房地產(chǎn)行業(yè)2019年度策略：穿越周期的迷霧

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1、行業(yè)深度分析/房地產(chǎn)內(nèi)容目錄1.2018年的五大轉(zhuǎn)變61.1.基本面的轉(zhuǎn)變：毛利率或下行、成本管控及優(yōu)化優(yōu)勢凸顯61.2.戰(zhàn)略面的轉(zhuǎn)變：從重點(diǎn)一二線城市到核心城市圈，從單一布局到多元嘗試81.3.估值面的轉(zhuǎn)變：低估值、高分紅，持股比例及持股集中度提升141.4.資金面的轉(zhuǎn)變：融資集中度提升、年末房企融資規(guī)模有提升191.5.政策面的轉(zhuǎn)變：政策臨拐點(diǎn)、因城施策或?qū)⒀永m(xù)、推動城市周期輪動222.展望2019年：行業(yè)未來空間或可保持在10億平的范圍內(nèi)波動292.1.新房銷售展望：銷售面積回落5%~8%292.1.1.分城市能級預(yù)

2、測：中性假設(shè)下，預(yù)測全國銷售面積增速-5.18%292.1.2.需求端視角預(yù)測：未來十年在10-12億平的區(qū)間內(nèi)震蕩302.2.地產(chǎn)投資展望：成本拆分法下投資增速預(yù)期為-3%343.穿越周期迷霧373.1.何以穿越周期？383.1.1.板塊基本面：周期下行階段再融資重啟、助力行業(yè)加杠桿發(fā)展383.1.2.板塊情緒面：13-14年，市場一致預(yù)期EPS提升413.2.穿越周期的地產(chǎn)股423.2.1.第一輪周期（08年12月到11年12月）：陽光城/金科股份/榮盛發(fā)展及中南建設(shè)在彼時(shí)有較強(qiáng)的表現(xiàn)，且高點(diǎn)到期末的回撤相對較小423

3、.2.2.第二輪周期（12年1月-14年12月）：以地產(chǎn)開發(fā)/園區(qū)地產(chǎn)為主，華夏幸福表現(xiàn)突出443.2.3.第三輪周期（15年1月至今）：龍頭/藍(lán)籌房企表現(xiàn)突出，萬科A強(qiáng)弱指標(biāo)期末值領(lǐng)先463.3.目前周期時(shí)點(diǎn)類似11年末12年初473.3.1.相似的小周期：小周期延長并逐步進(jìn)入盤整階段473.3.2.相似的估值底：估值均處于彼時(shí)新低位臵503.3.3.相似的情緒面：一致預(yù)期指標(biāo)提升514.投資建議52圖表目錄圖1：銷售面積集中度6圖2：銷售金額集中度6圖3：TOP1-TOP5銷售金額市占率變動7圖4：TOP6-TOP10

4、銷售金額市占率變動7圖5：A股主流房企銷售金額市占率變動7圖6：港股主流房企銷售金額市占率變動7圖7：毛利率：大市值與小市值8圖8：凈利率：大市值與小市值8圖9：部分公司銷售額年復(fù)合增速及市占率變動9圖10：萬科：分布城市數(shù)量9圖11：萬科：房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量9圖12：保利地產(chǎn)：業(yè)務(wù)分布城市數(shù)量11圖13：保利地產(chǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量11圖14：陽光城業(yè)務(wù)分布圖12圖15：新城控股：業(yè)務(wù)分布城市數(shù)量13圖16：新城控股：竣工及在建項(xiàng)目數(shù)量13圖17：主流公司業(yè)務(wù)分布城市數(shù)量及相較于08年的變動數(shù)量14圖18：申萬房地產(chǎn)板塊及滬深3

5、00：PE_TTM15圖19：對標(biāo)申萬各一級行業(yè)PE，截止18.10.31，地產(chǎn)板塊PE估值在行業(yè)排名中為第三低位，僅次銀行、鋼鐵15圖20：申萬房地產(chǎn)板塊及滬深300：PB16圖21：對標(biāo)申萬各一級行業(yè)PB水平，申萬地產(chǎn)板塊PB水平第五低位16圖22：申萬房地產(chǎn)板塊及滬深300：股息率17圖23：對標(biāo)申萬各一級行業(yè)股息率，地產(chǎn)板塊排列靠前，股息率高17圖24：申萬房地產(chǎn)板塊凈值變動與股息率中樞移動情況17圖25：地產(chǎn)行業(yè)公募基金重倉股持股統(tǒng)計(jì)18圖26：地產(chǎn)行業(yè)基金持倉超低配情況18圖27：2018Q3地產(chǎn)行業(yè)基金持股集

6、中度(億)18圖28：2018Q3基金地產(chǎn)行業(yè)持倉結(jié)構(gòu)18圖29：A股主流房企在手資金及提供勞務(wù)等收到現(xiàn)金占比19圖30：A股主流房企籌資貢獻(xiàn)：融資集中度進(jìn)一步提升19圖31：籌資活動支出較大比重為償還債務(wù)支付的現(xiàn)金20圖32：債券融資比例回升20圖33：房企到位資金細(xì)分占比情況20圖34：房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資類型及規(guī)模：億元21圖35：房地產(chǎn)行業(yè)債券融資利率變動21圖36：14-18年各個(gè)月度發(fā)債比較：除卻15年，往常四季度債權(quán)融資規(guī)模逐月遞減21圖37：內(nèi)房海外債：億元22圖38：內(nèi)房海外債平均發(fā)債利率提升22圖39：房

7、地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資規(guī)模（月）：億元22圖40：內(nèi)房海外債（月）：億元22圖41：地產(chǎn)周期及調(diào)控23圖42：一二三線住宅價(jià)格同比變動23圖43：一線四城住宅價(jià)格走勢23圖44：固定資產(chǎn)投資24圖45：狹義：住宅庫存去化1.96個(gè)月25圖46：高頻：可售庫存去化周期25圖47：廣義庫存未開工占比提升25圖48：廣義口徑庫存在18年大幅增加25圖49：總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)常住人口（虛線為預(yù)測值）31圖50：常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍城鎮(zhèn)化率（虛線為預(yù)測值）31圖51：戶籍人均居住面積城市31圖52：常住人均居住面積&調(diào)整后常住人均居住面積31

8、圖53：實(shí)際新增面積與理論應(yīng)增面積變動情況32圖54：1999-2003年竣工面積與銷售面積32圖55：棚戶區(qū)改造計(jì)劃套數(shù)與實(shí)際套數(shù)32圖56：棚改貨幣化比例與棚改總面積32圖57：舊住宅存量面積及城鎮(zhèn)占比33圖58：城鎮(zhèn)舊住宅年代占比33圖59：商品住房占比33圖60：城市能級及需求視角測算33圖61