精品房地產(chǎn)中介門店港式管理實(shí)戰(zhàn)ppt培訓(xùn)課件

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1、地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)一.地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)1二手房概念2房地產(chǎn)三個(gè)級(jí)別市場(chǎng)劃分3二手房中介發(fā)展歷程4未來趨勢(shì)1、二手房概念Pre-ownedHouse正確譯法ExistingHouseSecondHouse錯(cuò)誤譯法2、房地產(chǎn)三個(gè)級(jí)別市場(chǎng)劃分土地市場(chǎng)→一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展商預(yù)售樓盤→二級(jí)市場(chǎng)小業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)→三級(jí)市場(chǎng)3、二手房中介發(fā)展歷程合同制經(jīng)紀(jì)公司雇員制(店面)經(jīng)紀(jì)公司加盟特點(diǎn):經(jīng)紀(jì)人自負(fù)盈虧,傭金一般公司拿少數(shù)(30%-40%)，經(jīng)紀(jì)人拿多數(shù)（60%-70%）,傭金制度五花八門，個(gè)人作戰(zhàn)，公司多法律風(fēng)險(xiǎn)。特點(diǎn):底薪+提成+福利規(guī)?；⒘炕焦芾?，淘汰率高團(tuán)隊(duì)作

2、戰(zhàn)特點(diǎn):形式多樣化，收取加盟費(fèi)或合作制，在北方有一定市場(chǎng)。4、未來趨勢(shì)雇員制（店面）港式、臺(tái)式各領(lǐng)風(fēng)騷，南派港式，北派臺(tái)式加盟店二、當(dāng)前環(huán)境下的思維與對(duì)策A、房?jī)r(jià)上揚(yáng)，成交活躍B、各大中介公司不斷擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)C、各大中介公司管理人才稀缺，員工難招D、行業(yè)不太規(guī)范，投訴多當(dāng)前環(huán)境二、當(dāng)前環(huán)境下的思維與對(duì)策A、適度控制發(fā)展規(guī)模B、加強(qiáng)培訓(xùn)，格式化管理C、重視子弟兵建設(shè)D、提倡非功利競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策三、新店選址與布局配置1開店常見問題2門店拓展標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告3門店布局規(guī)劃開店常見問題1.好店無好業(yè)績(jī)(位置好不等于業(yè)績(jī)好，別人好不等于自己好)2.開業(yè)了沒經(jīng)理（店長(zhǎng)）3.經(jīng)理（店長(zhǎng)）走馬燈4.好

3、位置、高成本、無回報(bào)怎么辦？選人第一位（先有人，再開店）門店拓展標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告市場(chǎng)分析門店拓展標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告保本點(diǎn)測(cè)算門店拓展標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告可輻射樓盤數(shù)量可輻射戶數(shù)市場(chǎng)置換率中介占取份額對(duì)手份額市場(chǎng)分析自己空間新開門店保本點(diǎn)測(cè)算費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法合計(jì)（元）開辦費(fèi)月攤銷額（2年）投資明細(xì)1裝修費(fèi)110M2×330元/M23600015002電腦系統(tǒng)2000元/臺(tái)×15臺(tái)+3500×2人3700015423電話系統(tǒng)50元/臺(tái)×22人1100464空調(diào)設(shè)備700070002925報(bào)警系統(tǒng)420042001756辦公設(shè)備打印機(jī)、傳真機(jī)復(fù)印機(jī)、桌椅等100004177招牌、內(nèi)部裝飾等23000

4、9588辦公用品及耗材700299其它費(fèi)用40004000167開辦費(fèi)合計(jì)（元）1230005126投資金額總計(jì)（元）123000×2個(gè)月押金13200=136200日常（經(jīng)營(yíng)）固定費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法合計(jì)（元）1廣告費(fèi)按10月份廣告計(jì)劃64002人工800/月×18+2000+6600230003水電、電話費(fèi)500050004辦公費(fèi)及其他120012005租金660066006行政攤銷按22人編制考核160007開辦費(fèi)攤銷133000÷24期51268宿舍費(fèi)用600×2個(gè)1200日常（經(jīng)營(yíng)）變動(dòng)費(fèi)用變動(dòng)費(fèi)用比率：28%稅費(fèi)比率：5.2%每月盈虧平衡點(diǎn)：64526÷（

5、1-28%-5.2%）96596分店業(yè)績(jī)承諾書分店業(yè)績(jī)承諾書（2006年）區(qū)域XX分店新增說明業(yè)績(jī)指標(biāo)（實(shí)收）業(yè)績(jī)指標(biāo)（創(chuàng)收）拓點(diǎn)年度業(yè)績(jī)（實(shí)收）年度業(yè)績(jī)（創(chuàng)收）年度業(yè)績(jī)上半年下半年年度業(yè)績(jī)上半年下半年廠房部607500175500432000675000195000480000分店經(jīng)理及高級(jí)分店經(jīng)理、高級(jí)經(jīng)理以創(chuàng)收業(yè)績(jī)作為考核對(duì)象創(chuàng)收業(yè)績(jī)、成本月分配明細(xì)月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月完成任務(wù)額0030000450006000060000700008000090000900009000060000月份1月份2月份3

6、月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月成本支出0036750367503675036750367503675036750367503675036750分店經(jīng)理承諾事項(xiàng)1.嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，維護(hù)公司利益，控制分行日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；2.克盡職守，按期完成區(qū)域業(yè)績(jī)指標(biāo)，努力成為優(yōu)秀區(qū)域；3.團(tuán)結(jié)幫助團(tuán)隊(duì)成員共同進(jìn)步，合理公平分配業(yè)績(jī)目標(biāo)，并激勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員努力完成個(gè)人業(yè)績(jī)指標(biāo)；4.如出現(xiàn)影響分店經(jīng)營(yíng)的重大事項(xiàng)（包括租金調(diào)整、行業(yè)政策調(diào)整等情況），服從公司對(duì)本分店業(yè)績(jī)指標(biāo)的調(diào)整，并相應(yīng)調(diào)整物業(yè)顧問業(yè)績(jī)指標(biāo)；5.區(qū)域連續(xù)六個(gè)月完不成業(yè)績(jī)指標(biāo)的80%，

7、同意按公司規(guī)定對(duì)本人另行安排。分店經(jīng)理簽字：區(qū)域經(jīng)理簽字：總監(jiān)簽字：分管副總簽字：年月日年月日年月日年月日門店布局規(guī)劃確立區(qū)域霸主地位收客抑或收盤（社區(qū)店）三角形未來發(fā)展（長(zhǎng)線投資）四.如何采最多的房客源1房源是生命之母客源是生命之父2房源開發(fā)3客源開發(fā)房源開發(fā)租房免傭:新進(jìn)社區(qū)A限額免傭(售)新進(jìn)社區(qū)B批量樓盤(管理處)收買,市場(chǎng)收購(gòu)C社區(qū)開發(fā)D社區(qū)開發(fā)免費(fèi)咨詢形象廣告禮物贈(zèng)送市場(chǎng)分析客源開發(fā)客源開發(fā)轉(zhuǎn)介現(xiàn)場(chǎng)(流動(dòng)客)VIP客戶管理維護(hù)(回頭客)拜訪(準(zhǔn)客戶)守株待兔(社區(qū)客)傳單(流動(dòng)客)私客轉(zhuǎn)公客(內(nèi)部資料)廣告網(wǎng)絡(luò)剪貼客(公共客戶)房客源分配