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1、東方前城推廣執(zhí)行方案委托單位：天河集團達廈房產(chǎn)報告單位：上海功夫堂投資管理有限公司報告日期：二00四年二月地址：上海市漕溪北路37-41號匯嘉大廈15樓B郵編：200030電話：021-54901786傳真：021-54901787-802第頁共33頁目錄一、金華房地產(chǎn)市場研判分析………………………………………………………………………………3二、東方前城的整體推廣思路………………………………………………………………………………三、推廣執(zhí)行階段……………………………………………………………………………………………四、媒體策略
2、…………………………………………………………………………………………五、推廣費用預算…………………………………………………………………………………………六、公關(guān)促銷活動策劃……………………………………………………………………………………第頁共33頁一、金華房地產(chǎn)市場研判分析長期以來，我們保持著對金華房地產(chǎn)市場持續(xù)性的跟蹤分析，就金華市這這幾年來城市發(fā)展而言，至2003年年底，金華市經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的支撐開始走弱，市場挖掘難度增大，但市場發(fā)展及上升空間仍然存在。針對這一情況，切實有效地展開針對項目的“精耕細作”成為贏得市場的
3、關(guān)鍵。1、三維視角看金華一般而言，城市人口、其國內(nèi)生產(chǎn)總值以及城市人口收入三方面情況直接影響了城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展城市人口（萬人）GDP（億元）城鎮(zhèn)居民人均收入(元)91.98120.8111264總戶數(shù)（萬戶）人均GDP（元）農(nóng)村居民人均收入（元）33.64131794043（金華市統(tǒng)計局2003-10資料）第頁共33頁金華與周遍城市三維數(shù)值比較紹興金華義烏東陽永康人口（萬人）61.1591.9867.6478.9153.57GDP（億元）148.88120.81156.08122.893.36城鎮(zhèn)居民人均收入（元）12
4、1301126412741（金華市統(tǒng)計局2003-10資料）從以上兩組數(shù)據(jù)中我們可以得知，金華近幾年的發(fā)展勢頭雖然迅速，但與周邊發(fā)達城市尚有一定程度上的差距,甚至低于其下屬城市。但金華人口基數(shù)大、總戶數(shù)大，為金華的房地產(chǎn)市場擴展做了有力支撐。第頁共33頁2、地產(chǎn)板塊迅速發(fā)展1999-2002年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表（單位：（萬平方米）年份施工面積新開工面積竣工面積銷售面積預售面積空置面積2002330.2194.89110.3687.66115.4117.672001196118.9873.8570.456.4515.5
5、8200093.2252.2242.0342.5221.7517.20199982.1642.6939.232.7922.0719.08（金華市統(tǒng)計局2003-10資料）而其中，住宅所占的比重相當。1999-2002年市區(qū)商品房銷售面積情況一覽表（單位：萬平方米、%）年份總銷售面積住宅辦公樓寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他比重比重比重比重比重200287.6610077.17881.872.17.018.01.611.8第頁共33頁200170.410060.4985.93.314.75.397.71.201.7200042.521
6、0036.9486.80.951.43.668.60.982.3199932.7910027.5684.17.314.02.959.00.973.0（金華市統(tǒng)計局2003-10資料）從金華市現(xiàn)有調(diào)查數(shù)據(jù)來看，居民住房自有率已達到一定高度（92.8%），大量的住宅涌入市場，對市場風險造成一定程度的影響。[綜合上兩方面數(shù)值以及金華市現(xiàn)狀，我們分析：隨著房地產(chǎn)市場的逐步擴大，簡單的“有房→有需求→去化”模式以無路可行，在產(chǎn)品消化上，除了需要開發(fā)商自身能力和素質(zhì)的提高之外，政策支持、整體經(jīng)濟實力提高都是關(guān)鍵因素。在政策上，金華市政
7、府提出了加快金華城市化建設思路，并通過幾年來，累計近200萬平方米的舊城拆遷改造打造了包括人民廣場、3.2公里江北綠化帶在內(nèi)的一批景觀工程，其一方面提升了金華的城市形象；另一方面大量的拆遷也使得房地產(chǎn)市場活躍起來。而對于開發(fā)商而言，如何適時地把握這一機會也是2004年推廣及銷售工作的重點。]第頁共33頁3、開發(fā)商摩拳擦掌2003年金華商品房平均價格類型平均價格同比增長商品住宅總體2080元/m210.8%高層住宅2477元/m215.1%高檔公寓2975元/m213.6%普通多層住宅1999元/m211.4%私有住宅171
8、1元/m215.5%私有4800元/m22.1%土地交易居民住宅1569元/m237.1%土地交易工業(yè)用地136元/m243.3%其它用地617元/m241.1%第頁共33頁（金華市統(tǒng)計局2003-10資料）通過2003房地產(chǎn)市場的平均價格有了較大幅度的上揚，接下去各開發(fā)商的任務則是將樓盤去化，屆時必將
