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《綿陽(yáng)金鐘項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、綿陽(yáng)金鐘項(xiàng)目 定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告謹(jǐn)呈：綿陽(yáng)金鐘房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2010.3關(guān)于項(xiàng)目解析地塊規(guī)模適中、規(guī)則、西面南面臨路技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊較為規(guī)整，利于規(guī)劃，項(xiàng)目地塊面積43畝，屬于中等規(guī)模樓盤(pán)，另外受經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)位及周邊開(kāi)發(fā)成熟度限制，項(xiàng)目要做成高端項(xiàng)目需要產(chǎn)品的精致化。項(xiàng)目四周原有建筑品質(zhì)一般/地塊內(nèi)部尚未拆遷完畢、有高壓線(xiàn)穿過(guò)影響較大地塊分析1、項(xiàng)目臨富臨.晶藍(lán)湖，對(duì)項(xiàng)目的形象及價(jià)值有較大提升作用，可以借勢(shì)及共享配套；2、地塊較為規(guī)則、方正，南面西面臨路，有一定的商業(yè)價(jià)值。3、除臨晶藍(lán)湖方面外，地塊周邊的環(huán)境較差；4、地塊內(nèi)部空間較大，可以做出一定的中庭
2、景觀空間。具備同時(shí)輻射多個(gè)區(qū)域的位置戰(zhàn)略位置位于綿陽(yáng)市經(jīng)開(kāi)區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)目前為綿陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和成交量最小板塊；處于中心城區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)進(jìn)出主要干道；離綿陽(yáng)南山中學(xué)較近，離涪城區(qū)市中心約10分鐘車(chē)程目前片區(qū)內(nèi)尚不屬于高品質(zhì)樓盤(pán)聚集地和開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，位置稍偏項(xiàng)目周邊配套配套1、項(xiàng)目周邊配套相對(duì)較差，無(wú)集中式的購(gòu)物場(chǎng)所，商業(yè)環(huán)境較差2、中經(jīng)路為經(jīng)開(kāi)區(qū)進(jìn)出干道，離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，交通、配套較差；3、晶藍(lán)湖建成后片區(qū)形象和配套有一定改善，項(xiàng)目可以有效的借助晶藍(lán)湖的成熟優(yōu)勢(shì)。綿陽(yáng)城市快速向中心城區(qū)外擴(kuò)張，所在區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒靺^(qū)域展望隨著城市的快速發(fā)展，經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊居住氛圍、開(kāi)發(fā)條
3、件、市政配套都將快速完善晶藍(lán)湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)整個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)和居住價(jià)值的快速上升；在未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)（2年左右），片區(qū)將不會(huì)成為品質(zhì)居住區(qū)，仍會(huì)以普通居家型或投資型經(jīng)濟(jì)住宅開(kāi)發(fā)為主。經(jīng)開(kāi)區(qū)教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，南山中學(xué)名氣及影響力較大，周邊項(xiàng)目具備較大的投資價(jià)值項(xiàng)目小結(jié)位于綿陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)，臨晶藍(lán)湖，周邊目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，未來(lái)有一定發(fā)展?jié)摿?；?xiàng)目容積率較高，周邊四界條件并不突出；教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，居住氛圍、交通及市政配套尚需完善；項(xiàng)目發(fā)展方向應(yīng)為精確定位、高度重視產(chǎn)品，以最大化提升附加值才是本項(xiàng)目最終能做出彩的道路。地塊和區(qū)域本身?xiàng)l件并不優(yōu)越，需要從產(chǎn)品上做出文章關(guān)于市場(chǎng)理
4、解綿陽(yáng)作為中國(guó)唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省會(huì)成都90公里。幅員面積20249平方公里?？?cè)?30萬(wàn)。轄兩區(qū)六縣一市，代管省政府科學(xué)城辦事處。市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，城區(qū)人口70萬(wàn)。關(guān)于綿陽(yáng)戰(zhàn)略位置新一輪城市總體規(guī)劃將被綿陽(yáng)定位為“中國(guó)科技城、四川副中心城市、中國(guó)旅游和宜居名城”，2020年城市人口規(guī)模為118萬(wàn)人，用地規(guī)模116平方公里關(guān)于綿陽(yáng)戰(zhàn)略位置產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）漲幅第一產(chǎn)業(yè)144.65%第二產(chǎn)業(yè)301.822.10%第三產(chǎn)業(yè)227.110.30%綿陽(yáng)市三大產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)為絕對(duì)主導(dǎo)地位；第三產(chǎn)業(yè)也在快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，表明
5、綿陽(yáng)市正處于向經(jīng)濟(jì)繁榮階段高速發(fā)展中。戰(zhàn)略位置關(guān)于綿陽(yáng)關(guān)于綿陽(yáng)戰(zhàn)略位置關(guān)于綿陽(yáng)綿陽(yáng)市由于三江匯流的地理特點(diǎn)及政府對(duì)城市的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)比較明顯的板塊區(qū)分和板塊特點(diǎn)，因此，我們根據(jù)各區(qū)域位置和特點(diǎn)將綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃大致劃分為七個(gè)板塊，如下表所列：板塊細(xì)分涪城板塊小島板塊高水板塊科創(chuàng)板塊高新板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊游仙板塊代表樓盤(pán)三江首匯、濱江世紀(jì)花園、城南名著小島花園城長(zhǎng)虹世紀(jì)城半山藍(lán)灣、盧卡美邦、奧林春天、長(zhǎng)興太陽(yáng)城布魯斯國(guó)際新城晶藍(lán)湖原山、晶藍(lán)尚城、匯川漢城板塊分析綿陽(yáng)房地產(chǎn)板塊分布圖游仙板塊涪城板塊科創(chuàng)板塊高新板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊高水板塊小島板塊區(qū)域?qū)傩?、城
6、市新發(fā)展區(qū)，市場(chǎng)補(bǔ)缺者；2、為工業(yè)區(qū)，自然環(huán)境較差，尚待完善中；3、晶藍(lán)湖及周邊其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值快速提升區(qū)。4、南山中學(xué)在區(qū)域內(nèi)，將帶來(lái)較大的投資價(jià)值及居住價(jià)值，升值潛力較大5、區(qū)域內(nèi)目前的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，剛性需求較大，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)較大的機(jī)會(huì)。經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊分析產(chǎn)品特征1、多為普通電梯、多層公寓，產(chǎn)品較為平淡；2、戶(hù)型設(shè)計(jì)上以中小型套二、套三為主，面積集中在70—130平方米區(qū)間；3、部分項(xiàng)目有創(chuàng)新性的灰空間設(shè)計(jì)，如原山、香榭里大道、觀嶺8號(hào)等項(xiàng)目4、普遍來(lái)說(shuō)，綿陽(yáng)市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新度及精致度不夠，有特色的產(chǎn)品較少贈(zèng)送灰空間戶(hù)型市場(chǎng)分析立面規(guī)劃價(jià)格特
7、征1、市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，成熟區(qū)域房?jī)r(jià)較高，為尚未成為熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)域帶來(lái)客戶(hù)基礎(chǔ)及開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)；2、價(jià)格差幅較大（200元/平方米），臨主城區(qū)和部分臨江項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到6000，價(jià)格較高，經(jīng)開(kāi)區(qū)為后續(xù)開(kāi)發(fā)片區(qū)，價(jià)格上優(yōu)勢(shì)明顯，周邊剛需較強(qiáng)；3、項(xiàng)目目前周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，有特色的樓盤(pán)產(chǎn)品也較少，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)會(huì)；4、項(xiàng)目周邊與涪城區(qū)中心區(qū)價(jià)格偏差在1000元/平方米以上，性?xún)r(jià)比明顯價(jià)格分析客戶(hù)特征1、以區(qū)域中低等收入者購(gòu)房為主；2、以首次置業(yè)為主3、客戶(hù)主要來(lái)自三部分A、區(qū)域購(gòu)房者（50%以上比例）；B、外地郊縣購(gòu)房者，如三臺(tái)、射洪、遂寧等（15%左右）C、其他區(qū)域
8、客戶(hù)：約占15%。D、南山中學(xué)教育產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的附加客戶(hù)
