廣州地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策略提案課件

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1、廣州地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策略提案黑弧廣告理念做實(shí)效廣告目錄一、分析部分市場(chǎng)背景、需求、預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)對(duì)象分析二、策略性思考與研討市場(chǎng)特征定位研討消費(fèi)者洞察推廣傳播策略三、推廣建議傳播建議活動(dòng)建議分析部分（市場(chǎng)資料詳見備后的附件）老城三區(qū)樓市概況（上半年）說明/結(jié)論老城三區(qū)新樓盤推出都較少，其中越秀區(qū)更甚，僅1.96萬平米批出面積。成交面積:新推出量>1，即物業(yè)供應(yīng)多少就消費(fèi)多少，連存量都消化得很好。三區(qū)物業(yè)均價(jià)也存在一定的梯度，荔灣4752-5245，越秀6990-7286，東山7374-8255；成交均價(jià)無大幅升降，以越秀最平穩(wěn)。越秀區(qū)樓市概況(上半年)結(jié)論/說明

2、住宅物業(yè)新批出量很少，供應(yīng)量有限?！拔镆韵橘F”，成交面積與批出面積有互動(dòng)關(guān)系。成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，且成交量穩(wěn)中趨升。因?yàn)橛袃?yōu)異的地域優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)，有相對(duì)固定的消費(fèi)群體，即使售價(jià)穩(wěn)步居高，成交量依然相當(dāng)可觀。老城三區(qū)樓市的主要特征老城區(qū)物業(yè)開發(fā)基本上是舊城拆遷改造，面積小、規(guī)模小、成本高，寸土寸金；且在配套、環(huán)境建設(shè)上都存在美中不足。老城區(qū)物業(yè)在交通、生活便利，文化娛樂設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文教衛(wèi)生設(shè)施等有較大的優(yōu)勢(shì)。老城區(qū)物業(yè)又一直都是華南地區(qū)商賈的聚集點(diǎn)，千百年來商業(yè)、飲食文化經(jīng)久不息。老城三區(qū)樓市的主要特征（續(xù)）老城區(qū)物業(yè)因?yàn)楠?dú)有的嶺南人文社會(huì)環(huán)境和風(fēng)土人情，居民

3、90%都是土生土長(zhǎng)的本地廣州人，他們具有相近的生活、飲食、文化、風(fēng)俗習(xí)慣及‘戀土情結(jié)’。老城區(qū)物業(yè)推廣方式都與商鋪齊頭并進(jìn)，以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售。越秀區(qū)樓市的主要特征城市中心區(qū)--位于廣州老城區(qū)的中軸線上，是傳統(tǒng)廣州的真正中心區(qū)，是廣州市政建設(shè)最完善的轄區(qū)。政治中心區(qū)—省政府、市政府、人大都駐扎在越秀區(qū)。歷史文化中心—中山紀(jì)念堂、南越五宮、海珠石等一批著名建筑都集中在這里。商業(yè)中心區(qū)—北京路步行商業(yè)街，中山四路至中山六路、一德路等，商業(yè)氣息最濃厚?！本┑耐醺ⅰ虾５哪暇┞贰?。市場(chǎng)需求/趨勢(shì)土生土長(zhǎng)的廣州人，因?yàn)樯盍?xí)慣、人文特征等原因，都喜歡在原居住地就

4、近購房置業(yè)，形成強(qiáng)大的潛在購房群體。9層以下的多層住宅最好銷（>58%），三房二廳、二房二廳（面積80-140平米）的戶形結(jié)構(gòu)最受歡迎（>80%）。成熟的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施是購房考慮的重要因素（>60%）；菜市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院是居民最關(guān)心的設(shè)施。廣州新城市總體規(guī)劃，以北京路為軸心，建設(shè)中區(qū)商業(yè)重地，延續(xù)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商機(jī)無限。競(jìng)爭(zhēng)分析越秀區(qū)在物業(yè)供應(yīng)上相對(duì)其他區(qū)少很多，在售樓盤有‘北京大廈、中曦大廈、龍湖大廈’等少數(shù)幾個(gè)，以龍湖大廈銷售最好。老城區(qū)因?yàn)榈赜蛐詤^(qū)隔，和居民的相對(duì)穩(wěn)定性，跨區(qū)購房置業(yè)的并不多。因此我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就更少。各樓盤多以商業(yè)旺鋪帶動(dòng)住宅銷售，生意氣息

5、很濃。各樓盤宣傳偏向理性，多針對(duì)商業(yè)生意人，缺少生活化氣息。‘恒鑫御園’項(xiàng)目概況地理位置：位于老城區(qū)中軸線解放路上，廣州老城中央；隔壁是市政府，周圍有省政府、迎賓館、中山紀(jì)念堂等著名建筑；旁邊還有人民公園、越秀山等交通便利：解放路、北京路、廣衛(wèi)路、第一、二號(hào)地鐵交叉口，近在咫尺公交車路線：7、253、528、193、203、276、244、12、24、196等等‘恒鑫御園’項(xiàng)目概況設(shè)施齊備：生活：菜市場(chǎng)、飲食店、銀行、醫(yī)院、派出所、各式商店、越秀商業(yè)街教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)商業(yè)配套：商業(yè)步行街--北京路、西湖路（廣衛(wèi)路）百貨：廣百、新大新、中旅商業(yè)城越秀商業(yè)街‘恒鑫

6、御園’項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃：占地約1萬平米，總建筑面積56790平米；分A、B兩座，開發(fā)期2-3年；綜合型商住小區(qū)。首期4棟純住宅，建筑面積8800平米；次期A座3棟各32層，一棟為商住大廈，首至5層為商業(yè)裙樓，兩棟為6-32層住宅塔樓；首期B座，共4棟，8層、帶電梯、一梯兩戶、64套純住宅，3房2廳及復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)，面積在110-160平米之間；首期預(yù)計(jì)在2001年3月封頂，同時(shí)進(jìn)行銷售推廣。‘恒鑫御園’項(xiàng)目主要特征具備老城區(qū)—越秀區(qū)最典型的位置優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、商業(yè)優(yōu)勢(shì)、生活便利等共性特征。獨(dú)有優(yōu)勢(shì)特征：外因：市政府隔壁，靠人民公園；鬧市中難得的靜謐環(huán)境。內(nèi)因：8層帶電梯

7、、一梯兩戶的精品樓盤。目標(biāo)對(duì)象主要目標(biāo)對(duì)象：居住在周圍的本土廣州人（老廣州），25-45歲，可以是做生意的、也可以是職業(yè)者，傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)的老廣州生活方式。次要目標(biāo)對(duì)象：到廣州做生意的非本土廣州人，生意人士，可能以潮汕人居多數(shù)。推廣的策略性思考與研討推廣策略的研討，鎖定的目標(biāo)消費(fèi)者是怎樣的人？概念包裝/行銷對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的作用有多大？如何才能贏得目標(biāo)消費(fèi)者的心靈？如何才能與目標(biāo)消費(fèi)者全方位的接觸？‘恒鑫御園’項(xiàng)目定位研討從樓盤處的環(huán)境看，不靠山、不靠水，不具備廣州人界定“豪宅”概念的條件；從樓盤獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)特征—市政府邊、近人民公園；8層帶電梯、一