藍(lán)光香檳廣場(chǎng)招商經(jīng)營(yíng)策劃方案

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1、第三層次文件編號(hào)YH/QEJ/LG/2004/001藍(lán)光·香擯廣場(chǎng)頁(yè)次第14頁(yè)共14頁(yè)版本號(hào)A修改次數(shù)0藍(lán)光·香檳廣場(chǎng)招商經(jīng)營(yíng)策劃方案第三層次文件編號(hào)YH/QEJ/LG/2004/001藍(lán)光·香擯廣場(chǎng)頁(yè)次第14頁(yè)共14頁(yè)版本號(hào)A修改次數(shù)0第一章項(xiàng)目背景——兩大商圈爭(zhēng)霸演義新商業(yè)格局在春熙路向東大街的盡頭藍(lán)光大廈之巔以戰(zhàn)略的高度可以看到：成都城市改造的加快以春熙路為核心的春熙路商圈與以天府廣場(chǎng)為核心鹽市口商圈競(jìng)爭(zhēng)加劇，新商業(yè)格局的演義正在進(jìn)行中！以天府廣場(chǎng)改造為契機(jī)在鹽市口商圈將新增近30萬(wàn)㎡的商業(yè)建筑，大型精品

2、百貨商業(yè)群將興起；地下鐵修建、天府廣場(chǎng)的改造為鹽市中商圈的人流物流組織創(chuàng)造了前所未有的條件，鹽市口商圈欲爭(zhēng)第一商圈霸主之位。春熙路已經(jīng)歷了大的改造，存量土地有限，傳統(tǒng)項(xiàng)目逐漸沒(méi)落，在后發(fā)優(yōu)勢(shì)上難以與鹽市口商圈相比，由此“春熙路”開(kāi)始突圍，在紅星路步行街改造完成后，春熙路悄然打開(kāi)了向東、向北延伸的觸角。在紅星路以東，東大街以北的“藍(lán)光·香檳廣場(chǎng)”擔(dān)負(fù)著這場(chǎng)“新商業(yè)格局演義”的重要角色。第三層次文件編號(hào)YH/QEJ/LG/2004/001藍(lán)光·香擯廣場(chǎng)頁(yè)次第14頁(yè)共14頁(yè)版本號(hào)A修改次數(shù)0第二章項(xiàng)目定位——引領(lǐng)“后

3、春熙時(shí)代”打造新東大街商業(yè)旗艦一、商圈分析形式后面是內(nèi)容，現(xiàn)象后面是本質(zhì)，對(duì)藍(lán)光·香檳廣場(chǎng)的認(rèn)識(shí)應(yīng)從它本身所處商圈開(kāi)始。于是還是回到兩大商圈的對(duì)峙：鹽市口商圈的主要商業(yè)形態(tài)——大型百貨具有代表性的為：百貨大樓、摩爾百盛、仁和春天、人民商場(chǎng)、北京華聯(lián)、大業(yè)百貨。鹽市口商圈的主要商業(yè)形態(tài)決定了其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是大宗的商業(yè)樓，投資者為大型企業(yè)客戶。春熙路商圈的主要商業(yè)形態(tài)——大型百貨+商業(yè)步行街+服裝批發(fā)大型百貨主要有王府井百貨、太平洋、伊騰洋華堂等；商業(yè)步行街為春熙路商業(yè)步行街，科甲巷商業(yè)步行街、紅星路商業(yè)步行街；服

4、裝批發(fā)主要為泰華服裝批發(fā)城，九龍服裝批發(fā)城、萬(wàn)紫服裝批發(fā)城等。春熙路商圈的商業(yè)形態(tài)具有較強(qiáng)的包容性和多元性，其商業(yè)形態(tài)決定了其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品為大宗商業(yè)樓+獨(dú)立式商鋪，投資者為大型企業(yè)和社會(huì)個(gè)體。第三層次文件編號(hào)YH/QEJ/LG/2004/001藍(lán)光·香擯廣場(chǎng)頁(yè)次第14頁(yè)共14頁(yè)版本號(hào)A修改次數(shù)0在春熙路商圈以步行街和服裝批發(fā)為主的商業(yè)形態(tài)構(gòu)成了它的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),這兩種商業(yè)形態(tài)的背后便是獨(dú)立式的商鋪。前者以步行街區(qū)為特色，后者以專業(yè)化集群為特色。二、項(xiàng)目功能定位參照春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài)，對(duì)香檳廣場(chǎng)的功能

5、定位：一層的步行街區(qū)式獨(dú)立商鋪，二三層休閑小廣場(chǎng)為中心的獨(dú)立式商鋪。三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位精品零售和服裝批發(fā)是春熙路商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，特別是2002年10月春熙路經(jīng)過(guò)改造后煥然一新，匯集了成都眾多知名品牌，成為了成都精品購(gòu)物一條街。一般成都女孩說(shuō)在城里邊逛街就特指“春熙路”，顯然在成都沒(méi)有第二條商業(yè)步行街或是精品購(gòu)物廣場(chǎng)的項(xiàng)目可以與春熙路相競(jìng)爭(zhēng)，相反做春熙路的補(bǔ)充和延續(xù)倒是大有市場(chǎng)?！昂蟠何鯐r(shí)代”是新商格局下的必然！服裝批發(fā)項(xiàng)目在春熙路商圈已經(jīng)走過(guò)20多個(gè)年頭，成都的服裝批發(fā)市場(chǎng)是整個(gè)西南服裝市場(chǎng)的中心，擔(dān)負(fù)著向川內(nèi)

6、各地、重慶、云南、貴州、陜西甚至西藏等地幾百個(gè)市縣分銷紡織服裝商品的任務(wù)。成都青年路服裝批發(fā)市場(chǎng)興起于20世紀(jì)80年代，最初僅有十幾家在此擺地?cái)們嘿u(mài)廣州絲襪和皮鞋，20世紀(jì)80年代后期提升為“鐵架經(jīng)營(yíng)”（類似以前春熙路夜市）。20世紀(jì)90年代中期，青年路發(fā)展成著名的個(gè)體服裝一條街，影響力輻射到整個(gè)四川乃至西南。1998年成都青年路大改造，泰華服裝城正式開(kāi)業(yè)，1999年九龍專門(mén)的服裝批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)，吸入原青年路80%的商戶，被譽(yù)為“西部服裝第一城”；2000年，萬(wàn)紫、金開(kāi)服裝城開(kāi)業(yè)，青年路新商圈正式成型。第三層次文

7、件編號(hào)YH/QEJ/LG/2004/001藍(lán)光·香擯廣場(chǎng)頁(yè)次第14頁(yè)共14頁(yè)版本號(hào)A修改次數(shù)0但從目前的經(jīng)營(yíng)狀況看，萬(wàn)紫、金開(kāi)、泰華等服裝城由于配套設(shè)施、交通條件都十分惡劣，難以吸引客戶，商家的經(jīng)營(yíng)十分困難，但除了九龍之外別無(wú)選擇，九龍的高租金給了商家巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。綜上所述并結(jié)合藍(lán)光·香檳廣場(chǎng)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，對(duì)藍(lán)光·香檳廣場(chǎng)的定位分別為：l戰(zhàn)略定位：春熙路精品購(gòu)物的延續(xù)，青年路服裝批發(fā)的補(bǔ)缺，“后春熙時(shí)代”的領(lǐng)跑者。l經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位：都市精華商業(yè)購(gòu)物中心，以精品服飾零售，代理商展示、新品發(fā)布為主，兼營(yíng)高檔化妝品、皮

8、具、飾品類等等，拒絕低檔產(chǎn)品及大路貨等于項(xiàng)目形象不相符的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。l宣傳推廣案名：“粵港名城”（暫定名）l目標(biāo)客戶群定位：廣東、香港、歐美品牌服飾西南代理商；春熙路步行街的精品名店客戶；泰華、萬(wàn)紫、金開(kāi)等流行精品服裝代理商；鹽市口商圈零售客戶等第三層次文件編號(hào)YH/QEJ/LG/2004/001藍(lán)光·香擯廣場(chǎng)頁(yè)次第14頁(yè)共14頁(yè)版本號(hào)A修改次數(shù)0四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西鄰紅星路步