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1、合同一般法定解除條件探微關(guān)鍵詞：一般法定的解除條件從給付義務(wù)不可抗力合同目的內(nèi)容提要:違反從給付義務(wù)必須達(dá)到相對(duì)人的合同目的因此而落空的程度才允許解除合同。不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的作為合同解除的條件，尚無(wú)廢除的必要。不能實(shí)現(xiàn)合同目的可被解釋為嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益。在金錢(qián)給付作為合同標(biāo)的場(chǎng)合，付款遲延情況下的解除合同必須從嚴(yán)把握。關(guān)于合同解除，筆者先后發(fā)表過(guò)數(shù)篇論文，涉及法定解除的條件，提出了意見(jiàn)。隨著時(shí)間的推移，實(shí)務(wù)的發(fā)展，研宄的深化，又有新想法產(chǎn)生，茲提出來(lái)就教于大家。一、關(guān)于違反從給付義務(wù)與合同解除合同解除的條件中，有些是違約行為，即違反合同
2、義務(wù)的行為。眾所周知，合同義務(wù)分為主給付義務(wù)、從給付義務(wù)和附隨義務(wù)等類型。違反主給付義務(wù)且達(dá)到一定程度，《合同法》第94條等條文明確規(guī)定，可以解除合同，這無(wú)疑問(wèn)。需要討論的是，違反從給付義務(wù)是否允許解除合同。對(duì)此，我們通過(guò)一件案例加以分析。2⑻0年11月21日，出租人甲和承租人乙簽訂了《房屋租賃合同》，由一個(gè)前言和9個(gè)條文組成。其前言的主要內(nèi)容是，出租人承諾對(duì)所出租的樓層依法享有所有權(quán)，依法出租。合同的第1條規(guī)定，出租樓層座落的方位、建筑面積和出租樓層的用途。第2條規(guī)定，租賃期為10年，從出租人將出租樓層裝修完畢，承租人驗(yàn)收合格當(dāng)日起計(jì)算。第3條規(guī)定，自雙方在本
3、合同上簽字蓋章之日起3日內(nèi)，承租人向出租人支付定金60萬(wàn)元人民幣。在承租人對(duì)租賃物A房予以驗(yàn)收并認(rèn)為合格時(shí)，該定金轉(zhuǎn)為第一年的部分租金，第一年租金的不足部分，承租人在驗(yàn)收合格后3日內(nèi)付齊。出租樓層的租金在第一年為每平方米4.8元人民幣，從第二年起每年遞增2%。從第二年起，租金按半年支付，承租人應(yīng)于每半年的第一個(gè)月內(nèi)付清。第4條規(guī)定，出租人負(fù)責(zé)裝修工作及費(fèi)用，裝修方案由承租人決定。裝修標(biāo)準(zhǔn)由雙方共同商定（見(jiàn)裝修合同），裝修工期二個(gè)月，費(fèi)用50萬(wàn)元人民幣，交工時(shí)能滿足乙方開(kāi)始工作要求。出租人應(yīng)為承租人提供2個(gè)停車位，費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。第5條規(guī)定，在租賃期限內(nèi)如一方違
4、約，除賠償守約方實(shí)際損失外還需支付違約金120萬(wàn)元人民幣，但因不可抗力造成的不能履行除外。如在本合同簽訂30日內(nèi)，出租人不能出示所出租樓層的所有權(quán)證證明，視為出租人違約。第6條規(guī)定了爭(zhēng)議的解決方式。第7條規(guī)定了本合同的份數(shù)。第8條規(guī)定了本合同自雙方簽字蓋章后產(chǎn)生法律效力。第9條規(guī)定了本合同的附件范圍?！斗课葑赓U合同》簽訂的當(dāng)天，承租人向出租人支付定金60萬(wàn)元人民幣，其后又支付40萬(wàn)元的款項(xiàng)作為租金。但在合同簽訂后30日屆滿時(shí)，出租人未能提供所出租樓層的房屋所有權(quán)證，自合同簽訂后140天，承租人通知出租人，如果再不出示房屋所有權(quán)證，將解除合同。出租人出示了出租人的
5、法定代表人對(duì)所出租樓層的所有權(quán)證。承租人再次通知出租人，如不能出示出租人對(duì)所出租樓層的所有權(quán)證，會(huì)解除合同，并請(qǐng)求出租人支付120萬(wàn)元的違約金。出租人以正在辦理所出租樓層的所有權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)為由，拒絕了承租人的請(qǐng)求。承租人除了支付40萬(wàn)元的租金，出租人以60萬(wàn)元的定金沖抵了部分租金外，一直以出租人嚴(yán)重違約為由拒付其余的租金。于是，承租人于XX年6月15日不再使用A房，聲稱己經(jīng)解除了合同，理由是出租人違反了主要條款規(guī)定的重要義務(wù)，且經(jīng)催告仍未履行。筆者認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在合同中約定，出租人對(duì)于租賃物必須享有所有權(quán)，且應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂30日內(nèi)，向承租人出示對(duì)租賃物的所有
6、權(quán)證證明，這應(yīng)當(dāng)屬于主要條款。但主要條款不一定產(chǎn)生主給付義務(wù)，換句話說(shuō)，主給付義務(wù)與主要條款并非是一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，主給付義務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不在于合同當(dāng)事人對(duì)某項(xiàng)義務(wù)重視與否，而是它必須是合同關(guān)系所固有、必備和決定合同類型內(nèi)容。由于《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同;第224條第1款規(guī)定，承租人經(jīng)過(guò)出租人同意可以轉(zhuǎn)租；由租賃合同不同于買(mǎi)賣、互易、贈(zèng)與合同之處，主要在于不移轉(zhuǎn)租賃物的所有權(quán)，可知系爭(zhēng)案件的出租人對(duì)于租賃物享有所有權(quán)并非租賃合同必須具備的條件，且租賃合同不會(huì)因出租人對(duì)租賃物有無(wú)所有權(quán)而發(fā)生類型的變
7、化，因此，出租人對(duì)于租賃物享有所有權(quán)的義務(wù)不符合主給付義務(wù)的規(guī)格。這樣界定主給付義務(wù)，是否違反建設(shè)部于1995年頒行的《城市房屋租賃管理辦法》第6條關(guān)于“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租”的規(guī)定？回答是否定的，因?yàn)樵擁?xiàng)規(guī)定固然使得出租人負(fù)擔(dān)了一項(xiàng)法定義務(wù)，但主給付義務(wù)、從給付義務(wù)及附隨義務(wù)的區(qū)別根據(jù)，不在于義務(wù)產(chǎn)生于法定抑或約定，而在于它們?cè)诤贤P(guān)系中所具有的地位和所起的作用。此其一。附帶指出，站在立法論的立場(chǎng)，《城市房屋租賃管理辦法》的該項(xiàng)規(guī)定，以及第3條第1款、第4條的規(guī)定所流露出來(lái)的出租人為租賃物所有權(quán)人的傾向，盡管有盡量減少糾紛、周到保護(hù)承租人的良
8、好意圖，但是，它們一不符
