金陵世紀(jì)花園營銷策劃提案

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1、金陵世紀(jì)花園營銷策劃提案前言通過我公司金陵世紀(jì)花園策劃組從南京市宏觀環(huán)境到競爭對(duì)手樓盤的周密、細(xì)致、專業(yè)、系統(tǒng)地調(diào)查分析，為促進(jìn)金陵世紀(jì)花園價(jià)值的實(shí)現(xiàn)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在對(duì)項(xiàng)目的SWOT（優(yōu)劣勢競爭機(jī)遇）分析中，本項(xiàng)目只有在創(chuàng)新的前題下才能在市場中脫穎而出，同時(shí)只能在一整套高效的體系中才能在最短的時(shí)間制造出最佳業(yè)績。我公司認(rèn)為要從項(xiàng)目營銷策劃開始、產(chǎn)品優(yōu)化、推廣銷售、銷售隊(duì)伍到物業(yè)管理等全過程來建立這套創(chuàng)新體系。本策劃提案是針對(duì)金陵世紀(jì)花園項(xiàng)目的整體策劃，內(nèi)容涵蓋二期小高層項(xiàng)目和三期多層項(xiàng)目，根據(jù)市場推廣難**程度的初步分析

2、和與開發(fā)商的溝通，本策劃提案在重要節(jié)點(diǎn)的策略上更偏向于提供小高層項(xiàng)目的市場解決方案。第一章南京房地產(chǎn)市場總體分析1.1南京房地產(chǎn)市場概況1.1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境南京是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省省會(huì)，長江流域四大中心城市之一，在全國宏觀生產(chǎn)布局中居于重要地位，是中國七大古都之一，素有“江南佳麗地，金陵帝王都”之美譽(yù)。2000年全年實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值1020億元，比上年同期增長12.2%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入164.6億元，增長28.1%；完成全社會(huì)投資額412.1億元，增長10.4%；工業(yè)增加值增長12.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值增加13.1%；實(shí)現(xiàn)社

3、會(huì)消費(fèi)品零售總額419.8億元，增加10.9%；多種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展，非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量比重達(dá)到27.1%；實(shí)際利用外資達(dá)9.9億美元，比上年增長13.1%，有31個(gè)千萬美元以上的項(xiàng)目落戶南京；外貿(mào)出口達(dá)17.9億美元，比上年增長54.6%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8233元，比上年同期增長7%；農(nóng)民純收入達(dá)4061.7元，增長5.2%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100%。隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也越來越受到政府的重視并進(jìn)一步的實(shí)施。各級(jí)政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列

4、積極利好的政策。銀行對(duì)按揭成數(shù)和年限也空前的放寬。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。1.1.2政策環(huán)境1.1.2.1房改政策自1997年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式嚴(yán)峻，國內(nèi)為了達(dá)到8%的經(jīng)濟(jì)增長率，通過采取一系列的政策和措施來刺激消費(fèi)，帶動(dòng)了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長，其中多項(xiàng)政策涉及房地產(chǎn)行業(yè)，而且國家為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把住宅建設(shè)作為新的增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，頒布了一系列政策。其一“貨幣分房取代福利分房”直接導(dǎo)致了集團(tuán)購房的猛增。截止2000年底，房改辦審批的單位住房分配貨幣化方案567家（不包括區(qū)及其以下單位），占應(yīng)報(bào)批單位的83.

5、3%，而今年人均補(bǔ)貼不足5萬元的補(bǔ)足5萬元，而且貨幣補(bǔ)貼兩年不會(huì)有所減少，而且近來用貨幣補(bǔ)貼購房的企事業(yè)職工很多，據(jù)一項(xiàng)對(duì)公務(wù)員、教師、企業(yè)員工的調(diào)查顯示90%的人表示此項(xiàng)政策對(duì)自己的購房有直接的影響。隨著南京市住房經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，集團(tuán)購買力支撐房地產(chǎn)的時(shí)代已漸漸成為過去，個(gè)人購房已成市場的主體，房地產(chǎn)也同時(shí)進(jìn)入零售時(shí)代。1.1.2.2金融政策金融信貸部門運(yùn)用宏觀手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。自6月10日起，市住房基金管理中心調(diào)整降低了職工政策性住房貸款利率：——6-10年期的貸款年利率從原來的4.59%下降為3.75%；——11

6、-15年期的從5.13％下降為4.23%，——15年期的從5.67%下降為4.86%。9月21日，中國人民銀行也對(duì)個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，并放寬貸款年限，最高延長到30年。規(guī)定：——6-15年以下的公積金貸款年率從原來的3.15－3.45％，調(diào)整為3.345%；——11-15按揭貸款從原來的4.65－4.95%，調(diào)整為4.425％；——15年的公積金貸款年率從原來的3.60－4.50%，調(diào)整為3.825％；——按揭貸款從原來的5.025－5.276%，調(diào)整為4.65％。1999年12月31日，中國人民銀行再次公布從2000

7、年1月1日起調(diào)整貸款利率。——1－5年期的公積金貸款從3.345％調(diào)整到4.14％；按揭貸款從4.425％調(diào)整到5.31％；——5－30年期的公積金貸款從3.825%調(diào)整為4.59%；按揭貸款從4.65％調(diào)整為5.58%。南京各開發(fā)項(xiàng)目都實(shí)行了7成，時(shí)間可達(dá)15－30年按揭貸款，購房者只需首付30％，即可入?。唤ㄐ羞€將按揭提高到了8成。許多夫婦雙方購房補(bǔ)貼款就足夠支付首期。因此，原來覺得高不可攀的房屋也成了普通尋常百姓的消費(fèi)品，大大降低了置業(yè)門檻。1.1.2.3宏觀政策2000年5月19日中國與歐盟就我國加入世界貿(mào)**組織達(dá)

8、成雙邊協(xié)議，標(biāo)志著我國“入世”又邁進(jìn)了新一步，這無疑為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特殊而關(guān)鍵的行業(yè)，加入WTO以后會(huì)給南京房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的增長因素。南京市民舉債購房的觀念將會(huì)日趨活躍，加入WTO后，從影響中國市民消費(fèi)購房的動(dòng)機(jī)來看，大致來自以下幾個(gè)方面：2國民收入