破產(chǎn)企業(yè)（房產(chǎn)）抵押合同無效簡析

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1、破產(chǎn)企業(yè)（房產(chǎn)）抵押合同無效簡析內(nèi)容摘要：破產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)抵押給某個債權(quán)人，從而可能損害其他甚至多個債權(quán)人的利益。這種抵押效力的認定及實踐中的處理都有一些爭議。本文對該行為中的兩種致抵押合同無效的情況進行了分析和評價。關(guān)鍵詞：破產(chǎn)抵押合同無效《擔(dān)保法》《企業(yè)破產(chǎn)法》筆者在審理破產(chǎn)案件中，碰到了以企業(yè)廠房作為抵押物而牽扯到抵押合同效力認定的情況。筆述愚見，以期專家賜教。一、破產(chǎn)企業(yè)以廠房等房產(chǎn)作為抵押物的抵押合同抵押登記程序不規(guī)范，可否認定無效？依照《擔(dān)保法》第42條、第41條的規(guī)定，企業(yè)以廠房等房產(chǎn)作抵押的，“應(yīng)當(dāng)辦理抵

2、押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！逼涞怯洸块T為：“以土地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門”；“以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門?！倍P者承辦的破產(chǎn)案件，破產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂抵押合同時，將實際擁有土地使用權(quán)，但一直未辦理土地使用權(quán)證，卻有房屋所有權(quán)證的廠房等房產(chǎn)抵押給銀行。該抵押合同在區(qū)房管部門辦理了抵押登記。根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱建設(shè)部56號令）第4條規(guī)定，“以依法取得房屋所有權(quán)抵押的

3、，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押”；第14條規(guī)定，“以集體所有制企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報上級主管機關(guān)備案”；第32條規(guī)定：“辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗下列文件：（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》”。而本破產(chǎn)案件，在法院審查中發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)企業(yè)（集體企業(yè)）土地使用權(quán)是經(jīng)其上級主管部門同意買受的，但未辦理土地使用權(quán)證。該企業(yè)辦理鑒定抵押合同登記時，未經(jīng)企業(yè)職工（代表）大會通過，也未報其上級主管部門備案，而是企業(yè)法人代表擅自作主辦理的。房管登

4、記機關(guān)未慎重審查，同時在未有《土地使用權(quán)證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權(quán)證》就辦理了抵押登記。該登記是在“建設(shè)部56號令”1997年6月1日起施行后的3個月時辦理的。抵押權(quán)人將抵押物的《房屋他項權(quán)證》丟失，在補辦時，房產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)辦理登記程序有失規(guī)范，就一直未予補辦。該抵押合同效力如何認定，合議庭產(chǎn)生了分歧：一種意見認為，依照《擔(dān)保法》規(guī)定，該抵押合同應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記并且雙方當(dāng)事人已辦理了登記，應(yīng)當(dāng)認定抵押登記有效，抵押合同有效。登記機關(guān)的程序規(guī)范與否，不是法院審查的對象，我們應(yīng)不予審查。第二種意義認為，在該

5、抵押合同的效力認定問題中，破產(chǎn)企業(yè)清算組應(yīng)作為原告，房管登記機關(guān)為被告，通過行政訴訟審理終結(jié)后，以其結(jié)果為定論。第三種意見認為，該抵押合同在進行抵押登記時，未經(jīng)企業(yè)職工（代表）大會通過，也未向主管部門備案，況且《土地使用證》至今尚未辦理，向登記機關(guān)提交的手續(xù)不完備，抵押權(quán)人銀行對此也應(yīng)當(dāng)知曉，再加登記機關(guān)也認識到抵押登記不規(guī)范，故不予補辦《房屋他項權(quán)證》，故而合議庭審理破產(chǎn)案件時，可以直接確認該抵押合同無效。如果責(zé)成破產(chǎn)清算組提起行政訴訟，法院越權(quán)，且也增加訟累，延誤破產(chǎn)案件的審理時間，浪費司法資源。筆者同意第三種意見

6、。二、破產(chǎn)企業(yè)有數(shù)個債權(quán)而將企業(yè)全部財產(chǎn)抵押給一個債權(quán)人，該抵押合同是否有效？企業(yè)破產(chǎn)，多數(shù)有數(shù)個債權(quán)人，且債務(wù)數(shù)額都較大。在審理中，筆者發(fā)現(xiàn)該企業(yè)目前財產(chǎn)除了廠房外，別的財產(chǎn)所剩無幾，而該廠房卻全部抵押給一個債權(quán)人。該抵押合同是否有效，也產(chǎn)生了分歧：一種意見認為，依照最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前各級人民法院審理企業(yè)破產(chǎn)案件應(yīng)當(dāng)注意的幾個問題的通知》（法發(fā)[1997]2號文以下簡稱“法發(fā)[1997]2號文”）第7條規(guī)定：“在有多個債權(quán)人的情況下，債務(wù)人與個別債權(quán)人惡意串通將其大部分財產(chǎn)抵押給一個債權(quán)人，從而喪失履行其他債務(wù)的

7、能力的，均應(yīng)認定抵押合同無效”。而該破產(chǎn)企業(yè)是集體所有制企業(yè)，不能引用全民所有制《企業(yè)破產(chǎn)法》，而且現(xiàn)在沒有證據(jù)能夠證實該企業(yè)與這個債權(quán)人即抵押人是惡意串通，不應(yīng)認定該抵押合同無效，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。其他債權(quán)人如無財產(chǎn)可分，應(yīng)當(dāng)按零破產(chǎn)處理。另一種意見認為，該抵押合同效力的認定，不適用“法的[1997]2號文”，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于債務(wù)人有多個債權(quán)人而將其全部財產(chǎn)抵押給其中一個債權(quán)人是否有效問題的批復(fù)》（法復(fù)[1994]2號文）。該文是對山東省高級人民法院的批復(fù)，是專門對經(jīng)濟交往中該種情況的專門批復(fù)。該文規(guī)定：

8、“債務(wù)人有多個債權(quán)人時，而將其全部財產(chǎn)抵押給其中一個債權(quán)人，因而喪失履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第4條、第5條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定該抵押協(xié)議無效。根據(jù)該文規(guī)定，該抵押合同自簽訂時就違反了《民法通則》第4條、第5條的公平原則，及公民、法人的合法權(quán)益不受侵犯的原則而無效。而不以其雙方當(dāng)事人