樓市調(diào)控須改善房價(jià)形成機(jī)制

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1、樓市調(diào)控須改善房價(jià)形成機(jī)制　　關(guān)于當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)房地產(chǎn)話題，談幾點(diǎn)個(gè)人的思考?！　∽》康亩嘀貙傩耘c政策目標(biāo)　　首先，住宅即房子(這里不討論商業(yè)地產(chǎn))是具有多重屬性的特殊商品。從個(gè)體看，房子既能滿足人們關(guān)于居住生活的基本消費(fèi)需求，又能借助銀行融資用以杠桿方式的投機(jī)或投資。從行業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈廣泛，能夠帶動(dòng)大量建材、人力支出和居民家用設(shè)施消費(fèi)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響大，和GDP指標(biāo)高度相關(guān)。從房價(jià)構(gòu)成看，土地成本即土地出讓金約占三分之一，供求狀況并不能完全決定價(jià)格。關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究一般劃到金

2、融類，國外已有許多論著，例如哈佛大學(xué)的房地產(chǎn)金融研究中心有許多經(jīng)典論文可供參考，對中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的很多問題均有涉及?！　∫?yàn)榉孔訝可婢用瘛⒄?、銀行多方利益，由此凸顯了相關(guān)問題的社會性和政治性。斯蒂格利茨指出，此次金融危機(jī)正是由于美國扭曲的房地產(chǎn)價(jià)格扭曲了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，致使全社會為此付出沉重代價(jià)?！　∑浯?，住房政策要以滿足人民群眾基本的住房需求為首要目標(biāo)。四十人論壇顧問、人大財(cái)經(jīng)委吳曉靈副主任曾明確指出，住房市場具有較強(qiáng)的社會保障和準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，主要目的是滿足人民群眾基本居住需求，雖然也會間接起

3、到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用，但這不應(yīng)成為發(fā)展住房市場的單一目標(biāo)?！　⌒轮袊r(shí)確定的土地公有制(農(nóng)村土地是集體所有制)，使得現(xiàn)在土地收益可由政府控制，這也說明一項(xiàng)制度安排在經(jīng)濟(jì)的歷史發(fā)展中有多么重要。當(dāng)前，各級地方政府將土地使用權(quán)貨幣化，收取的土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施投資和其他支出。作為低收入者住房保障政策的部分，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)應(yīng)以地方財(cái)政負(fù)擔(dān)為主，在土地出讓金中優(yōu)先解決。由此，可以通過非市場化方式解決低收入者住房問題，同時(shí)減少對商品房的剛性需求，對過高的房價(jià)起到平抑作用?！　「纳品?/p>

4、價(jià)形成機(jī)制　　首先，住房價(jià)格形成機(jī)制有待進(jìn)一步完善。在住房價(jià)格形成過程中，存在諸多壟斷因素，諸如地方政府對于土地一級市場供應(yīng)的壟斷，開發(fā)商對于所建商品房市場供應(yīng)的壟斷。從住房位置、規(guī)劃確定的容積率等方面看，政府在房地產(chǎn)建設(shè)、銷售、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，幾乎都可以影響價(jià)格。我所在的公司曾想建辦公樓，經(jīng)詢問有關(guān)開發(fā)公司，僅批準(zhǔn)程序起碼要一年，需要蓋40多個(gè)章。按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，壟斷地位使得地方政府和開發(fā)商能夠最大化獲得消費(fèi)者剩余，即按照購買者效用水平來制定地價(jià)和房價(jià)，結(jié)果就是住房市場供應(yīng)不足，房價(jià)偏高，導(dǎo)致社會整

5、體效率和購房者福利的損失。　　不可否認(rèn)，政府出臺和采取的招拍掛方式轉(zhuǎn)讓土地、限制開發(fā)商捂盤、加大保障性住房供應(yīng)等一系列措施，已經(jīng)取得了明顯效果。其次，關(guān)于土地拍賣方式，理論和案例已很成熟，十年前美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家為此獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。中國人把這個(gè)環(huán)節(jié)搞得很離譜，主要是存在地方政府利益甚至是個(gè)人非正當(dāng)利益。　　其次，房價(jià)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平相適應(yīng)，本來是一個(gè)市場機(jī)制發(fā)揮主要作用的過程。但從土地供應(yīng)看，由于土地出讓金是地方政府可支配收入，地方政府作為經(jīng)濟(jì)主體，主觀上具有追求收益最大化的傾向，不希望地價(jià)

6、降低從而降低當(dāng)期財(cái)政收入水平。從市場交易看，因?yàn)樽》烤哂型顿Y品屬性，供求雙方更多地受到心理因素的影響，容易出現(xiàn)房價(jià)單純因?yàn)槭袌鲱A(yù)期未來價(jià)格上漲而上漲的情況?！　∪绻績r(jià)過快上漲，一是會引發(fā)社會資源錯(cuò)誤配置，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整;二是提高工作生活成本，壓制居民其他消費(fèi)投資需求，降低本地長期發(fā)展活力和對外吸引力，對地方經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展不利;三是容易引發(fā)居民對當(dāng)?shù)卣牟粷M，不利于社會穩(wěn)定。　　如果房價(jià)過快上漲，銀行將是最后的受害者，并可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國銀行貸款余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款比重約為五分之一，

7、考慮到更多的以房地產(chǎn)、土地抵押的貸款，銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與房價(jià)、土地價(jià)格已經(jīng)緊密聯(lián)系在一起。房價(jià)過快上漲形成的泡沫一旦破裂，將對銀行體系造成嚴(yán)重打擊?！　》康禺a(chǎn)市場不是充分競爭市場，從各國情況看，政府可以通過很多政策變量調(diào)控房價(jià)，主要有土地政策、金融政策、稅收政策等，僅金融政策就包括購房首付比例、貸款利率、二套房限制條件、銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款約束條件等。對于當(dāng)前大量以投資為目的的購房中間需求，政府應(yīng)予以適當(dāng)控制，主要方法就是提高交易成本即稅收，使得這部分資金流向其他產(chǎn)業(yè)?！　∫攵愂照{(diào)控、嚴(yán)防腐敗　　住房相關(guān)稅

8、收機(jī)制需要進(jìn)一步完善?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅有10余種，行業(yè)整體稅率已經(jīng)較高。從結(jié)構(gòu)來看，征稅主要集中房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)，住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類較少?，F(xiàn)行稅制的缺點(diǎn)一是助長地方政府在任期內(nèi)抬高地價(jià)、大量出讓土地的短期行為，二是因?yàn)橹虚g環(huán)節(jié)交易成本很低，助長了開發(fā)商和投機(jī)者囤積和炒作的投機(jī)行為，三是導(dǎo)致大量稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給最終住房者，使其負(fù)擔(dān)過重?！　‘?dāng)前爭議的焦點(diǎn)是物業(yè)稅。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，征收物業(yè)稅的初衷是保證社區(qū)政府的基本收入，其前提