房地產(chǎn)“營改增”后的稅負(fù)增減問題探析

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1、房地產(chǎn)“營改增”后的稅負(fù)增減問題探析李玉環(huán)（甘肅省商業(yè)學(xué)校，甘肅蘭州730060）［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”方案的推出，一直受到社會(huì)各界的密切關(guān)注，利弊討論也是不絕于耳，本文從稅收主體、開征時(shí)間節(jié)點(diǎn)、對(duì)房企財(cái)務(wù)管理模式、房價(jià)變化影響等方面進(jìn)行分析，試圖勾畫出“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)場景。［..關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；營改增；稅負(fù)增減；房價(jià)影響；財(cái)務(wù)模式變革［DOI］10.13939/j.ki.zgsc.2015.35.1711問題的引出據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，房地產(chǎn)“營改增”方案將于6月公布，業(yè)內(nèi)猜測適用稅率為11

2、%?！盃I改增”從2012年1月開始試點(diǎn)，2015年是“營改增”試點(diǎn)的第四年，房地業(yè)作為最后一批試點(diǎn)行業(yè)之一，歷時(shí)近4年的頂層設(shè)計(jì)和探索實(shí)踐，預(yù)計(jì)將在今年6月被納入“營改增”版圖，完美收官。房地產(chǎn)業(yè)繳納的營業(yè)稅占營業(yè)稅總額的30%左右，“營改增”牽動(dòng)了社會(huì)各界的心。一方面，有人擔(dān)心會(huì)降低國家稅收收入；另一方面，企業(yè)擔(dān)心會(huì)增加企業(yè)稅負(fù)，而廣大購房者又關(guān)心此舉將會(huì)怎樣影響房價(jià)走向。那么，在房地產(chǎn)實(shí)施“營改增”后，稅負(fù)到底是增是減？筆者試著從以下幾個(gè)方面加以分析。2稅收主體模型分析2.1小規(guī)模納稅人如房企是小規(guī)模

3、納稅人，原來要繳納5%的營業(yè)稅，而在實(shí)施“營改增”改革后，只需要按照3%繳納增值稅即可。顯而易見，對(duì)于小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們是改革的最大受益者，“營改增”后企業(yè)稅負(fù)明顯降低。2.2一般納稅人按照企業(yè)銷售額規(guī)模和國家稅收有關(guān)規(guī)定，絕大部分房企將被認(rèn)定為一般納稅人，在這一前提下，稅負(fù)的增減變化就復(fù)雜得多。我們都知道，增值稅一般納稅人的繳稅計(jì)算，是用銷項(xiàng)稅額減去可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額之后的差額來繳稅?，F(xiàn)做模型分析如下。前提假設(shè)：（1）由于目前業(yè)界普遍估計(jì)房地產(chǎn)“營改增”后適用稅率為11%，所以本模型假設(shè)房地產(chǎn)銷

4、項(xiàng)稅額適用稅率為11%。（2）在抵扣方面，因?yàn)榻ㄖI(yè)也將同時(shí)被納入“營改增”，而房地產(chǎn)公司很大一部分成本是建筑成本，建筑公司如果可以開具增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)開發(fā)公司，后者將取得對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。房地產(chǎn)業(yè)的主要進(jìn)項(xiàng)產(chǎn)生在建筑業(yè)，所以在計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，本模型選用的稅率為11%。也即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)銷售收入中無進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額部分占有的比例低于45.45%時(shí)，企業(yè)的稅負(fù)是降低的，而一旦高過這一比例，企業(yè)的稅負(fù)會(huì)增加。3相關(guān)影響因素分析3.1政府稅收政策房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要由土地成本、建筑安裝成本、財(cái)務(wù)成本三部分組成。其

5、中，土地成本一般要占據(jù)總成本的50%以上。因此，“營改增”后，土地購置價(jià)格能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負(fù)的關(guān)鍵。目前的版本是，政府允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，但這又引發(fā)新的問題，既然允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，那么使用的抵扣稅率是多少？政府沒有明確；同時(shí)，規(guī)定是土地專用收據(jù)，那么是否意味著收據(jù)的開具主體只能是政府？如果是這樣，對(duì)于土地是政府的房企而言，在“營改增”后取得的土地可取得相應(yīng)的憑證進(jìn)行稅額抵扣；但對(duì)于在“營改增”前已取得的就無法抵扣；同樣

6、，企業(yè)如果是從非政府渠道取得的土地，也同樣無法抵扣；這都將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)可抵扣的稅額減少，從而加重企業(yè)稅負(fù)。如果政府提出的專用收據(jù)，開具主體不限定政府，那么，在防范企業(yè)關(guān)聯(lián)交易，通過開具收據(jù)轉(zhuǎn)移利潤、逃避稅收等方面的監(jiān)管，又對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)提出了新的要求。3.2開征時(shí)間結(jié)點(diǎn)如果在“營改增”實(shí)施時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開工甚至已經(jīng)竣工，在這種情況下，企業(yè)事實(shí)上已經(jīng)無法取得前期發(fā)生的相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，由于增值稅稅率明顯高于營業(yè)稅稅率，在這種情況下將會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)增加。對(duì)于期望“營改增”能降低稅負(fù)的房企來說，無疑是一個(gè)沉重

7、的打擊，開征時(shí)點(diǎn)的選擇對(duì)房企影響很大。3.3財(cái)務(wù)管理模式對(duì)廣大房企而言，賬務(wù)處理、發(fā)票管理、業(yè)務(wù)模式和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)系統(tǒng)等財(cái)務(wù)管理方面都將面臨諸多改變。2015年是房企“營改增”試點(diǎn)的落地之年，新舊稅制如何平穩(wěn)銜接，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式必須變革。原來的稅務(wù)處理比較簡單，而在實(shí)施“營改增”后，則對(duì)企業(yè)提出了更多更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，建議房企應(yīng)提前從內(nèi)部著手，梳理業(yè)務(wù)模式、梳理現(xiàn)有采購銷售合同、研究會(huì)計(jì)核算可能產(chǎn)生的變化、測算“營改增”潛在的稅務(wù)和利潤影響、考慮調(diào)整定價(jià)策略、變更合同模板、制定新的內(nèi)部發(fā)票保管和內(nèi)

8、控制度、制訂系統(tǒng)升級(jí)改造計(jì)劃等。3.4房價(jià)趨勢影響經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，產(chǎn)品的價(jià)格在很大程度上由供給需求關(guān)系決定，而非房產(chǎn)成本本身。從這個(gè)意義上說，稅負(fù)的增減對(duì)房價(jià)的影響極其微弱，甚至可忽略不計(jì)。關(guān)心房價(jià)的老百姓，著重還是要關(guān)注房產(chǎn)市場量價(jià)的變化和國家調(diào)控政策的風(fēng)向。就從今年整體情況來看，房產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)化為買方市場，標(biāo)桿城市房價(jià)走勢持續(xù)下行，房企存量增加，市場供大于求，持續(xù)低迷的成交量給開發(fā)商帶來了極大壓力。這種狀況下，稅負(fù)降低