20121019高益城市發(fā)展基金-讓資產(chǎn)更智慧

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1、本建議書只向滿足特定資質(zhì)的投資主體定向發(fā)出，收到即承諾保密義務(wù)，不得復(fù)印外傳；本建議書不代表正式的法律文件。讓資產(chǎn)更智慧高益城市發(fā)展投資基金募集說明書基金發(fā)起人：合鼎股權(quán)投資基金基金管理人：上海和融投資管理有限公司基金金融合伙人：上海銀行股份有限公司基金全程律師：德恒律師事務(wù)所1基金基本要素基金規(guī)模3-6億元人民幣基金存續(xù)期1.5+1年起點金額：500萬元，超出部分以10萬元的整數(shù)倍增加?；鹕曩彸鲑Y優(yōu)先、時間優(yōu)先,募集人數(shù)≤48優(yōu)先投資者預(yù)計年收益率約20%（年固定收益15%+項目浮動收益）預(yù)計收益劣后投資者預(yù)

2、計年收益約約25%發(fā)起人認(rèn)繳出資額認(rèn)繳20%以上，作為基金的劣后收益人并為LP的本金收益提供補(bǔ)償?鹽城金融城項目擬投資項目?上海松江保障房項目?南昌維投項目管理費年管理費率2.5%（確保有限合伙人年收益15%的前提下）基金發(fā)起人上海合鼎股權(quán)投資基金（有限合伙）基金管理人（GP）上海和融投資管理有限公司基金金融合伙人上海銀行股份有限公司律師行德恒律師事務(wù)所風(fēng)險收益特征本基金為高收益、中低風(fēng)險房地產(chǎn)投資基金?；鹆咙c項目安全系數(shù)高?獲得項目當(dāng)?shù)卣虼笮蛧蟮闹С植⒐桑?符合國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向。?投資前對項目進(jìn)

3、行全面盡職調(diào)查和估值，合鼎基金作為本基金發(fā)起人，認(rèn)繳20%，對優(yōu)先投資者的本金和最低回報提供補(bǔ)償，應(yīng)對市場下行風(fēng)險的資金保護(hù)；?股權(quán)和土地證高比例抵押、項目公司董事會改選、項目進(jìn)行全方位現(xiàn)金流管理?；鸹貓舐矢?、周期短?預(yù)計年收益率約20%（年固定收益15%+項目浮動收益）；?項目池現(xiàn)有項目皆有相當(dāng)一部分房源已鎖定意向客戶，另有保障房項目，整體的銷售回流有良好和穩(wěn)健的預(yù)期；?基金投資期為1.5年，可展期1年，周期短。良好的投資機(jī)遇?憑借和融投資優(yōu)秀的管理團(tuán)隊和豐富的基金發(fā)行經(jīng)驗，保障項目進(jìn)展和資金的籌措；?項目股

4、東方具有國企背景，實力雄厚，項目獲地方政府鼎力支持；?項目土地抵押，項目公司股權(quán)質(zhì)押，為基金投資本金和收益提供質(zhì)押擔(dān)保。3一、發(fā)起房地產(chǎn)基金背景宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分化及專業(yè)化升級?城市化發(fā)展和中產(chǎn)階級崛起，是中國房地產(chǎn)行業(yè)增長和發(fā)展的基本面因素，充分利用國內(nèi)大力推進(jìn)的以股權(quán)投資基金為代表的“新金融”機(jī)遇，即滿足了開發(fā)商的融資需求，又解決了中小投資者資產(chǎn)增值保值的問題，更為其通過股權(quán)投資方式投資房地產(chǎn)提供了良好投資機(jī)遇。?房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級：從原先的一體化模式向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變，資金、產(chǎn)品和銷售分開，提高整體開發(fā)能力

5、和把控度。?房地產(chǎn)資金供應(yīng)多元化，除銀行信貸支持外，信托、基金等融資模式發(fā)展迅速。融買設(shè)報施銷比較資地計建工售房地產(chǎn)社會化分工程度不高，開發(fā)商：資本運作+開發(fā)運營+專業(yè)操作潛伏了巨大的金融和項目運作風(fēng)險。投資開發(fā)商：資本運作+開發(fā)運營其它專業(yè)公司資金渠道的限制導(dǎo)致融資難。、開其它專業(yè)公投資人（公司）管理公司發(fā)司以集合投資的方式開發(fā)項目資本運營開發(fā)運營方服務(wù)支持是在產(chǎn)業(yè)化程度不高但市場式空間巨大的中國開發(fā)房地產(chǎn)最佳模式。4一、發(fā)起房地產(chǎn)基金背景貨幣供應(yīng)和居民儲蓄的高增長和高存量是中國住房增量價值和住房存量價值快速攀

6、升的主要動因。目前住房市場已經(jīng)階段性透支了未來需求，需要適度調(diào)整；但從發(fā)展角度看，國際比較顯示中國住房價值存量仍然合理。我們認(rèn)為經(jīng)過1~2年小幅度調(diào)整，住宅行業(yè)將進(jìn)入以改善性需求和中低價保障房同時發(fā)展的下一個十年。50%450,00025,000.00GDP,2010,397,983.15240,000總?cè)丝贕DP城鎮(zhèn)人口47.53%45%400,000城鎮(zhèn)人口增長率社會消費品零售總額210,000城市化率40%350,000城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20,000.00180,00035%300,000城市化率,33

7、.35%15,000.0030%城鎮(zhèn)居民人均可支配收150,000250,000134,100入,2010,19,109.4425%城鎮(zhèn)居民人均可支配收200,000120,000入,2002,7,702.80社會消費品零售總額,10,000.00總?cè)丝?124,76120%150,000GDP,2000,99,214.552010,156,998.0090,00063,74315%100,0005,000.0060,000社會消費品零售總額,城鎮(zhèn)人口,41,60810%50,0002000,34,152.603

8、0,0002.50%5%00.00城鎮(zhèn)人口增長率,5.47%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年00%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年5一、發(fā)起房地產(chǎn)基金背景貨幣供應(yīng)量增加是過去7年