出租和租賃房屋常見的法律問題

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1、出租和租賃房屋常見的法律問題解答出租房屋如何避免和處理法律糾紛首先.房主應(yīng)持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》，只有房屋的所有權(quán)人才享有該房屋的收益權(quán)。如果是受房屋主人(房屋產(chǎn)權(quán)人)的委托代其出租房屋的，應(yīng)具備房主的書面委托書。如果是轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)事先征得房主的書面同意，否則，非房屋所有權(quán)人簽訂的合同即為無效，無法受到法律保護(hù)。其次.應(yīng)當(dāng)要求對方出具身份證件原件,并相互保留一份對方的身份證復(fù)印件,這樣,如日后雙方產(chǎn)生租賃糾紛,到法院訴訟時(shí)才可以提供對方的詳細(xì)身份信息。再次.如果租賃房屋的目的是為了設(shè)立營業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)作為辦公或經(jīng)營場所,應(yīng)在租賃

2、合同里進(jìn)行明確約定,并辦理房屋租賃登記手續(xù)。最后.房東和租戶應(yīng)進(jìn)行房屋設(shè)備設(shè)施的清點(diǎn)交接并制做財(cái)物清單,同時(shí)也可對房屋的狀況進(jìn)行描述或拍照,制做成相關(guān)文件并列為合同的附件,避免租賃合同終止或中途解除時(shí)雙方對財(cái)產(chǎn)的遺失或毀損等問題產(chǎn)生糾紛,或?qū)е路繓|無理以此為借口扣留租戶的押金。房屋租賃登記須提供哪些證明1.房屋所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明。2.租賃雙方的身份證明。3.公產(chǎn)房轉(zhuǎn)租的應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)租的書面證明及租賃合同，以及特殊情況當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供的相關(guān)證明。此外，經(jīng)辦人驗(yàn)證符合租賃條件后，當(dāng)事人還應(yīng)填寫房屋租賃合同、房

3、屋租賃備案登記表和房屋租賃安全保證書。房屋租賃登記程序我國對房屋租賃實(shí)行登記備案制度，即租賃雙方簽訂租賃合同后，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記備案。辦理登記備案的具體程序：1.登記申請。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)規(guī)定的文件到直轄市、市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(1)書面租賃合同;(2)房屋所有權(quán)證書;(3)當(dāng)事人的合法證件;(4)城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明;出租委托代管房屋，還須提交委托代

4、管人受權(quán)出租的證明。2.主管部門對租賃合同進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容主要包括：第一，合同主體資格是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件;第二，客體是否合格，即出租的房屋是法律、法規(guī)允許出租的房屋;第三，審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備;第四，審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府的租賃政策;第五，審查當(dāng)事人是否已繳納了有關(guān)稅費(fèi)。3.房屋租賃申請經(jīng)協(xié)調(diào)、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證。如果所租用房屋是從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》可作為經(jīng)營場

5、所合法的憑證;如果所租用的房屋是用于居住的，《房屋租賃證》則可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。房屋租賃違約的問題問：房屋租賃合同有法律效應(yīng)嗎?我租了一套房子，簽了一年的合同，但現(xiàn)在住到半年不想住了，算違約嗎?我該怎么辦?違約金好像要陪給房主三個(gè)月的房費(fèi)，我真的要賠嗎?還有別的辦法擺脫嗎?!請求幫助。解答：屬違約行為，你可以要求房東同意你轉(zhuǎn)租。相關(guān)法律知識：違約：是指合同當(dāng)事人完全沒有履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為。一般說來，違約行為從屬于違法行為。民事違法行為就包括民事違約和民事侵權(quán)兩類。買賣合同是對締約

6、雙方具有約束力的法律文件。任何一方違反了合同義務(wù);就應(yīng)承擔(dān)違約的法律后果，受損方有權(quán)提出損害補(bǔ)償要求。但是，各國的法律或國際組織的文件對于違約方的違約行為及由此產(chǎn)生的法律后果、對該后果的處理有不同的規(guī)定和解釋。租房違約的處理依《合同法》第120條的規(guī)定，違約各方分別按各自具體違約形態(tài)的法律后果分別向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)責(zé)任，亦即不適用過失相抵原則。所謂過失相抵，是指對損害的發(fā)生或擴(kuò)大權(quán)利人亦有過失時(shí)，法官可按過失比例將損害在權(quán)利與義務(wù)人之間進(jìn)行分?jǐn)?，以減輕或免除義務(wù)人賠償責(zé)任的一種制度，過失相抵最先適用于侵權(quán)法領(lǐng)域，而近現(xiàn)代大

7、陸法系及美英法系國家的民法大都將該制度擴(kuò)展到合同法領(lǐng)域?！逗贤ā分晕匆?guī)定雙方違約實(shí)行過失相抵原則，主要考慮到雙方違約情況的復(fù)雜性，加之過失相抵與雙方違約在適用方面存在三大區(qū)別：第一、過失相抵適用于法律規(guī)定所發(fā)生的損害賠償領(lǐng)域，而雙方違約適用于債務(wù)不履行領(lǐng)域;第二、過失相抵是互負(fù)損害賠償責(zé)任時(shí)的責(zé)任抵銷，而雙方違約的責(zé)任承擔(dān)并不限于賠償損失，還包括實(shí)際履行、強(qiáng)行補(bǔ)正及支付違約金等其他責(zé)任方式，不同責(zé)任方式之間有時(shí)并不能抵銷;第三、在過失相抵場合，雙方過錯(cuò)是導(dǎo)致受害一方損害的共同原因，而在雙方違約場合，雙方各自違約通

8、常是致對方損害的單獨(dú)原因。因此，對於雙方違約的處理，應(yīng)首先分清雙方各自違約的具體形態(tài)，然后據(jù)以確定各方所應(yīng)負(fù)的責(zé)任，并分別由各自向?qū)Ψ匠袚?dān)。但參照《合同法》第99條、第100條的規(guī)定，若雙方所負(fù)責(zé)任為同種責(zé)任，依其性質(zhì)可抵銷的，雙方可在法律規(guī)定的范圍內(nèi)將各自承提的責(zé)任抵銷;若雙方所負(fù)責(zé)任為不同責(zé)任，但經(jīng)雙方協(xié)商一致，只要不違反法律