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《購物中心租賃方式策略詳解 ：固定租金、扣點(diǎn)和保底》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、購物中心的租賃方式依計(jì)收租金方法不同分為固定租金、扣點(diǎn)分成和保底分成三種。一方面，經(jīng)營者采取何種購物中心租賃方式，對(duì)購物中心招商開業(yè)和持續(xù)經(jīng)營影響很大，對(duì)購物中心的整體收益和收益增長影響更大；另一方面，一個(gè)購物中心能采取什么樣的租賃方式，往往無法由經(jīng)營者單方?jīng)Q定，而是要受到市場(chǎng)供求關(guān)系、區(qū)域特點(diǎn)、購物中心所處階段等因素影響。本文比較購物中心固定租金和扣點(diǎn)分成的優(yōu)劣，分析保底分成的適用條件；指出物業(yè)管理費(fèi)在三種方式下的計(jì)收要點(diǎn)；討論有關(guān)購物中心租賃方式的一般策略，并著重探討在空白市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理購物中心的租賃方式?！ 」潭ㄗ饨鹋c扣點(diǎn)分成 ? 購物中心的最基本
2、的租賃方式其實(shí)是兩種，固定租金和贏商網(wǎng)扣點(diǎn)分成，保底分成是兩種基本方式的一種延伸方式；也可以分為固定租金和合作經(jīng)營兩種基本方式，再將合作經(jīng)營(聯(lián)營)分為扣點(diǎn)和保底分成方兩種方式。固定租金方式簡稱定租，是指對(duì)在購物中心租用商鋪的商戶約定租金水平和租賃面積，然后在約定時(shí)期按租金水平乘以租賃面積計(jì)收租金的方式。租金水平是指單位時(shí)間單位面積租金，一般是按每月每平方米約定單位貨幣的數(shù)量，也有按每天每平方米約定的，但不管租金水平按月還是按天計(jì)算，通常都按月收取租金。值得注意的是在確定租金水平計(jì)算單位面積時(shí)，卻有完全不同的兩種測(cè)度方法：實(shí)用面積或建筑面積。表面上看，實(shí)用面積等于建
3、筑面積乘以實(shí)用率，用哪種面積只是一種表達(dá)方式或換算關(guān)系，但由于牽涉到物業(yè)管理費(fèi)和真實(shí)實(shí)用率以及商戶心理因素等因素，用實(shí)用面積或建筑面積計(jì)租對(duì)購物中心收入影響有很大區(qū)別。? 第一，計(jì)租面積的測(cè)度決定了物業(yè)管理費(fèi)的面積測(cè)度。商鋪的物業(yè)管理費(fèi)通常按商鋪?zhàn)赓U面積計(jì)收，即等于物業(yè)管理費(fèi)水平乘以租賃面積，物業(yè)管理費(fèi)水平指單位時(shí)間單位面積的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在決定物業(yè)管理費(fèi)水平時(shí)，一般用月作為單位時(shí)間，不受固定租金選取月或日作為單位時(shí)間的影響；單位面積的測(cè)度則要與固定租金的單位測(cè)度保持一致，即兩者不大可能一個(gè)使用實(shí)用面積而另一個(gè)使用建筑面積?！? 第二，商鋪實(shí)用面積很可能并不等
4、于建筑面積乘以實(shí)用率。國內(nèi)購物中心建筑實(shí)用率與國外的得鋪率其實(shí)是有差別的，后者更接近商鋪的真實(shí)實(shí)用率，關(guān)鍵在于實(shí)用率在國內(nèi)往往是不準(zhǔn)確的。一般來講，用實(shí)用面積計(jì)算比較方便和準(zhǔn)確，用建筑面積計(jì)算比較有利于購物中心方?！? 第三，使用建筑面積計(jì)算從行為心理學(xué)角度對(duì)購物中心經(jīng)營有利。例如實(shí)用率為0.58，按實(shí)用面積收取的管理費(fèi)是每月每平方米80元的話，按建筑面積就變成46.4元。從定價(jià)的角度可能更好理解商戶的接受心理，在上例中，如果將46.4元取整再提一點(diǎn)定為比方50元，就比將80元按50÷0.58＝86.2元取整再降一點(diǎn)定為比方85元要好一些(參見表1《不同面積測(cè)度單
5、位定價(jià)比較過程表》)。就是說，單位面積租金和物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積計(jì)算在感覺上處于比按實(shí)用面積計(jì)算較低水平。一般來講，這種感覺上的誤差比較適用于物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)，而對(duì)租金定價(jià)的影響沒那么直接。? 扣點(diǎn)分成方式簡稱扣點(diǎn)，也被稱為合作經(jīng)營或聯(lián)營方式，是指對(duì)在購物中心租用商贏商網(wǎng)鋪的商戶約定分成點(diǎn)數(shù)和租賃面積，然后在約定時(shí)期按銷售收入乘以分成點(diǎn)數(shù)計(jì)收租金的方式?？埸c(diǎn)通常按月收取租金，分成點(diǎn)數(shù)用百分率計(jì)算，但通常用百分點(diǎn)表達(dá)，這也是“扣點(diǎn)”這種形象說法的來源。特別要注意按扣點(diǎn)計(jì)算時(shí)雖然只與銷售收入和分成點(diǎn)數(shù)有關(guān)，沒有出現(xiàn)租賃面積的因子，但實(shí)際上銷售收入與租賃面積緊密相關(guān)
6、。從商戶的角度，如果是采用扣點(diǎn)的方式，商戶有追求面積大的傾向，因?yàn)榇藭r(shí)租金與面積無直接關(guān)系，商戶主要考慮裝修、道具費(fèi)用和與面積相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)；而購物中心方則對(duì)每個(gè)商戶的面積有控制標(biāo)準(zhǔn)的，特別是對(duì)無法約定固定物業(yè)管理費(fèi)水平的商戶就更要控制其合理面積。一般來說，定租時(shí)商戶(乙方)比購物中心(甲方)對(duì)面積的控制強(qiáng)度大，扣點(diǎn)時(shí)則反之；同時(shí)，扣點(diǎn)方式下物業(yè)管理費(fèi)的收取方式也是制約雙方對(duì)面積控制強(qiáng)度的重要影響因素。 ? 除了上面對(duì)面積控制強(qiáng)度的不同情況外，對(duì)于購物中心方來說，定租與扣點(diǎn)這兩種租賃方式各有利弊（參見表2《購物中心租賃方式比較》），主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)程度不同和管理難
7、度不同。首先，定租由于約定了固定收益，購物中心方的租金收入受商戶經(jīng)營狀況影響的風(fēng)險(xiǎn)很小，但很難享受商戶經(jīng)營增長收益；扣點(diǎn)由于只約定分成點(diǎn)數(shù)，購物中心方的租金收入直接與商戶銷售收入掛鉤，受商戶經(jīng)營狀況影響很大，但可能享受商戶經(jīng)營增長收益。其次，定租的計(jì)租方法簡單，不需要更多的技術(shù)手段，管理比較便捷；扣點(diǎn)的計(jì)算并不復(fù)雜，但與之相關(guān)的諸如商戶銷售收入控制、分成結(jié)算等管理工作量加大，相應(yīng)的技術(shù)手段和人力資源也要增多?！ ”５追殖杉白饨疬f增 ? 為了平衡定租與扣點(diǎn)各自風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系，于是出現(xiàn)了保底分成的方式。保底分成方式是定租與扣點(diǎn)的綜合運(yùn)用，是指對(duì)在購物中心租
