百通偉東商業(yè)項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告_部分

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1、招商與設計的關(guān)系初步方案設計完前要與主力店達成進駐意向主力店主力店主力店洽談意向簽約初步方案施工圖概念設計方案調(diào)整設計本報告是嚴格保密的。151招商合作方式招商合作方式——合作分成＆＆純＆純租金綜合使用類別定義優(yōu)點缺點適用性經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的經(jīng)銷商享有經(jīng)銷商資金壓力大，適用于高知名度的品加盟店加盟費，獲得該品牌的使用權(quán)，貨品牌優(yōu)勢承擔是否適銷對路的牌，如：麥當勞源由品牌商戶以較高價格折扣提供.風險經(jīng)營者設立專柜，將商家的商品上經(jīng)營者風險供貨的商家在資金上為了減少流通成本，提商品代銷浮，售出后再與商家結(jié)帳也小承擔一定風險高商品競爭力，商品生產(chǎn)的商家可以使用發(fā)展商制定一個分成比例，確定

2、最能減輕商戶對市場環(huán)境不了解的對該市場充分了解的商低的營業(yè)額作為保底底線，營業(yè)額的資金壓力保底分成商家不太愿意入駐戶可以采用高出保底線按制定的比例分成，將商鋪租給商戶使用從營業(yè)額中提取一部分作為商場的風險與利潤雙方對市場未來價值招商過程中使用效果很共存，使商合作分成回報，發(fā)展商和商戶共擔風險，共達成共識，有一定難好家消除對市享利潤度場的顧慮發(fā)展商將商鋪租給商戶，收取固定發(fā)展商無任市場缺乏統(tǒng)一經(jīng)營，對面積較大的獨立鋪可純租金租金，商戶自己經(jīng)營，自擔風險何風險統(tǒng)一管理的形象以使用本報告是嚴格保密的。152目標商家承租狀況招商對象租金與承租面積間關(guān)系租金零售商鋪零售商鋪：：化妝品化妝品、服、服裝、珠

3、寶裝、珠寶、皮具、皮具、鞋、、鞋、最高鐘表鐘表、眼鏡、眼鏡、通信、通信特色品牌店特色品牌店：：電器電器、音像、音像、美容中心、美容中心、、家居用品家居用品、運動用品、運動用品、健身中心、健身中心最小其次最大面積次主力店次主力店：：美食美食廣場廣場、大型中式、大型中式酒樓酒樓、娛樂中心、娛樂中心最低大型主力店大型主力店：：百貨公百貨公司、超市司、超市、電影院、電影院本報告是嚴格保密的。153目標商家承租狀況主力店的承租狀況各有不同，，百貨無，百貨無論是承租面積還是承租能力均為最強
百貨公司——承租面積最大，承租水平最高，放在商場最佳位置；承租面積
超市——承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足

4、面積需求，又可聚集人流，向上輻射；
娛樂、、美食、美食、、電影院、電影院——承租能力最低，但能聚百貨公司集人流，設置在商場高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導上來，同時提升周邊商鋪價值；
大型中式酒樓——承租水平低，要求面積大，但大型超市可提供消費者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層。娛樂、、美食、、美食、美食、租金電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司水平娛樂、、美食、、美食、美食、電影院本報告是嚴格保密的。154目標商家承租狀況美容、健身等特色主力店承租能力均比較強
總體租金水平比較低，單位承租水平：一般放在中層以上
體育運動用品專業(yè)店、體育用品專賣店、美容院一般設置在三

5、層80~120承租水平遞增趨勢美容院美承租面積遞增趨勢
健身中心四層
電器城、家居用品店五層50~60電器城30~40健身中心20~30大型家居用品店（（元（元/m2/月月）月）本報告是嚴格保密的。155目標商家承租狀況租賃條件細節(jié)——租期及裝修免租期行行業(yè)行業(yè)面面積面積租租期租期免租裝修期超市20000平米以上20年~6~9月主力店百貨20000平米以上10年~~6月娛樂1000平米以上5年或以上60-90天30平米以下~2年~5天一般零售商鋪（服裝、鞋、30－150平米2~3年~30天珠寶、首飾等）150平米以上~5年~45天餐飲500平米以上5年~60天~半主力店（包括電器城、、家、家居

6、專業(yè)店、健身中心、體育運動用品專業(yè)店等）1000平米以上5~10年90天~本報告是嚴格保密的。156推廣策略租戶構(gòu)成租金
主力店能為Mall帶來巨大的人流，但是租金水平很低。零售商鋪
次主力店能帶來的人流數(shù)金牛型租戶結(jié)構(gòu)性品明星型租戶量不及主力店，但是租金牌專賣店水平要明顯高于主力店。次主力店
結(jié)構(gòu)性品牌專賣店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻，而且會吸引一些相關(guān)品牌的入駐。問題型租戶瘦狗型租戶
普通的零售商鋪是主要的主力店租金承擔者，其自身吸引人流的能力較差。知名商家人流本報告是嚴格保密的。157推廣手段招商推廣手段推廣手段推廣手段目的目的收效收效公關(guān)公關(guān)活活動動體體驗驗式式營銷營銷報報紙紙

7、廣廣告告高高調(diào)調(diào)曝光曝光新新聞聞炒炒作作輿論輿論先先行行

增強參與感增強參與感樓樓書書教授教授投資投資

提高知名度提高知名度電電視視臺臺主主攻攻形形象象

建立消費群建立消費群

提高影響力提高影響力現(xiàn)場現(xiàn)場包包裝裝巨巨無無霸姿霸姿態(tài)態(tài)

創(chuàng)立項目品創(chuàng)立項目品戶戶外外媒媒體體強強調(diào)調(diào)注注目度目度牌牌特特定定雜志雜志品牌品牌跟蹤跟蹤禮禮品品加加深印深印象象本報告是嚴格保密的。158業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)