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《2010年12月東莞豐泰樟木頭地塊定位及營銷策略報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、謹呈：豐泰地產(chǎn)豐泰樟木頭項目組2010年12月豐泰樟木頭地塊 定位及營銷策略報告頭地塊 策略報告版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容?？蛻舴治鲰椖糠治鍪袌龇治雳喪袌稣{(diào)研▎形象策略展示策略營銷推廣策略推售策略▎營銷策略▎報告思路項目定位背景觀察：項目的“屬性”與“目標”資源、地段、指標賦予項目的特性與開發(fā)的目標。。。1項目認知指標：項目占地約8萬多平米，總建面近21.8萬平米，無永久性附著物地塊位置：樟木頭樟洋村地塊
2、規(guī)模：80734㎡容積率：2.2土地年限：1997年的地土地現(xiàn)狀——土地權(quán)屬明晰，內(nèi)部少量廠房拆遷——目前未通平，仍屬生地戶型配比戶型面積套數(shù)套數(shù)比套數(shù)小計比例六聯(lián)排174-204㎡7236%19815%四聯(lián)排195-211㎡11257%雙拼211-286㎡147%二房72-74㎡15014%108585%三房91-95㎡63759%四房159-161㎡15014%五房192㎡14813%合計1283項目戶型綜合素質(zhì)良好，產(chǎn)品面積屬于小面積別墅及剛需洋房靠山但不享山前期高層阻擋石馬河水質(zhì)、噪音粉塵污染別墅受高層阻擋臨路受石馬河影響，需通過對沿河道的改造化解。別
3、墅區(qū)受高層影響較大，基本無山景。鎮(zhèn)中心東城南城西城地理位置：處在塘廈樟木頭交界處，本區(qū)域的非核心地段，屬于規(guī)劃中的南城新區(qū)。城市南部新區(qū)組團本案在城市南部新區(qū)組團與鎮(zhèn)中心地區(qū)相鄰地段,片區(qū)發(fā)展周期將較長，與塘廈交界處，區(qū)域優(yōu)勢明顯。樟木頭控規(guī)圖：關(guān)內(nèi)關(guān)外本案交通：項目位于樟深公路，交通進入性與昭示性強，未來軌道交通利好，更提升項目區(qū)域價值項目緊臨樟深公路，莞深高速，至深圳、塘廈、清溪等交通非常方便；從項目地輻射樟木頭南部及深圳、塘廈等地較方便。本案往塘廈、深圳項目交通：至鎮(zhèn)中心10分鐘至田心高速路口5分鐘至塘廈/清溪20分鐘資源：項目自身處于觀音山余脈腳下，靠
4、山不享有山，周邊無強勢的景觀資源，受石馬河、外圍工廠影響。無天生麗質(zhì)的景觀資源，生態(tài)豪宅條件不充分。受污染的石馬河不能享用的山體已開發(fā)的雍景花園周邊工廠、村屋區(qū)位樟木頭南城新區(qū)緊鄰塘廈處于南北中心區(qū)的中軸線上，受南北兩大區(qū)的雙重輻射在莞深30分鐘經(jīng)濟生活圈內(nèi)，可接受深圳輻射交通通達內(nèi)外聯(lián)交通便捷樟深路、東深路、莞深高速廣深鐵路最主要外聯(lián)干道項目地塊通達性較強.項目本體資源景觀資源少靠山,但不能借用山景資源受石馬河水質(zhì)影響,水景資源利用度不高城界區(qū)域交通進入條件較好無強勢資源項目屬性初步界定企業(yè)戰(zhàn)略目標目前企業(yè)在東莞又一運作的項目，對豐泰在東莞區(qū)域品牌形象的發(fā)
5、展具有絕對的戰(zhàn)略意義項目形象目標項目開發(fā)目標本項目的核心目標保證項目的成功啟動及主動占領(lǐng)市場差異化達到目標的手段客戶導向趨勢及操作影響下的結(jié)果我們的任務(wù)尋找尋找項目的真實價值，對位品牌發(fā)展需求，準確定位；以前瞻的視角塑造項目的核心競爭力；以差異化的定位跳出市場競爭。風險可控性：以切合市場需求的發(fā)展模式保證項目開發(fā)的風險可控性珠三角最有特色、最創(chuàng)新的先鋒項目，與周邊項目形成差異化豐泰產(chǎn)品系列的品牌形象目標認知本體項目屬性特征：1.區(qū)位。規(guī)劃中的南城新區(qū)核心位置；塘廈樟木頭交界處。2.資源。無強勢的景觀資源；樟深路、莞深高速，通達性較強。3.規(guī)模。21萬平米中等規(guī)
6、模非資源型高品質(zhì)住宅區(qū)。目標項目開發(fā)面臨的目標條件：1.利潤目標。高速下的高價2.品牌目標。實現(xiàn)企業(yè)品牌的完美升級思考：項目需承載怎樣的品牌使命？品牌：本項目承載了怎樣的一種品牌使命？2品牌的意義在于體現(xiàn)企業(yè)使命，更能在同時實現(xiàn)營銷溢價。豐泰裕田花園豐泰東海山莊豐泰東海城堡豐泰華園山莊豐泰觀山碧水豐泰旗山綠洲豐泰樟木頭項目是豐泰集團立足東莞東部，戰(zhàn)略布局珠三角的的第一役豐泰樟木頭項目豐泰城豐泰裕田花園豐泰華園山莊城市中心豪宅豐泰城豐泰旗豐綠洲豐泰東海山莊豐泰東海城堡豐泰觀山碧水生態(tài)豪宅豐泰樟木頭項目品牌主形象：非資源型的TOP系列豐泰地產(chǎn)品牌如何發(fā)展和突破純資
7、源型的山水大盤本項目：非資源型的TOP形象[價格實現(xiàn)、項目成功開發(fā)及形象升級奠定基礎(chǔ)]升級樓盤數(shù)量升級開發(fā)規(guī)模升級樓盤形象升級市場影響力升級地產(chǎn)品牌形象豐泰樟木頭項目須承擔起品牌升級的先鋒力量！核心問題如何超越與區(qū)域之間的競爭？區(qū)域發(fā)展前景是否看好？可能的目標客戶區(qū)域？超越競爭的可能性戰(zhàn)略如何制定？市場競爭的機會點在哪里？開發(fā)背景：本項目的開發(fā)處于怎樣的一種背景條件下？區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景。3路網(wǎng)發(fā)達鐵路:1條高速路：3條省道：2條交通便捷往深圳40分鐘往香港1個半小時往周邊鎮(zhèn)10-20分鐘往莞城30分鐘往惠州30分鐘區(qū)域?qū)傩哉聊绢^位于東莞市東南部，與東莞市、深圳
8、、惠州、周邊鎮(zhèn)區(qū)處于半小時生活圈內(nèi)，與
