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1、無錫市公用房產(chǎn)管理處房屋租賃合同專題法律知識培訓2015年5月21日房屋租賃合同常見法律問題賀煌律師版權(quán)所有問題一主要法律法規(guī)合同法第十三章全國人大1999.10.1最高法關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋最高法2009.9.1租賃合同糾紛司法解釋（今日重點）城市房屋租賃管理辦法建設(shè)部1995.5.1已廢止商品房租賃管理辦法［替代］住建部2011.2.1不適用江蘇省公共租賃住房管理辦法省政府2011.6.25市房管錫房產(chǎn)（2010）180、181號文市房管2010.12.2關(guān)于加強無錫市直管公有住房的意見180號關(guān)于加強無錫市直管非住宅公有住房的意見181號2008年無錫市市區(qū)公有住房管
2、理暫行規(guī)定2013年草擬管理辦法問題二法律適用最高法租賃合同糾紛司法解釋：依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用最高法司法解釋。適用江蘇省公共租賃住房管理辦法2011年9月29日省政府73號令江蘇省廉租住房保障辦法2008年11月25日省政府50號令問題三違法建筑的租賃合同效力無或不符合規(guī)劃許可、臨時建筑超期一審辯論終結(jié)前無審批手續(xù)，則無效。問題四備案登記非效力性強制規(guī)定書面約定作為生效條件的除外問題五合同無效是否需要支付租金按租金標準支付使用費。問題六一房數(shù)租的后果？順序：1.實際占有2
3、.備案登記3.合同成立過錯賠償責任問題七出租人的法定解除權(quán)綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。問題八承租人的法定解除權(quán)？綜合《合同法》的相關(guān)
4、規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能
5、使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。問題九合同無效時裝修物損失處理(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。問題十租賃期滿裝修物如何處理？合同約定優(yōu)先無約定，可拆除的自行拆除解除合同后，對不可拆除
6、的裝修，按照過錯原則、公平原則，對殘值處理。租賃期滿，要求出租人補償附合裝修的不予支持。問題十一擴建成本承擔合法的，出租人承擔不合法的，按過錯承擔問題十二轉(zhuǎn)租合同效力如不同意轉(zhuǎn)租，在知道或者應(yīng)當知道之日起，六個月內(nèi)應(yīng)當提異議。否則，再以不同意為由要求認定無效，得不到支持。問題十三買賣不破租賃的例外1.出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動2.出租前已查封問題十四優(yōu)先購買權(quán)損害賠償權(quán)不享有主張買賣合同無效權(quán)不適用贈與、互易、因公征用不得對抗共有人、近親屬、通知后15日未主張、善意購買人合理期限，提前三個月；拍賣前5日上海市協(xié)力律師事務(wù)所在國內(nèi)外多地設(shè)立分所榮膺
7、英國《TheLawyer》雜志評選亞太律所150強第66位賀煌律師，無錫所合伙人電話：15852836060THANKS賀煌律師版權(quán)所有
