目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

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1、第二章目標(biāo)成本管理作業(yè)指引1.流程概況流程目的明確目標(biāo)成本編制程序和編制方法。流程范圍適用于公司開發(fā)的所有項(xiàng)目。流程主導(dǎo)及參與小組成本控制中心（主導(dǎo)），相關(guān)中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)總經(jīng)理1.負(fù)責(zé)目標(biāo)成本指導(dǎo)書的審核和批準(zhǔn)。分管領(lǐng)導(dǎo)1．審核目標(biāo)成本指導(dǎo)書。成本控制中心1.負(fù)責(zé)收集資料和同類工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)支持測(cè)算。2.根據(jù)收集的資料進(jìn)行成本測(cè)算，編制目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書，對(duì)成本進(jìn)行控制。總工室1.提供詳細(xì)的施工圖文件。2.提供各類設(shè)計(jì)指標(biāo)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及工程做法。3.提供勘察設(shè)計(jì)前期相關(guān)成本測(cè)算數(shù)據(jù)。工程管理中心1．負(fù)責(zé)提供前期現(xiàn)場(chǎng)三通一平相關(guān)成本測(cè)算數(shù)據(jù)。工作程序1.1.資料準(zhǔn)備階

2、段1.1.1.成本控制中心收集以下相關(guān)資料：1)規(guī)劃設(shè)計(jì)草案、建造標(biāo)準(zhǔn)及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。2)收集政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。1.2.編制階段1.2.1.初步設(shè)計(jì)階段的成本概算經(jīng)評(píng)審確定后3日內(nèi)，成本控制中心組織總工室、營(yíng)銷策劃中心、工程管理中心和財(cái)務(wù)管理中心召開成本分析會(huì)，提出各項(xiàng)成本測(cè)算要求。開發(fā)間接費(fèi)中行政管理費(fèi)、利息、物業(yè)完善費(fèi)由財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)，土地費(fèi)用由集團(tuán)投資管理中心提供，政府報(bào)建報(bào)批費(fèi)用由項(xiàng)目開發(fā)中心提供數(shù)據(jù)，勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用由總工室負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)，營(yíng)銷費(fèi)用由營(yíng)銷策劃中心提供，工程前期費(fèi)用（拆造補(bǔ)償、外圍協(xié)調(diào)等）由工程管理中心

3、提供數(shù)據(jù)，其他各項(xiàng)由成本控制中心負(fù)責(zé)按照類似工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。1.2.2.測(cè)算過(guò)程中遵從個(gè)下原則：量?jī)r(jià)分離、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和通過(guò)計(jì)算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分析確定單價(jià)、計(jì)算合價(jià)。1.2.3.原則上初步設(shè)計(jì)審批完成后15天內(nèi)目標(biāo)成本必須定稿，成本控制中心編制完成后及時(shí)報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，報(bào)總經(jīng)理審定，需要上報(bào)集團(tuán)及時(shí)報(bào)集團(tuán)確定。1.2.4.目標(biāo)成本測(cè)算完成后，按使用功能進(jìn)行成本分?jǐn)偂?.2.5.成本控制中心匯總各項(xiàng)成本科目測(cè)算數(shù)據(jù)，編制《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》并交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，最終經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，作為項(xiàng)目實(shí)施階段正式的成本控制目標(biāo)?！俄?xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算》審批完成后1月內(nèi)

4、，成本控制中心應(yīng)完成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》編制。1.3.對(duì)比分析階段1.3.1.目標(biāo)成本測(cè)算完成后，成本控制中心負(fù)責(zé)和類似的工程進(jìn)行對(duì)比分析，找出成本差異，進(jìn)行成本分析。1.4.確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則1.4.1.標(biāo)桿瞄準(zhǔn)1.4.2.在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，營(yíng)銷策劃中心通過(guò)市場(chǎng)研究提供銷售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿，成本控制中心應(yīng)通過(guò)工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿確定目標(biāo)成本。1.1.1.滿足顧客需求1)在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。2)在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核

5、心需求方向傾斜。1.1.2.競(jìng)爭(zhēng)策略要求1)在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。2)在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。1.1.3.倒逼成本1)通過(guò)項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。2)用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng)目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。3)用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本

6、。a)方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤項(xiàng)目總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費(fèi)（一般為項(xiàng)目總目標(biāo)成本×8%）。用項(xiàng)目總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)，直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。b)初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)，直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。c)施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，直到施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。d)測(cè)算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)備費(fèi)（≥70%的成本預(yù)備費(fèi)）即成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。1.2.項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)控制

7、1.2.1.成本控制中心將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書責(zé)任落實(shí)到各個(gè)中心并監(jiān)督執(zhí)行。1.2.2.各中心根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求實(shí)施，并按月度反饋成本控制中心。1.2.3.成本控制中心對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過(guò)成本控制中心的審核，對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任中心總監(jiān)發(fā)出成本預(yù)警，由責(zé)任中心總監(jiān)負(fù)責(zé)調(diào)整和控制。1.1.目標(biāo)成本調(diào)整1.1.1.對(duì)于超過(guò)目標(biāo)成本的各類項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更單、簽證審批單），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由中心總監(jiān)申報(bào)成本控制中心審核，分管領(lǐng)導(dǎo)