金地荔湖城大盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告

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1、金地?荔湖城A區(qū)一期價(jià)格策略報(bào)告P1一期推售目標(biāo)2遵循大盤規(guī)律，實(shí)現(xiàn)精彩亮相2完成人氣積累，實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升3區(qū)域市場(chǎng)品牌開發(fā)商第一陣營(yíng)，成為市場(chǎng)形象標(biāo)桿P2價(jià)格報(bào)告綱要1、定價(jià)背景2、定價(jià)策略3、價(jià)格制定4、推貨策略計(jì)劃5、后期價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)P3定價(jià)背景11.1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析21.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析31.3項(xiàng)目基本情況分析41.4內(nèi)部登記客戶情況分析1.1區(qū)域市場(chǎng)銷售狀況分析P5廣州整體市場(chǎng)仍保持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)　2003年2004年2005年商品住宅施工面積(萬㎡)3161.933471.583409.09增長(zhǎng)率（％）-1.30%9.79

2、%-1.80%商品住宅竣工面積(萬㎡)902.97796.46664.25增長(zhǎng)率（％）3.64%-11.80%-16.60%批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積(萬㎡)762754681增長(zhǎng)率（％）-0.39%-1.05%-9.68%預(yù)售住宅銷售面積(萬㎡)909963919增長(zhǎng)率（％）15.06%5.94%-4.57%l商品住宅的施工量在2004年有較大幅度增長(zhǎng)，而l總體上基本穩(wěn)定在3300-3400萬l㎡/年，l但竣工量則在2004年開始大幅下滑，l原因是2004年開始政府嚴(yán)格執(zhí)行了施工許可證的審批制度，l再加上2005年的海珠城廣場(chǎng)坍塌事故更使整個(gè)廣

3、州市的建設(shè)審批延遲，l從而l導(dǎo)致施工量持平而l竣工量大減，l使原有的供需矛盾更為加??；l2003-2005三年間，l一手住宅的供需缺口近600萬l㎡；一手住宅竣工量減少、批出預(yù)售量日漸下滑，l顯示市場(chǎng)供應(yīng)量在逐步萎縮P6老城區(qū)供不應(yīng)求、新城區(qū)供需平衡　2003年2004年2005年其中：原八區(qū)500491414增長(zhǎng)率(%)6.38%-1.80%-15.68%番禺199.88188.27172.51增長(zhǎng)率(%)-18.85%-5.81%-8.37%花都62.5774.3294.48增長(zhǎng)率(%)27.75%18.78%27.13%其中：原八

4、區(qū)554.31663.19626.76增長(zhǎng)率(%)8.90%19.64%-5.49%番禺290.21223.36201.00增長(zhǎng)率(%)23.20%-23.04%-10.01%花都64.6676.2590.14增長(zhǎng)率(%)41.21%17.92%18.22%在市屬原八區(qū)、番禺區(qū)住宅供求量減的同時(shí)，花都卻在高速增長(zhǎng)，顯示花都樓市在機(jī)場(chǎng)市政建設(shè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展（物流、制造）的影響下，前景看好（與花都樓市的價(jià)、量起點(diǎn)較低也有密切關(guān)系）。原八區(qū)、番禺區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量減少，影響每年銷售量減少；但仍呈供不應(yīng)求的狀態(tài)。提示：郊區(qū)隨著社區(qū)周邊的配套交通完善、

5、且有足夠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，城區(qū)居住人口逐漸外遷。P7增城（新塘）亦呈現(xiàn)供不應(yīng)求單位：萬㎡增城批準(zhǔn)預(yù)售面積增城預(yù)售成交面積新塘批準(zhǔn)預(yù)售面積新塘預(yù)售成交面積2002年109.176.787.261.332003年94.9102.875.982.22004年72.7110.258.246.62005年68.8133.955.0107.1數(shù)據(jù)來源：增城市國土資源和房屋管理局分析：7商品房供應(yīng)量持續(xù)減少，需求量穩(wěn)定增加，供求關(guān)系在2003年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2002-2005年累計(jì)供需缺口達(dá)到78萬㎡，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求→機(jī)會(huì)和隱憂：11區(qū)域物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低，有

6、利于形成價(jià)格梯度，吸納因市區(qū)高樓價(jià)而被擠壓出來的需求；12區(qū)域價(jià)格處于上升通道，項(xiàng)目存在一定的利潤(rùn)拓展空間；13區(qū)域價(jià)格雖處于上升通道，但仍處于低位，客戶對(duì)區(qū)域物業(yè)價(jià)值需要重新建構(gòu)，成功與否，將直接影響到本項(xiàng)目的價(jià)格拉升。P8受供求關(guān)系及土地成本影響，廣州三年來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲達(dá)31.5％區(qū)域2003年2004年2005年預(yù)售住宅均價(jià)預(yù)售住宅均價(jià)增長(zhǎng)率預(yù)售住宅均價(jià)增長(zhǎng)率全市3888461818.78%511410.74%原八區(qū)486453399.77%58219.03%番禺區(qū)2490341237.03%412220.81%花都區(qū)179318

7、824.96%240928.00%數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)年鑒、廣州市國土資源和房屋管理局分析：l2004-2005二年間，l受土地價(jià)格上漲；宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)；并在長(zhǎng)期積累的市場(chǎng)供求不l平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)錯(cuò)位以及市民追漲心態(tài)等因素的作用下，l住宅價(jià)格仍然處于上升通道。l番禺區(qū)2003-2005年的住宅價(jià)格增幅高達(dá)65.54%，l番禺03年均價(jià)起步低，l兩年以來隨著本區(qū)配套、交通完善，l及在05年集中推售豪宅盤（別墅、豪裝洋房）的推貨策略，l均價(jià)高位上揚(yáng)。l花都區(qū)的價(jià)格起點(diǎn)較低，l雖在2005年達(dá)到了28%的年增長(zhǎng)，l但2409元/㎡的價(jià)格仍

8、不l及全市均價(jià)的一半l增城房?jī)r(jià)亦一路走高，l兩年上漲約20％（根據(jù)鳳凰城、新塘樓盤數(shù)據(jù)推算，l數(shù)據(jù)為估計(jì)值）l近期，l廣州一手住宅的價(jià)格雖在2005年6月出臺(tái)增收購房契稅、房屋轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等一系列