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《從誠(chéng)實(shí)信用原則論“兇宅”買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)認(rèn)定及違約責(zé)任探析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、從誠(chéng)實(shí)信用原則論“兇宅”買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)認(rèn)定及違約責(zé)任探析1“兇宅”買(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 1.1何謂“兇宅” “非正常死亡才會(huì)使房屋變?yōu)椤皟凑?，這種異常不能僅憑借買(mǎi)受人的主觀認(rèn)定，應(yīng)依據(jù)客觀事實(shí)來(lái)證明。如果買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)并居住某房屋，主張房屋鬧鬼，“鬼”虛無(wú)縹緲，沒(méi)有相應(yīng)的客觀事實(shí)的支撐，這就屬于一種主觀臆定，該房屋也不應(yīng)認(rèn)定為“兇宅”；另外修建在特定地段上的房屋不適宜人的居住，要限定相應(yīng)的群體范圍。因?yàn)榕卸ㄊ欠襁m應(yīng)居住的問(wèn)題是具有公眾性和普遍性的問(wèn)題，以居住在房屋周?chē)膹V大居民的認(rèn)知作為依據(jù)，這樣的判斷會(huì)更具有說(shuō)服力。在實(shí)踐中，如果居住地在該房屋周?chē)蛄私夥课轄顩r的自然人的大多
2、數(shù)認(rèn)為該房屋存在異常情況，便可認(rèn)定為“兇宅”?！ ?.2對(duì)“兇宅”情況的通知為何成為出賣(mài)人的附隨義務(wù) 《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》對(duì)“兇宅”的解釋為“不吉利或鬧鬼的房舍（迷信）”。。有人認(rèn)為“兇宅”的認(rèn)定是封建迷信，不受公序良俗、誠(chéng)實(shí)信用原則的調(diào)整。陳耀東教授對(duì)此進(jìn)行探討[1]，他認(rèn)為對(duì)于“兇宅”的忌諱應(yīng)該屬于趨吉避兇的一種信仰民俗，民俗產(chǎn)生的初期因文明程度不高帶有迷信色彩，但歷經(jīng)傳承后，這種觀念成為民族文化，被人們廣泛接受，屬于一種“良俗”。既然這不是一種迷信而是一種民俗，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)該受到尊重和保護(hù)。買(mǎi)受人對(duì)于房屋是否是兇宅的在乎，說(shuō)明出賣(mài)人將兇宅情況告知買(mǎi)受人的必要性，買(mǎi)受人具有
3、知情權(quán)，如果出賣(mài)人告知該情況能保護(hù)買(mǎi)受人的知情權(quán)，讓合同更好履行，這是依據(jù)交易習(xí)慣得出的出賣(mài)人應(yīng)有的義務(wù)。另外債務(wù)人有履行該義務(wù)的能力和條件，且不履行該義務(wù)不符合誠(chéng)實(shí)信用原則的條件，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)不公平，會(huì)損害買(mǎi)受人的合法利益?！ ?兇宅買(mǎi)賣(mài)合同中的附隨義務(wù) 1.附隨義務(wù)可能存在于合同的各個(gè)階段，在締約過(guò)程中和契約關(guān)系終止后，皆有附隨義務(wù)存在和適用之情形。附隨義務(wù)不同于先合同義務(wù)和后合同義務(wù)[2]，先合同義務(wù)存在于合同還未締結(jié)前，后合同義務(wù)存在于合同關(guān)系消滅后，但三者效果均有類似之處：都有基于誠(chéng)實(shí)信用而發(fā)生的說(shuō)明、告知、注意等義務(wù)，都是為了合同的完全履行?！ ?.附隨義務(wù)屬于非強(qiáng)制義務(wù)，而
4、主給付與從給付義務(wù)是強(qiáng)制履行義務(wù).當(dāng)合同一方違反主、從給付義務(wù)時(shí)，合同相對(duì)人有權(quán)拒絕對(duì)待給付，甚至從而行使合同的解除權(quán)，自動(dòng)解除合同，違反附隨義務(wù)，債務(wù)人應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損害賠償責(zé)任，而債權(quán)人只能享有賠償，不享有合同的解除權(quán) 3.一般來(lái)說(shuō)，違反附隨義務(wù)，產(chǎn)生不完全給付（我國(guó)學(xué)者稱“不完全履行”），此時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任屬于違約責(zé)任，但當(dāng)義務(wù)人違反瑕疵告知等附隨義務(wù)，導(dǎo)致債權(quán)人人身及財(cái)產(chǎn)利益受損的情況下，構(gòu)成加害給付，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合?！ ?.《合同法》的總則與分則都對(duì)附隨義務(wù)有規(guī)定。合同法第60條第二款規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、保密等義務(wù)；《合同
5、法》分則規(guī)定“承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)向旅客及時(shí)告知有關(guān)不能正常運(yùn)輸?shù)闹匾马?xiàng)和安全運(yùn)輸應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)”（2）。首先有關(guān)附隨義務(wù)的條文較少，已規(guī)定的條文不能完全解決變化發(fā)展的新情況、新問(wèn)題。其次條文中性質(zhì)、目的、應(yīng)注意的事項(xiàng)等詞比較空泛，認(rèn)定起來(lái)有難度，只能在法律實(shí)踐過(guò)程中，法官利用自有裁量權(quán)，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活的經(jīng)驗(yàn)和有指導(dǎo)性的判例經(jīng)驗(yàn)綜合判斷?！ ?兇宅買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中附隨義務(wù)的違反及 3.1侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)的主要思路及該思路否認(rèn) 1.侵權(quán)責(zé)任說(shuō)的主要思路： 認(rèn)為該合同合法有效，但侵犯了買(mǎi)受人的人身或財(cái)產(chǎn)利益，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。主要處理方案如下：一種是“兇宅”不影響房屋的實(shí)際居住，也不會(huì)致房屋實(shí)際價(jià)值貶損，但
6、使買(mǎi)受人的精神利益受侵害，故應(yīng)給與相應(yīng)的精神損害賠償。另一種是合同雖然有效，但是房屋具有瑕疵從而價(jià)值貶損，出賣(mài)人侵犯買(mǎi)受人的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！ ?.對(duì)該思路的否認(rèn)： 首先侵權(quán)責(zé)任原則上是解決合同責(zé)任以外的加害人與受害人的侵權(quán)關(guān)系，如果債權(quán)人的利益損害是由于債務(wù)人違反合同義務(wù)導(dǎo)致，那么債權(quán)人只能要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任而不是侵權(quán)責(zé)任。在“兇宅”買(mǎi)賣(mài)中，這本身就是債權(quán)人、債務(wù)人雙方具有相對(duì)性的合同關(guān)系，用合同法的相關(guān)規(guī)則來(lái)解決糾紛更為恰當(dāng)。其次，若在合同關(guān)系里存在合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，債權(quán)人也能要求債務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但是在“兇宅”買(mǎi)賣(mài)關(guān)系里，不存在合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合：
7、買(mǎi)受人遭受的損失是出賣(mài)人的瑕疵履行或者說(shuō)不完全履行所致，認(rèn)為出賣(mài)人侵犯買(mǎi)受人的財(cái)產(chǎn)權(quán)理由不充分，顯得有些牽強(qiáng)。因此筆者認(rèn)為，解決此類糾紛適用合同法中違約責(zé)任的救濟(jì)更合適?！ ?.2通過(guò)違約責(zé)任來(lái)救濟(jì)合同買(mǎi)受人 1.撤銷(xiāo)權(quán)救濟(jì)： 《合同法》54條規(guī)定（3），一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。所謂可撤銷(xiāo)合同，就是因意思表示不真實(shí)，
