目標(biāo)成本管理作業(yè)指引.doc

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1、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1、流程概況流程目的明確目標(biāo)成本編制程序和編制方法。流程范圍適用于公司開發(fā)的所有項(xiàng)目。流程主導(dǎo)及參與小組成本管理部（主導(dǎo)），相關(guān)部門部門流程中承擔(dān)職責(zé)總經(jīng)理1.負(fù)責(zé)目標(biāo)成本指導(dǎo)書的審核和批準(zhǔn)。分管領(lǐng)導(dǎo)1．審核目標(biāo)成本指導(dǎo)書。成本管理部1.負(fù)責(zé)收集資料和同類工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來支持測(cè)算。2.根據(jù)收集的資料進(jìn)行成本測(cè)算，編制目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書，對(duì)成本進(jìn)行控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)部1.提供詳細(xì)的施工圖文件。2.提供各類設(shè)計(jì)指標(biāo)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及工程

2、做法。2、工作程序2.1資料準(zhǔn)備階段2.1.1成本管理部收集以下相關(guān)資料：1)規(guī)劃設(shè)計(jì)草案、建造標(biāo)準(zhǔn)及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。2)收集政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。2.2編制階段2.2.1主體施工圖階段的成本預(yù)算經(jīng)評(píng)審確定后，成本管理部組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、項(xiàng)目經(jīng)理和財(cái)務(wù)管理部召開成本分析會(huì)，提出各項(xiàng)成本測(cè)算要求。2.2.2開發(fā)間接費(fèi)中行政管理費(fèi)、利息、物業(yè)完善費(fèi)由財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)，土地費(fèi)用、政府報(bào)建報(bào)批費(fèi)用由項(xiàng)目發(fā)展部提供數(shù)據(jù)，勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)，營銷費(fèi)用由

3、營銷策劃部提供，工程前期費(fèi)用（拆造補(bǔ)償、外圍協(xié)調(diào)等）由成本管理部提供數(shù)據(jù)，其他各項(xiàng)由成本管理部負(fù)責(zé)按照類似工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。2.2.3測(cè)算過程中遵從以下原則：量?jī)r(jià)分離、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和通過計(jì)算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分析確定單價(jià)、計(jì)算合價(jià)。2.2.4主體工程的目標(biāo)成本根據(jù)工程預(yù)算進(jìn)行編制。2.2.5目標(biāo)成本測(cè)算完成后，按使用功能進(jìn)行成本分?jǐn)偂?.2.6成本管理部匯總各項(xiàng)成本科目測(cè)算數(shù)據(jù)，編制《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》并交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，最終經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，作為項(xiàng)目實(shí)施階段正式的成本控制目標(biāo)。2.3對(duì)比分析階段2.3.

4、1工程測(cè)算完成后，成本管理部負(fù)責(zé)和類似的工程進(jìn)行對(duì)比分析，找出成本差異，進(jìn)行成本分析。2.4確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則2.4.1標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，營銷策劃部通過市場(chǎng)研究提供銷售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿，成本管理部應(yīng)通過工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿確定目標(biāo)成本。2.4.2滿足顧客需求1)在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。2)在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。2.4.3競(jìng)爭(zhēng)策略要求1)

5、在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。2)在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。2.4.4倒逼成本1)通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。2)用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng)目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。3)用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成

6、本、施工圖設(shè)計(jì)成本。a)方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤項(xiàng)目總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費(fèi)（一般為項(xiàng)目總目標(biāo)成本×8%）。用項(xiàng)目總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)，直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。b)初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)，直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。c)施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，直到施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。d)測(cè)算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)

7、備費(fèi)（≥70%的成本預(yù)備費(fèi)）即成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。2.5項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)控制2.5.1成本管理部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書責(zé)任落實(shí)到各個(gè)部門并監(jiān)督執(zhí)行。2.5.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求實(shí)施，并按月度反饋成本管理部。2.5.3成本管理部對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過成本管理部的審核，對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門經(jīng)理發(fā)出成本預(yù)警，由責(zé)任部門經(jīng)理負(fù)責(zé)調(diào)整和控制。2.6目標(biāo)成本調(diào)整2.6.1對(duì)于超過目標(biāo)成本的各類項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更單、簽證審批單），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本

8、控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由部門經(jīng)理申報(bào)成本管理部審核，分管領(lǐng)導(dǎo)審批。2.6.2對(duì)于無補(bǔ)充預(yù)算又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目的成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中原則上不予考慮。2.6.3當(dāng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位或規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)生重大變化時(shí)，應(yīng)該按照最新的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整目標(biāo)成本，調(diào)整之后的目標(biāo)成本按原審批程序進(jìn)行審批后重新下發(fā)。3、支持性文件3.1.JH-OP-CB01《項(xiàng)目成本管理流程》4、相關(guān)記錄4.1.