鴻榮源項目前期策劃報告(初稿)

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1、鴻榮源香蜜湖項目前期策劃報告內部資料注意保密鴻榮源”香蜜湖地塊項目--------前期策劃報告目錄第一部分：香蜜湖片區(qū)市場綜述…………………………………….3一、片區(qū)概況二、片區(qū)市場現(xiàn)狀三、片區(qū)重點項目分析四、片區(qū)市場趨勢分析第二部分：項目現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢分析…………...………………………19一、項目現(xiàn)狀二、項目優(yōu)劣勢分析第三部分：項目競爭分析……………………………………………...23一、項目片區(qū)競爭分析二、項目其它競爭分析第四部分：項目客戶群體分析………………………………………...29第五部分：項目定

2、位…………………………………………………...34一、主題形象定位二、產(chǎn)品定位三、價格定位四、功能配套定位第六部分：推廣策略………………………………………………….61第七部分：金地置業(yè)成功操作經(jīng)驗…………………………………..71附：有效客戶調研表………………………………………………….7676深圳市金地置業(yè)顧問有限公司鴻榮源香蜜湖項目前期策劃報告內部資料注意保密前言尊敬的“鴻榮源”發(fā)展商，很高興能有機會介入貴司香蜜湖地塊的前期策劃事務，我們將非常珍惜這次良好的合作契機，盡最大努力通過這次的機會爭取與貴

3、司建立良好的合作；由于時間倉促，本次策劃報告中可能有不盡之處，希望見諒，我司將在以后的合作中即時進行完善。成功的營銷應從好的產(chǎn)品開始。好的產(chǎn)品取決于其是否能有效地滿足市場的需要，也取決于其是否倡導了一種新的、貼近人性需要的生活追求。本項目首先是一個純自然、大型生態(tài)休閑公園；社區(qū)的生活方式應是田野式的、緩慢的、人文的、手工業(yè)式的、含情脈脈的、具有親密鄰里關系的生活方式；項目的主題是生態(tài)、環(huán)保、健康、運動、休閑、野趣、人與自然的和諧互動；項目的客戶將主要來自深圳特區(qū)以內，香港外銷可作適當補充，本建議書為前期策

4、劃建議書，共分為八大部分（見目錄）。主要談了關于市場、定位、產(chǎn)品及一般性的銷售建議，在雙方意向確定后，我們將根據(jù)產(chǎn)品和面臨的新市場形勢提供詳細的策劃報告及推盤執(zhí)行計劃等。本報告為前期策劃建議書,在報告中我們著重談了關于項目的客戶、形象定位、價格與支撐及關于物業(yè)主題在項目中的體現(xiàn)等,由于時間匆忙不盡之處敬請見諒.76深圳市金地置業(yè)顧問有限公司鴻榮源香蜜湖項目前期策劃報告內部資料注意保密第一部分：香蜜湖片區(qū)市場綜述一、片區(qū)概況：香蜜湖原名“香茅湖”，早期是一個大水塘，因地理位置優(yōu)越，交通方便，引來外商興建度假

5、村，改名為“香蜜湖”。福田香蜜湖片區(qū)，范圍是北環(huán)以南，深南大道以北，以水上樂園和香蜜湖為中心，輻射景田和農(nóng)科中心，是福田中心二級輻射區(qū)域。依據(jù)用地性質，片區(qū)主要功能定位以住宅為主，同時兼顧商服業(yè)與旅游業(yè)的發(fā)展。76深圳市金地置業(yè)顧問有限公司鴻榮源香蜜湖項目前期策劃報告內部資料注意保密在深圳城市中心西移過程中，由于受中心區(qū)輻射效應的影響，其周遍物業(yè)市場呈逐步升溫之勢，房地產(chǎn)發(fā)展尤其住宅物業(yè)的發(fā)展日趨火暴，而香蜜湖大社區(qū)做為新市中心的二級輻射區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，高檔的配套設施，使得發(fā)展?jié)摿θ找嬲蔑@，應此香蜜湖大社區(qū)

6、做為新型開發(fā)區(qū)域現(xiàn)以掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。片區(qū)香蜜湖度假村81年開始興建，片區(qū)建設主要以賓館和旅游項目為主，因片區(qū)內擁有良好的自然環(huán)境和地理優(yōu)勢，能為人們提供較好的居住環(huán)境，伴隨著深圳地產(chǎn)的發(fā)展高檔高尚社區(qū)已成為該片區(qū)的發(fā)展主流。二、片區(qū)市場現(xiàn)狀1、片區(qū)配套情況：★娛樂休閑配套高檔化，平民娛樂不足：香蜜湖度假村、深圳高爾夫球場、觀光農(nóng)場、植物園、德式堡、天主圣安俱樂部、水上樂園、國際網(wǎng)球俱樂部（擬建）和安托山綠林?！飳W校的數(shù)量和質量均不能滿足高檔住宅片區(qū)的要求：高級中學、小學、國際幼兒園、特發(fā)幼兒園；★商業(yè)

7、服務等配套嚴重缺乏：山姆會員店、景田郵局、深圳發(fā)展銀行；友誼醫(yī)院；★四通八達的市政干道和公共交通缺乏，給居民帶來了噪音及出行不便干擾76深圳市金地置業(yè)顧問有限公司鴻榮源香蜜湖項目前期策劃報告內部資料注意保密：環(huán)香蜜湖片區(qū)社區(qū)交通干道十分發(fā)達，南北向干道有香蜜湖路、香梅路、農(nóng)林路，東西向干道有深南大道、北環(huán)路、蓮花西路、紅荔西路，整體交通路線規(guī)劃發(fā)達，但同時破壞了整個片區(qū)的整體性。隨著的片區(qū)的開發(fā)進程，干道車流量日益增多、片區(qū)居民受噪音干擾和穿梭于市政大道安全性的威脅會進一步加大，從而影響了片區(qū)居住環(huán)境。另

8、外由于交通主干道較多，分割了片區(qū)的整體性，對統(tǒng)一片區(qū)整體形象提高難度，既不方便政府監(jiān)控和管理，又容易造成發(fā)展上的各自為政，對于消費者，由于主干道間隔，很難將項目和整個片區(qū)一起看待。同時該片區(qū)目前公共交通偏少，僅有9路大中巴穿與市區(qū)連接，交通問題是片區(qū)配套中的突出缺點。從上述情況，本片區(qū)的配套呈現(xiàn)休閑娛樂設置檔次高，生活配套缺乏的特點。以上的配套情況，要滿足占地517.65公頃以居住為主高級生活區(qū)的需求，從量和質上都顯得很不匹配