錦繡前城營銷推廣方案

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1、恒久房地產(chǎn)·錦繡前城營銷推廣方案錦繡前城營銷推廣方案（修正案）第一部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目情況1、項(xiàng)目前期產(chǎn)品策劃已經(jīng)完成，正處于報(bào)審階段；2、規(guī)劃調(diào)整：所有沿街商業(yè)房已經(jīng)去掉，所有小院已經(jīng)去掉；3、由于政府對(duì)規(guī)費(fèi)的調(diào)整，行政大廳各辦事窗口業(yè)務(wù)暫停，務(wù)必將影響項(xiàng)目施工時(shí)間及項(xiàng)目施工進(jìn)程；4、免試入一中事宜已經(jīng)確定。二、銷售工作進(jìn)度1、售樓處基本裝修完畢，正進(jìn)行后期局部整改；2、售樓處門前道路正在硬化；3、宣傳品正處在設(shè)計(jì)階段，宣傳用DM單已設(shè)計(jì)完成，正在尋價(jià)準(zhǔn)備制作；折頁正在設(shè)計(jì)階段；預(yù)計(jì)四月初相繼完成（根據(jù)所需物料先后相繼完成）；4、售樓處辦公室辦公用具和吧臺(tái)椅

2、已經(jīng)購置、戶型模型已經(jīng)到位，并投入使用；5、所有銷售人員和職能人員已經(jīng)全部到位，人員進(jìn)場，已經(jīng)開始接待客戶，積蓄客戶資源。三、未完成工作1、售樓處門前開口；2、教師宿舍樓拆遷事宜；恒久房地產(chǎn)·錦繡前城營銷推廣方案3、項(xiàng)目圍擋的制作；4、免試入一中具體的實(shí)施細(xì)則（最好能簽入客戶購房合同）；由于政府對(duì)規(guī)劃建設(shè)的調(diào)整，且有諸多不確定性。我們的時(shí)間是越來越少。有很多問題的解決勢必會(huì)和推廣同時(shí)進(jìn)行，我們必須理清思路，從容不迫的解決各種問題和機(jī)動(dòng)靈活的展開項(xiàng)目的營銷推廣。第二部分整體思路構(gòu)架整個(gè)營銷過程將以下問題為主要考量展開，針對(duì)2011年銷售目標(biāo)---開盤銷售70%，

3、主體封頂銷售爭取達(dá)到90%，制定“錦繡前城”項(xiàng)目戰(zhàn)略營銷思路。*我們的客戶在哪里？以何種方式找到我們的客戶？*我們將以何種方式正式進(jìn)入市場？*運(yùn)用怎樣的營銷模式以確保達(dá)到銷售目標(biāo)，完成銷售任務(wù)？本方案主要將銷售階段以步驟的方式將宣傳推廣和銷售策略有機(jī)的進(jìn)行整合，創(chuàng)造適合本項(xiàng)目的營銷模式。一、客戶尋求■第一步客戶群體比重分析（我們的客戶在哪里）☆項(xiàng)目所在地人口狀況1、人口狀況（2007年數(shù)據(jù)）全縣總?cè)丝跀?shù)量67.76萬人，非農(nóng)業(yè)人口17.24萬人，農(nóng)業(yè)人口50.52萬人。如圖一:恒久房地產(chǎn)·錦繡前城營銷推廣方案（圖一）1、行政區(qū)域，及所管轄范圍（全縣自然村數(shù)量共

4、計(jì)904個(gè)）A．5個(gè)街道辦事處：寶城街道辦事處城西街道辦事處朱劉街道辦事處五圖街道辦事處B．4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)：喬官鎮(zhèn)（120個(gè)自然村加鎮(zhèn)政府駐地）鄌郚鎮(zhèn)（126個(gè)自然村加鎮(zhèn)政府駐地）紅河鎮(zhèn)（110個(gè)自然村加鎮(zhèn)政府駐地）營邱鎮(zhèn)（130個(gè)自然村加鎮(zhèn)政府駐地）從此數(shù)據(jù)可以看出：1·絕大多數(shù)的人口集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也就說明我們的客戶約60%甚至以上是來自于農(nóng)村。2·從區(qū)域上將客戶分為兩大部分，一部分是縣城人群，一部分是恒久房地產(chǎn)·錦繡前城營銷推廣方案鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群。因此，從宣傳上應(yīng)該同時(shí)顧及這兩部分區(qū)域群體?！羁h城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)客戶構(gòu)成分析（購房人群構(gòu)成）ü縣城客戶分布：☆首次購房類型客戶；

5、☆為子女就學(xué)而購房的客戶；☆婚房；☆改善性住房客戶；☆投資性客戶。ü城鎮(zhèn)客戶分布：☆農(nóng)村進(jìn)城打工的客戶；☆農(nóng)村進(jìn)城做生意客戶；☆為子女就學(xué)而購房的客戶；☆婚房；☆務(wù)農(nóng)但經(jīng)濟(jì)條件較好的客戶；☆攀比類型的客戶；總策略原則□以高姿態(tài)進(jìn)入市場，集中時(shí)間正面強(qiáng)攻，公益活動(dòng)與媒體宣傳結(jié)合，輔以軟性文章，新聞炒作迂回攻心的信息傳播原則，分階段完成形象導(dǎo)入?！酢敖鑴?、造勢”，輔以熱點(diǎn)事件軟性新聞的炒作，以迂回攻心的手段提升品牌認(rèn)知度，多種媒體并舉形成媒介策略，形成立體化廣告攻勢的原則。恒久房地產(chǎn)·錦繡前城營銷推廣方案□捕捉與利用熱點(diǎn)新聞事件，即時(shí)展開“事件行銷”的實(shí)施原則?？?/p>

6、體策略設(shè)計(jì)蓄客期→開盤強(qiáng)化期→持續(xù)期→促銷期推出物業(yè)形象刺激引發(fā)關(guān)注 營造氣氛引導(dǎo)強(qiáng)化 階段階段 調(diào)整證言 階段階段 形象記憶與調(diào)整 優(yōu)惠促銷↓↓↓—↓↓↓成功推出達(dá)到預(yù)期銷售建立和進(jìn)一步培養(yǎng)形象 擴(kuò)大知名度 強(qiáng)化銷售主張完善形象，形成美譽(yù)度 修正主張解決存在問題 減弱購買決策壓力消化存量 成功完成銷售激發(fā)物業(yè)銷售率進(jìn)一步提升銷售率↓↓階段時(shí)間表由于當(dāng)?shù)卣畬?duì)規(guī)劃和規(guī)費(fèi)的調(diào)整，及對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的限制，使項(xiàng)目施工延后，這勢必影響到我們整體的銷售進(jìn)度，開盤前期時(shí)間將較長；為了更好的實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)（開盤銷售70%），完成銷售任務(wù)，及時(shí)回款；保證銷售目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)同時(shí)

7、完成，緩解公司的資金壓力；擬定在進(jìn)行正式簽約前的施行暗銷。恒久房地產(chǎn)·錦繡前城營銷推廣方案第一階段導(dǎo)入期階段特征：借勢?借媒體的勢，組織公益活動(dòng)，推出項(xiàng)目形象?借一中的勢，展示項(xiàng)目位置優(yōu)勢廣告目標(biāo)：推出項(xiàng)目形象，刺激引發(fā)關(guān)注，達(dá)到市場的預(yù)熱，成功啟動(dòng)。Ⅰ、銷售方面此階段是“錦繡前城”第一次公開進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)，銷售方面必須以做本地市場最好的營銷中心為目標(biāo)和基準(zhǔn)來嚴(yán)格要求每一位工作人員?！钚枰瓿傻墓ぷ?、心態(tài)的準(zhǔn)備與調(diào)整；2、行動(dòng)的準(zhǔn)備與實(shí)施；3、置業(yè)顧問外在形象的準(zhǔn)備與統(tǒng)一；4、銷售所需物料的齊備；5、現(xiàn)場說辭的統(tǒng)一；6、完整的考核與激勵(lì)措施制度的建立；Ⅱ、宣

8、傳主要的傳播手段：以公益活動(dòng)為主要切入