房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧肖太壽博士

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1、2010年最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點(diǎn)及納稅籌劃技巧主講人；肖太壽博士1中國納稅籌劃師——肖太壽博士目錄第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問題處理技巧及例解第二講、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧第三講、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點(diǎn)第四講、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧2中國納稅籌劃師——肖太壽博士第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問題處理技巧及例解3中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金

2、向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。4中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允

3、價值能夠可靠計量。5中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理1、在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：借：開發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：主營業(yè)務(wù)收入6中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理2、房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理：借：主營業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：開發(fā)產(chǎn)品7中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理1、營業(yè)稅的處

4、理《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。8中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）納稅義務(wù)發(fā)生時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。9中國

5、納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計稅依據(jù)①根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。10中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)

6、企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計稅依據(jù)②對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。11中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理2、土地增值稅的處理國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置

7、用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。12中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理2、土地增值稅的處理即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的

8、補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。13中國納稅籌劃師——肖太壽博士一、拆遷還房的賬