撫州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

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1、融旺國際項(xiàng)目營銷策劃案撫州融旺國際公館營銷策劃案（初）金華翰飛房地產(chǎn)顧問有限公司2010年12月25第頁融旺國際項(xiàng)目營銷策劃案前言、觀點(diǎn)：1、項(xiàng)目利潤最大化是所有工作的核心。房地產(chǎn)行業(yè)就是大規(guī)模掌控現(xiàn)金流、分配現(xiàn)金流的行業(yè)，有效的利用資金，賺取合理利潤是所有工作的考量重點(diǎn)。2、好的地產(chǎn)項(xiàng)目是策劃包裝出來的，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目更需要強(qiáng)有力的整合運(yùn)營能力、全程策劃能力、創(chuàng)新能力及炒作能力。能在一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)中把握核心，掌控各方心理，游刃有余。3、商業(yè)地產(chǎn)有別于普通住宅地產(chǎn)，商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵！商業(yè)操作是商業(yè)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提。商業(yè)價(jià)值的

2、充分挖掘決定商業(yè)樓盤的未來；商業(yè)運(yùn)營與整體平衡能力是操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)。招商工作要以穩(wěn)健經(jīng)營、有效旺場(chǎng)與整體收益平衡互為考量、有步驟的開展招商工作。4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部分要以商業(yè)招商成果為基礎(chǔ)。有效的挖掘商業(yè)優(yōu)勢(shì)，充分塑造未來升值空間。商業(yè)樓盤銷售須秉承充分蓄水，限量發(fā)售，在價(jià)值被充分挖掘的前提下，通過有效調(diào)節(jié)、掌控供求關(guān)系，已達(dá)到有利于供方的供求關(guān)系境界，方能達(dá)到理想目的。（即在挖掘價(jià)值的基礎(chǔ)，實(shí)行合理的炒作供求關(guān)系）5、按照市場(chǎng)需求，合理創(chuàng)新操盤模式，針對(duì)不同的物業(yè)和位置，采用不同的操盤技巧、操盤方式相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值利潤最大化。25第頁融

3、旺國際項(xiàng)目營銷策劃案第一章市場(chǎng)現(xiàn)狀綜合分析第一節(jié)　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況分析１、交通區(qū)位：撫州位于江西省東部，轄10縣1區(qū)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。撫州是距省會(huì)南昌最近的設(shè)區(qū)市，是鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)9個(gè)設(shè)區(qū)市之一和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)20個(gè)城市之一。福銀高速、昌廈高等級(jí)公路穿境而過，境內(nèi)還有320、316、206國道以及浙贛、鷹廈鐵路，隨著向莆鐵路、杭長鐵路、濟(jì)廣高速、鷹瑞高速開工建設(shè)，通江達(dá)海的立體交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。２、人口結(jié)構(gòu)：截至2009年末，全市常住人口約390萬人。其中，城鎮(zhèn)人口156萬人。臨川、南城、黎川、南豐、崇仁、樂安、宜黃、金溪、資溪、廣昌、東鄉(xiāng)等10縣，1區(qū)。撫

4、州行政所在地為臨川區(qū)。3、經(jīng)濟(jì)指數(shù)：2009年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值502.9億。規(guī)模以上工業(yè)增加值133.6億元，財(cái)政總收入50.86億元，其中地方財(cái)政收入35.6億元、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資482億元，外貿(mào)出口4.7億美元；城鎮(zhèn)綠25第頁融旺國際項(xiàng)目營銷策劃案化率40%。生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、財(cái)政總收入、地方財(cái)政收入和城鎮(zhèn)化率等五項(xiàng)指標(biāo)增幅居全省第一位；規(guī)模以上工業(yè)增加值、財(cái)政總收入、地方財(cái)政收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)出口總額等五項(xiàng)指標(biāo)絕對(duì)值在全省位次前移。城鄉(xiāng)居民收入較快增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13119元，農(nóng)民人均純收入5117元。撫州

5、市為江西省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和城市建設(shè)工作先進(jìn)市；被浙商大會(huì)評(píng)為“2009浙商（省外）投資潛力城市”。撫州房地產(chǎn)典型樓盤調(diào)研：山水人家建筑類別高層區(qū)域房屋價(jià)格均價(jià)3700-5100頂樓買一送一概念建筑面積18萬平米容積率：2.25占地面積8萬平米綠化率：40%豐源·宜合建筑類別高層區(qū)域房屋價(jià)格均價(jià)3000-3800元建筑面積20萬平米容積率：2.6占地面積25萬平米綠化率：30%25第頁融旺國際項(xiàng)目營銷策劃案錦繡華庭建筑類別高層房屋價(jià)格均價(jià)3800元，最高價(jià)格4500開盤日期2010年12月名仕家園建筑類別高層區(qū)域房屋價(jià)格均價(jià)3200-4100元建筑面積3

6、5萬平米容積率：1.7占地面積12萬平米綠化率：38%江南春曉建筑類別高層區(qū)域房屋價(jià)格均價(jià)3000-3800元建筑面積16萬平米容積率：2.24占地面積7萬平米綠化率：42%25第頁融旺國際項(xiàng)目營銷策劃案城市經(jīng)典建筑類別高層區(qū)域房屋價(jià)格開盤價(jià)2800元，現(xiàn)價(jià)3500左右建筑面積5萬平米容積率：2.89占地面積2萬平米綠化率：75%福達(dá)園建筑類別高層區(qū)域房屋價(jià)格開盤2600元、現(xiàn)價(jià)3200元，建筑面積5萬平米容積率：2.24占地面積1.6萬平米綠化率：42%西湖綠州建筑類別多層、高層區(qū)域房屋價(jià)格開盤價(jià)3000元，現(xiàn)交易價(jià)約4200.建筑面積13萬平米容積

7、率：占地面積5萬平米綠化率：25第頁融旺國際項(xiàng)目營銷策劃案商鋪?zhàn)赓U價(jià)格調(diào)研：贛東大道中段約150-300元/平米/月洪客隆附近約100-300/平米/月其他路段30-60元贛東大道二手商鋪買賣價(jià)格約2.5-5.8萬/平米，暫無可比性樓盤。步行街租賃價(jià)格約200-300元/平米/月二手鋪交易價(jià)格約4-6萬元//平米。第一章項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地面積約26畝，總建筑面積為127424.8平米，其中住宅部分83879.85平米（622套），商業(yè)部分為43544.95平米，項(xiàng)目為歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格的五棟樓宇組成，是集商業(yè)、住宅于一體的高品質(zhì)社區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)層數(shù)為3

8、6層，其地面層高32層，地下4層，其中1、2、3、5號(hào)樓下為三層商業(yè)，6號(hào)樓為獨(dú)立的住宅（項(xiàng)目