房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策及常見(jiàn)的稅收籌劃技巧

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8、·肖太壽關(guān)于成本費(fèi)用·肖太壽再生資源的·肖太壽新增值稅、營(yíng)·肖太壽利潤(rùn)表中的所·總分支機(jī)構(gòu)如何匯總預(yù)繳企·對(duì)外捐款稅前處理的有關(guān)政·新《通則》實(shí)施后，企業(yè)新·利息支出的稅務(wù)處理技巧文章發(fā)表文章

9、更多文章房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策及常見(jiàn)的稅收籌劃技巧??評(píng)論:2條?查看:3508次?xiaotaishou發(fā)表于2008-08-0217:05房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策及常見(jiàn)的稅收籌劃技巧?（作者：北京泰福律師事務(wù)所執(zhí)行主任，稅收學(xué)博士，肖太壽）?一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅種分布　　房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多，通過(guò)稅收籌劃合理的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)商的迫切需要，房地產(chǎn)行業(yè)大體上分為三個(gè)環(huán)節(jié)，

10、即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、有耕地占用稅，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。2、營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，主要是指對(duì)建設(shè)單位按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。（二）房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)租賃房產(chǎn)而言的，適用于5%的稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。2、土地使用稅，土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)

11、人征收的一種稅。3、房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。（三）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)房地產(chǎn)的賣(mài)方適用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。2、土地增值稅，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。3、印花稅，印花稅是指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。4、契稅，契稅是對(duì)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對(duì)象為土地使

12、用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪?、?zèng)與和交換），房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換，稅率為3%-5%，納稅人是我境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。5、企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。二、房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策（一）土地增值稅的稅收政策1、免稅（1）法定免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅：(條例第8條)①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%;?、谝驀?guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（2）.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自

13、行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。(細(xì)則第11條)（3）.轉(zhuǎn)讓自用住房免稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿(mǎn)5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅。未滿(mǎn)3年的，全額征收土地增值稅。(細(xì)則第12條）（4）4.房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。(財(cái)稅字［1995］48號(hào)）（5）合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。(財(cái)稅字［1995］48號(hào)）（6）互換房地產(chǎn)免稅。個(gè)人之間互換自有居住

14、用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。(財(cái)稅字［1995］48號(hào)）（7）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時(shí)轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)，免征增值稅。(財(cái)稅字［1995］7號(hào)）（8）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已分項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在2000年底前免征土地增值稅。(財(cái)稅字［1999］293號(hào)）（90）個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。(財(cái)稅字［1