簡析破產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)抵押合同無效

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1、簡析破產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)抵押合同無效　　一、破產(chǎn)企業(yè)以廠房等房產(chǎn)作為抵押物的抵押合同抵押登記程序不規(guī)范，可否認(rèn)定無效?　　依照《擔(dān)保法》第42條、第41條的規(guī)定，企業(yè)以廠房等房產(chǎn)作抵押的，“應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”其登記部門為：“以土地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門”：“以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門?！倍P者承辦的破產(chǎn)案件，破產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂抵押合同時(shí)，將實(shí)際擁有土地使用權(quán)，但一直未辦理土地使用權(quán)證，卻有房屋所

2、有權(quán)證的廠房等房產(chǎn)抵押給銀行。該抵押合同在區(qū)房管部門辦理了抵押登記。4　　根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(以下簡稱建設(shè)部56號令)第4條規(guī)定，“以依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押”;第14條規(guī)定，“以集體所有制企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過，并報(bào)上級主管機(jī)關(guān)備案”;第32條規(guī)定：“辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：(四)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》”。而本破產(chǎn)案件，在法院審查中發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)

3、企業(yè)(集體企業(yè))土地使用權(quán)是經(jīng)其上級主管部門同意買受的，但未辦理土地使用權(quán)證。該企業(yè)辦理鑒定抵押合同登記時(shí)，未經(jīng)企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過，也未報(bào)其上級主管部門備案，而是企業(yè)法人代表擅自作主辦理的。房管登記機(jī)關(guān)未慎重審查，同時(shí)在未有《土地使用權(quán)證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權(quán)證》就辦理了抵押登記。該登記是在“建設(shè)部56號令”1997年6月1日起施行后的3個(gè)月時(shí)辦理的。抵押權(quán)人將抵押物的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》丟失，在補(bǔ)辦時(shí)，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)辦理登記程序有失規(guī)范，就一直未予補(bǔ)辦?！　≡摰盅汉贤Яθ绾握J(rèn)定，合議庭產(chǎn)生了分

4、歧：　　一種意見認(rèn)為，依照《擔(dān)保法》規(guī)定，該抵押合同應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記并且雙方當(dāng)事人已辦理了登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押登記有效，抵押合同有效。登記機(jī)關(guān)的程序規(guī)范與否，不是法院審查的對象，我們應(yīng)不予審查。　　第二種意義認(rèn)為，在該抵押合同的效力認(rèn)定問題中，破產(chǎn)企業(yè)清算組應(yīng)作為原告，房管登記機(jī)關(guān)為被告，通過行政訴訟審理終結(jié)后，以其結(jié)果為定論?！　〉谌N意見認(rèn)為，該抵押合同在進(jìn)行抵押登記時(shí)，未經(jīng)企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過，也未向主管部門備案，況且《土地使用證》至今尚未辦理，向登記機(jī)關(guān)提交的手續(xù)不完備，抵押權(quán)人銀行對此也應(yīng)當(dāng)知曉，再加登記

5、機(jī)關(guān)也認(rèn)識(shí)到抵押登記不規(guī)范，故不予補(bǔ)辦《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，故而合議庭審理破產(chǎn)案件時(shí)，可以直接確認(rèn)該抵押合同無效。如果責(zé)成破產(chǎn)清算組提起行政訴訟，法院越權(quán)，且也增加訟累，延誤破產(chǎn)案件的審理時(shí)間，浪費(fèi)司法資源?！　」P者同意第三種意見。　　二、破產(chǎn)企業(yè)有數(shù)個(gè)債權(quán)而將企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)債權(quán)人，該抵押合同是否有效?4　　企業(yè)破產(chǎn)，多數(shù)有數(shù)個(gè)債權(quán)人，且債務(wù)數(shù)額都較大。在審理中，筆者發(fā)現(xiàn)該企業(yè)目前財(cái)產(chǎn)除了廠房外，別的財(cái)產(chǎn)所剩無幾，而該廠房卻全部抵押給一個(gè)債權(quán)人。該抵押合同是否有效，也產(chǎn)生了分歧：　　一種意見認(rèn)為，依照最高人民法院

6、《關(guān)于當(dāng)前各級人民法院審理企業(yè)破產(chǎn)案件應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問題的通知》(法發(fā)[1997]2號文以下簡稱“法發(fā)[1997]2號文”)第7條規(guī)定：“在有多個(gè)債權(quán)人的情況下，債務(wù)人與個(gè)別債權(quán)人惡意串通將其大部分財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)債權(quán)人，從而喪失履行其他債務(wù)的能力的，均應(yīng)認(rèn)定抵押合同無效”。而該破產(chǎn)企業(yè)是集體所有制企業(yè)，不能引用全民所有制《企業(yè)破產(chǎn)法》，而且現(xiàn)在沒有證據(jù)能夠證實(shí)該企業(yè)與這個(gè)債權(quán)人即抵押人是惡意串通，不應(yīng)認(rèn)定該抵押合同無效，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。其他債權(quán)人如無財(cái)產(chǎn)可分，應(yīng)當(dāng)按零破產(chǎn)處理?！　×硪环N意見認(rèn)為，該抵押合同效力

7、的認(rèn)定，不適用“法的[1997]2號文”，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人是否有效問題的批復(fù)》(法復(fù)[1994]2號文)。該文是對山東省高級人民法院的批復(fù)，是專門對經(jīng)濟(jì)交往中該種情況的專門批復(fù)。該文規(guī)定：“債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人時(shí)，而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人，因而喪失履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第4條、第5條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該抵押協(xié)議無效。根據(jù)該文規(guī)定，該抵押合同自簽訂時(shí)就違反了《民法通則》第4條、第5條的公平原則，及公

8、民、法人的合法權(quán)益不受侵犯的原則而無效。而不以其雙方當(dāng)事人是否惡意串通為前提。該抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn);該抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)，其債權(quán)應(yīng)作為一般債權(quán)。　　筆者同意第二種意見。4文章來源：中顧法律網(wǎng)(免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）4