鹿鳴園商鋪定位與銷售策劃報(bào)告

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1、謹(jǐn)呈：華源實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司鹿鳴園商鋪定位與銷售策劃報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司二OOO年10月22日一、調(diào)查說明7本次調(diào)查的商業(yè)物業(yè)，北至文錦北路布吉關(guān)，南至翠竹路，西至太白路與文錦北路交叉路口，東至太白路東與東湖路交叉口以西，具體調(diào)查區(qū)ABCDEFG長富花園松泉公寓彩世界松泉山莊太陽新城中華花園七彩時(shí)光HIJKLM飛華達(dá)園新港鴻花園景逸大廈彩世界七彩時(shí)光松泉山莊松泉公寓太白路長富花園鹿鳴園中華花園太陽新城布心路文錦北路翠竹北路新港鴻花園旭飛華達(dá)苑二、區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)查及分析（一）片區(qū)商業(yè)狀況：7表一區(qū)域范圍形

2、式業(yè)態(tài)空置率片區(qū)1太白路以東，花園裙樓首層臨街鋪首層餐飲、雜貨、維修美容、藥店、普通小超市、等生活配套，0片區(qū)2太白路西至文錦北路大廈裙樓（未發(fā)售），花園首層臨街鋪。汽車美容和維修、五金、餐飲、超市、雜貨、及其他0片區(qū)3翠竹路（萬佳百貨以北）商住裙樓（未發(fā)售），住宅臨街鋪，低檔街鋪。商業(yè)檔次由南至北漸低。美容、銀行、茶莊、餐飲裝飾建材，五金、汽配修理、雜貨等。中低檔街鋪空置率為0/大廈裙樓空置率約30%/翠竹北路口太白路東商業(yè)街7總結(jié)分析：1．區(qū)域商業(yè)氛圍：多個(gè)中小型住宅區(qū)集中于此區(qū)域，商業(yè)分布零星、不發(fā)達(dá)；商業(yè)以住宅群

3、落為中心，中檔、低檔混雜。相對而言，區(qū)域內(nèi)的新住宅區(qū)，裙樓配套商業(yè)較多，但尚未成型，對區(qū)域的商業(yè)帶動不大。2．區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)：經(jīng)營中的普遍為臨街小鋪，檔次較低，住宅裙樓基本無空置。分割單位面積30-300平方米不等。主要業(yè)態(tài)有汽配維修、五金、雜貨、美容、中低餐飲、藥店、基本以生活配套商業(yè)、服務(wù)為主，而不斷開發(fā)的住宅小區(qū)需要高層次的家居裝飾及生活配套補(bǔ)充。3．區(qū)域商業(yè)評價(jià)：商業(yè)檔次普遍較低，以滿足區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套為主，總體商業(yè)面積不大，隨著新住宅區(qū)的開發(fā)和建立，片區(qū)內(nèi)有待補(bǔ)充較高檔次的生活配套和商業(yè)服務(wù)。7太白路西中華花園臨

4、街鋪商業(yè)檔次低項(xiàng)目與太白路連接處環(huán)境質(zhì)素差彩世界周邊臨街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)7（二）區(qū)域商業(yè)租售狀況：表二：序號項(xiàng)目名稱面積（m2）地段位置租金(元/m2)售價(jià)（元）租售情況業(yè)態(tài)1新港鴻花園8000翠竹路50-200（周邊）尚未定價(jià)整租為主酒樓/超市2七彩時(shí)光4500分50-80布吉農(nóng)產(chǎn)品市場對面38000前28000后分期五年樓花/擬大型商場等3中華花園太白路與文錦路交界處（太陽新城旁邊）70-100現(xiàn)樓出租空置率為0五金/汽車配件/雜貨等4松泉山莊太白路與翠竹路交界的西北位125現(xiàn)樓出租空置率為0超市/發(fā)廊/茶樓5太陽新城60

5、0太白路預(yù)20000尚未具體定價(jià)未售擬整體發(fā)售和出租樓花待定6彩世界10000東湖路和太白路交匯處10024000-34000整租華潤樓花/擬整租華潤超市7旭飛華達(dá)園43000翠竹路尚未定價(jià)未售樓花/擬好又多進(jìn)場8長富花園40-80太白路與翠竹路交叉東南120-150現(xiàn)樓出租空置率為0中低餐飲/藥店/79景逸大廈40-400翠竹路160/一層現(xiàn)樓出租空置率為50%商務(wù)/餐飲7總結(jié)分析：1．整個(gè)區(qū)域內(nèi)臨街鋪位租金在50-200元/M2月,主要價(jià)格段集中￥70—125元/M2月之間，分布于主要步行干道兩側(cè)以及住宅、車站活動集

6、中地段，而車行干道則明顯不景氣。2．租金在150元/平方米/月以上的主要在翠竹路上泰寧路以南商業(yè)較集中和成熟地段，旭飛華達(dá)園及新港鴻花園主要考慮整租大型商場、超市和酒樓，銷售價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)。萬佳對面的景逸大廈首層商鋪?zhàn)饨饍H為160元/平方米/月。3．太白路上，中低檔臨街鋪位供需基本持平，較少空鋪轉(zhuǎn)讓招租。4．大型住宅區(qū)及大廈裙樓有空置嚴(yán)重現(xiàn)象，新建中的住宅區(qū)和大廈裙樓亦多為整租，表明居高不下的商業(yè)裙樓價(jià)格不為買家所接受，同時(shí)反映較高檔次的商業(yè)在此區(qū)域的市場需求并不旺盛。過高的價(jià)格導(dǎo)致空置及價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。如新港鴻花園。三、項(xiàng)

7、目分析1．優(yōu)勢：l處于翠竹北較大型住宅區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)人口素質(zhì)較高，商業(yè)配套相對低檔，不足；l本項(xiàng)目鋪位臨翠竹北及布心路，加強(qiáng)和更新樓體展示，對銷售將起到促進(jìn)作用；l新的住宅區(qū)在片區(qū)內(nèi)給人以較高尚的感覺，有利于提高商業(yè)質(zhì)素；1．劣勢：。l項(xiàng)目主臨車行干道，非步行道，并有欄桿與道路分割，尤其西南有500多平方米幾乎懸在翠竹北立交橋及布心路之間，對人流的聚集和吸引形成障礙，是商家大忌；l項(xiàng)目位置和面積規(guī)模以及受結(jié)構(gòu)分割明顯，不利于商業(yè)氣氛連接，難以規(guī)劃鋪位，限制經(jīng)營范圍。l項(xiàng)目北面與太白路相接地帶，目前環(huán)境較差，經(jīng)營的業(yè)態(tài)十分低檔

8、，阻礙形成自然人流和與太白路商業(yè)氛圍的自然連接；l商場無中央空調(diào)系統(tǒng)，不利于大面積商場式經(jīng)營和較高檔經(jīng)營。3．機(jī)會：項(xiàng)目自身住宅生活和服務(wù)配套的需要，以及隨著周邊新建住宅物業(yè)增加帶來人口密度增加和質(zhì)素提高，對原有商業(yè)服務(wù)的補(bǔ)充和商業(yè)質(zhì)素提高的需求。2．威脅：隨著周邊樓盤的落成，其商業(yè)裙樓配套規(guī)模較大，對項(xiàng)目的商機(jī)產(chǎn)生