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《百通偉東商業(yè)項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告_部分(II)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、謹(jǐn)呈：青島百通偉東房地產(chǎn)開發(fā)公司青島百通偉東商業(yè)項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告2008-7-23本報告是嚴(yán)格保密的。項目概況：：總用地面積：總用地面積13.513.5公頃13.5公頃，，建面，建面28.328.3萬平米28.3萬平米，，由兩個項目公司分開開發(fā)，由兩個項目公司分開開發(fā)法院一期地塊：占地1.2公頃，容積率為4，覆蓋率80％，建面4.8萬平米；百通單獨開發(fā)，預(yù)計07年上半年動工，有客戶想整體購買夏莊路七號地塊：12占地10.15公頃，3容積率為1.5，建面15.23萬平米；項目位于青島第二大商圈——李村商圈由百通＆偉東組建本項目由三地塊組成，法的項目公司開發(fā)
2、，院地塊＆面粉廠地塊由百通預(yù)計08年動工單獨開發(fā)，夏莊路地塊由兩公司共同開發(fā)開發(fā)順序為（1）—（2）—（3）面粉廠一期地塊：占地2.07公頃，容積率為4，覆蓋率80％，建面目前法院地塊掛牌，設(shè)計8.28萬平米；百通單獨開發(fā)，預(yù)計07年下半年動工，返還利客來院出初步方案本報告是嚴(yán)格保密的。2項目限制性條件政府公建化立面，有一定的標(biāo)志性百通偉東要求規(guī)避土地增值稅：當(dāng)期利潤率不要太高酒店＆寫字樓可以考慮持有，集中式商業(yè)可以考慮持有法院一期集中商業(yè)有投資者洽談，考慮整售，面粉廠一期地塊集中商業(yè)返還利客來（本地塊另一地主），價格與體量另議。項目的開發(fā)次序：法院地塊
3、——面粉廠地快——夏莊路七號地塊地價便宜，怎么做都將有一定的盈利預(yù)期每塊地都單獨核算百通專長住宅開發(fā)，公司發(fā)展戰(zhàn)略后十幾年都將以住宅為主體顧慮商業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險本報告是嚴(yán)格保密的。3客戶目標(biāo)分解總體目標(biāo)：在市場能實現(xiàn)的情況下，商業(yè)盡量做大，能賣則賣，實現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)分解：以最優(yōu)的產(chǎn)品組合來實現(xiàn)利潤最大化多大的商業(yè)體量最符合市場需求，同時風(fēng)險可控合適的租售比例滿足建設(shè)期的資金回收要求與價值最大化核心問題：：如何界定和證明最合適的商業(yè)體量：如何界定和證明最合適的商業(yè)體量，，獲取最大利益，獲取最大利益，，規(guī)避風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險本報告是嚴(yán)格保密的。4思維導(dǎo)圖商業(yè)
4、體量？體量布局？符合需求？體量實現(xiàn)？風(fēng)險規(guī)避？本報告是嚴(yán)格保密的。5決定商業(yè)體量的關(guān)鍵因素良好經(jīng)濟(jì)運行狀況和積極發(fā)展前景城市規(guī)劃處于城市的發(fā)展方向上，，不會被邊緣化，不會被邊緣化屬于城市重點發(fā)展區(qū)域處于居住的幾何中心，，保證有廣闊腹地，保證有廣闊腹地區(qū)域位置接近購買力，，位于消費中心，位于消費中心KPI體系大規(guī)模人口聚集，，且有一定增長空間，且有一定增長空間人口狀況有較強的消費能力強大的公共交通系統(tǒng)，，對外有較強的輻射力，對外有較強的輻射力交通體系便利的停車系統(tǒng)競爭關(guān)系有較強的市場競爭力地塊條件地塊大小能滿足開發(fā)需求本報告是嚴(yán)格保密的我們將從以上六個角度來考量本項目商
5、業(yè)價值。6地塊條件李村商圈核心商業(yè)區(qū)“絕版”地塊，，總占地，總占地13.513.5公頃13.5公頃，，建面，建面28.328.3萬平米28.3萬平米北方國貿(mào)青島市區(qū)商業(yè)可分為四大商圈——中山路商圈、臺東商圈、東部商圈＆李村商圈1中山路商圈2臺東商圈3東部商圈4李村商圈5城陽商業(yè)中心利客來核心商業(yè)區(qū)星星6黃島商業(yè)中心三三54項目項目嶗山百貨龍龍寶寶21以向陽路核心的李村商圈包括北方國貿(mào)、3利客來＆嶗山百貨三大集中商業(yè)，總營業(yè)面積超過15萬平米。項目地塊緊靠核心商6業(yè)區(qū)，堪稱“絕版”本報告是嚴(yán)格保密的。7從商業(yè)面積、、人流量、人流量、、客單價、客單價、、提袋率等相關(guān)指
6、標(biāo)來看、提袋率等相關(guān)指標(biāo)來看，李滄商圈無疑是僅次于臺東商圈的青島第二大商圈四大商圈代表超市人流量比較四大商圈代表超市客單價比較從人流量來看，臺東商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他350304301120993001002528125080幾個，是無可爭議的青島第一商圈。20060521514215010640281007520中山路無論從人流量還是從提袋率來看54555025040市市市福CO超超超樂US向陽路維客超市中山路百盛超市臺東步行街利群超市香港中路家樂福香港中路JUSCO客盛群家J對非常低，該商圈逐步被人拋棄。維百利路路路路街中中陽山行港港人流量排隊人數(shù)向中步香香東臺從
7、提袋率來看香港中路是屬于目的性消費最強的商圈。青島各商圈商業(yè)街提袋率比較青島商圈商業(yè)街人流從人流量來看向陽路屬于青島的第二大800720香港中路34.7%700商圈，同時提袋率也相對較高。600臺東步行街21.0%500400中山路15.4%300238從超市的人均客單價來看，香港中路的消17320010052向陽路31.1%費能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他商圈0向陽路中山路臺東步行街香港中路0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%雖然臺東超市人流量最大，但客單價卻最低，說明臺東超市購物人群目的性消費各商圈肯德基
