(yè)管理的成熟度而定，如

3、果企業(yè)的費(fèi)項(xiàng)、合約規(guī)劃體系相對(duì)穩(wěn)定，可以在項(xiàng)目啟動(dòng)階段的目標(biāo)成本編制及審批后進(jìn)行合約規(guī)劃的編制。如果管理精細(xì)度還沒(méi)到達(dá)這一步，至少應(yīng)在目標(biāo)成本最終確定后進(jìn)行編制。???對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行合約分解的方法多為“價(jià)量原則”和“經(jīng)驗(yàn)值”，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和投資收益指標(biāo)，制定項(xiàng)目各控制費(fèi)項(xiàng)可能發(fā)生的合約及預(yù)計(jì)金額，并推演出每一個(gè)合約付款條件，分解為合約的付款計(jì)劃，進(jìn)而形成項(xiàng)目的整體資金規(guī)劃。???另外，如果不能將目標(biāo)成本細(xì)化到具體的合同時(shí)，可以將目標(biāo)成本分解為“合同大類(lèi)”，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，這些合同大類(lèi)會(huì)逐步細(xì)化。???這里強(qiáng)調(diào)的

4、是，我們?cè)谧龊霞s規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用不明確，因此引入規(guī)劃余量的概念，來(lái)標(biāo)明暫時(shí)不能明確的費(fèi)項(xiàng)，并作為費(fèi)項(xiàng)的“蓄水池”，隨著實(shí)際簽訂合同的變化而變化。規(guī)劃余量的總額反應(yīng)了目標(biāo)成本控制的松緊度。針對(duì)規(guī)劃余量設(shè)定每一個(gè)費(fèi)項(xiàng)的預(yù)警、強(qiáng)控范圍，便可作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。4???二、合約規(guī)劃如何指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行？???1、合同簽訂環(huán)節(jié)???簽訂合同時(shí)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定合同，明確合同金額、付款時(shí)間、付款方式，進(jìn)而形成項(xiàng)目成本支付計(jì)劃。同時(shí)，將合同付款與項(xiàng)目計(jì)劃中的工作項(xiàng)或工作成果進(jìn)行綁定，保證合同付款不

5、會(huì)與實(shí)際工程的完工情況不符，避免合同款項(xiàng)超付的問(wèn)題。???在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，必須對(duì)照合約規(guī)劃，并考察費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，通過(guò)預(yù)警、強(qiáng)控指標(biāo)進(jìn)行對(duì)應(yīng)管控，且不允許重復(fù)被其它合同選擇，這樣防止重復(fù)計(jì)算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問(wèn)題。???合同簽約審批時(shí)會(huì)存在兩種情況：???1）合同金額<規(guī)劃金額???需經(jīng)辦部門(mén)針對(duì)金額差距闡述原因，并對(duì)差距金額后續(xù)使用方式做出判斷：合同費(fèi)用節(jié)約，相應(yīng)金額進(jìn)入費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，可調(diào)配給同費(fèi)項(xiàng)其余合同，并出具費(fèi)用節(jié)約單；合同范圍變更，后續(xù)仍需簽訂額外合同，則相應(yīng)金額編制為另一個(gè)合約規(guī)劃；合同

6、金額壓縮和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，后續(xù)合同會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)變更，則需要為合同編制預(yù)計(jì)變更。???2）合同金額>規(guī)劃金額???同樣需經(jīng)辦部門(mén)闡述金額差距原因，并對(duì)缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調(diào)整相關(guān)的合約規(guī)劃金額，補(bǔ)充為本合約規(guī)劃金額；如果是原先預(yù)算不足或外部環(huán)境變化導(dǎo)致的合同成本增加，需查找規(guī)劃余量，并從規(guī)劃余量中劃撥金額作為補(bǔ)充，同時(shí)出具項(xiàng)目成本超支單。???2、合同執(zhí)行環(huán)節(jié)???在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)，當(dāng)進(jìn)行變更申報(bào)時(shí)，需要預(yù)審變更金額（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證），并與簽訂環(huán)節(jié)中的預(yù)計(jì)變更對(duì)應(yīng)，確保變更在可控范圍內(nèi)，超出部分金額

7、由規(guī)劃余量劃出。???當(dāng)變更實(shí)施完成后進(jìn)行施工確認(rèn)階段，核定是否完成、實(shí)際完成的工程量，將變更金額納入項(xiàng)目成本。???最后，分析變更產(chǎn)生的原因及變更導(dǎo)致的成本分布，即進(jìn)行有效成本與無(wú)效成本的情況分析。???3、合同付款環(huán)節(jié)???4首先，根據(jù)工程形象進(jìn)度，對(duì)“已完工”部分的工程量進(jìn)行審定，反映工程的實(shí)際完工“產(chǎn)值”，并作為制定付款申請(qǐng)的重要依據(jù)；其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項(xiàng)支付提供依據(jù)；再次，根據(jù)合同付款條件及實(shí)際完工產(chǎn)值，修訂付款計(jì)劃，形成項(xiàng)目級(jí)付款計(jì)劃；最后在付款計(jì)劃范圍內(nèi)完成付款申請(qǐng)，并完成款項(xiàng)支付。?

8、??三、合約規(guī)劃的動(dòng)態(tài)監(jiān)控???1、合約規(guī)劃周期性?xún)?yōu)化???1）合約規(guī)劃的優(yōu)化及調(diào)整???針對(duì)尚未簽訂的合同，由于實(shí)際業(yè)務(wù)的變化，可能導(dǎo)致項(xiàng)目合同未必按照原先規(guī)劃的思路進(jìn)行簽訂，那么項(xiàng)目成本經(jīng)理需要定期對(duì)合約規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。此時(shí)工作情況主要有兩種：???◆將原先打包的大類(lèi)合約規(guī)劃分解為更明細(xì)的合約規(guī)劃；???◆由于項(xiàng)目實(shí)際情況發(fā)生變化，合約后續(xù)的范圍將發(fā)生交叉