深圳華僑城案例研究

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1、深圳華僑城世聯(lián)研究案例版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。11分享提綱第一部分：關(guān)于華僑城22華僑城的“轉(zhuǎn)型”開(kāi)發(fā)背景：n華僑城原是寶安縣光明華僑畜牧場(chǎng)沙河分場(chǎng)，1981經(jīng)廣東省政府批準(zhǔn)，改制成為沙河華僑企業(yè)公司；1985年6月國(guó)務(wù)院僑辦報(bào)送國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立“深圳特區(qū)辦華僑城”，1985年11月11日華僑城宣告成立；n創(chuàng)立初期，國(guó)務(wù)院僑辦直屬的香港中旅集團(tuán)以其每年三分之一的利潤(rùn)作為華僑城的初始開(kāi)發(fā)投資，沙河公司僅投入少量資金；n開(kāi)發(fā)

2、時(shí)，華僑城距離當(dāng)時(shí)的深圳城市中心約14km，屬于完全的郊區(qū)地帶，知名度極低。開(kāi)發(fā)前開(kāi)發(fā)后n遠(yuǎn)離城市中心未經(jīng)開(kāi)政策支持n獨(dú)立城市組團(tuán)發(fā)的城郊n具備居住、旅游和高端產(chǎn)+業(yè)功能n城市配套極其缺乏n城市休閑商務(wù)中心n知名度低資金投入n復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境33華僑城規(guī)劃現(xiàn)狀n區(qū)域開(kāi)發(fā)遵循“在花園中建城市”的規(guī)劃理念，注重利用和改造區(qū)域原生資源，由始至今保持良好的生態(tài)環(huán)境居住區(qū)華僑城各功能的用地狀況華僑城旅游區(qū)用地性質(zhì)占地面積占地（公頃）比例文產(chǎn)業(yè)體教區(qū)主題公園、景區(qū)14231.56%育居商業(yè)產(chǎn)住旅游區(qū)其它休閑空間337.29%居區(qū)業(yè)區(qū)（含水面、山體）住區(qū)區(qū)旅游區(qū)居住用地及配套16135.

3、78%商業(yè)用地439.56%n到目前為止華僑城已建成4個(gè)國(guó)內(nèi)最具影文體用地40.88%響力的主題公園并與國(guó)際連鎖大型超市、高檔寫字樓、高級(jí)酒店、美食步行街、道路交通用地429.38%藝術(shù)中心、體育運(yùn)動(dòng)中心等設(shè)施一起形工業(yè)用地214.67%成了完善的休閑商務(wù)體系；其它40.88%n通過(guò)一個(gè)開(kāi)放性的、處于良性動(dòng)態(tài)發(fā)展中的有機(jī)系統(tǒng)，打造出自己的“城市意合計(jì)450100%向”，每年吸引外來(lái)游客1000萬(wàn)人次，成為深圳最繁榮的城市休閑商務(wù)中心。44華僑城位于深圳市南山區(qū)，是復(fù)合了居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)功能的城市組團(tuán)n地理位置：位于深圳市西部，距深圳中心區(qū)約4公里；深圳關(guān)內(nèi)n規(guī)模：占地面積45

4、0公頃，其中旅游用地約130公頃，現(xiàn)狀華僑城4km人口35000人；n城區(qū)功能：是復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境，以居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)為主要功能的、相對(duì)獨(dú)立的城市組團(tuán)；居住區(qū)n規(guī)劃狀況：總建筑面積約為218.96萬(wàn)㎡，其中高層住宅92.85萬(wàn)㎡，多層住宅45.48旅游區(qū)萬(wàn)㎡，別墅3.38萬(wàn)㎡，市政41.60萬(wàn)㎡，商業(yè)及工廠占地文教產(chǎn)業(yè)區(qū)34.56萬(wàn)㎡，寫字樓占地1.08體育萬(wàn)㎡，旅游配套設(shè)施占地250居住區(qū)萬(wàn)㎡。旅游區(qū)商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)55區(qū)域前期是未經(jīng)開(kāi)發(fā)的城市郊區(qū)，生態(tài)資源處于蠻荒狀態(tài)，城市配套極其匱乏開(kāi)發(fā)背景n華僑城原是寶安縣光明華僑華華僑城僑城早早期期狀況狀況畜牧場(chǎng)沙河分

5、場(chǎng)，1981經(jīng)廣東省政府批準(zhǔn)，改制成為沙?“二十年前來(lái)華僑城河華僑企業(yè)公司；時(shí)，深南路還是汽車一n1985年4月，全國(guó)華僑工作會(huì)過(guò)塵土飛揚(yáng)，大片荒丘議正式通過(guò)了華僑城建設(shè)方中只有幾處工地……”案，6月國(guó)務(wù)院僑辦報(bào)送國(guó)務(wù)——深圳市民院批準(zhǔn)成立“深圳特區(qū)辦華僑城”，1985年11月11日華僑城宣告成立；當(dāng)時(shí)的深南大道1983年的華僑城n創(chuàng)立初期，國(guó)務(wù)院僑辦直屬的香港中旅集團(tuán)以其每年三分之一的利潤(rùn)作為華僑城的初始開(kāi)發(fā)投資，沙河公司、國(guó)家及省公司僅投入少量資金；n開(kāi)發(fā)時(shí)，華僑城距離當(dāng)時(shí)的深圳城市中心約14km，屬于完全的郊區(qū)地帶。1985年的華僑城規(guī)劃1987年華僑城的建設(shè)狀況1990年

6、華僑城的建設(shè)狀況66區(qū)域開(kāi)發(fā)遵循“在花園中建城市”的規(guī)劃理念，注重利用和改造區(qū)域原生資源，由始至今保持良好的生態(tài)環(huán)境華僑城各功能的用地狀況用地性質(zhì)占地面積占地（公頃）比例主題公園、景區(qū)14231.56%其它休閑空間337.29%（含水面、山體）居住用地及配套16135.78%商業(yè)用地439.56%文體用地40.88%道路交通用地429.38%工業(yè)用地214.67%其它40.88%合計(jì)450100%n開(kāi)放式街區(qū)，成為城市意象；n道路彎曲和富有坡度；n道路綠化成形；n車和人處于同等地位；n道路和綠化組成的區(qū)域邊界；n公共共享空間。77華僑城增值“三階段”分析華僑城的區(qū)域增值實(shí)現(xiàn)可以分

7、為三個(gè)階段：引領(lǐng)超越追趕88追趕期（1980~1991）華僑城始建初期平均樓盤價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于深圳其他區(qū)域，為了改變這一局面，華僑城施行了一系列舉措：類別開(kāi)發(fā)時(shí)間項(xiàng)目概況擁有82個(gè)景點(diǎn)，從1989年9月到1990年底，錦繡中華共接待游客1989錦繡中華430萬(wàn)人次，15月收回投資，一舉成為深圳的標(biāo)志性建筑旅游設(shè)施占地面積１５.８萬(wàn)平方米，包括中國(guó)２１個(gè)民族的２４個(gè)村1991民俗文化村寨，成為全國(guó)５６個(gè)民族有代表性的民族風(fēng)情博物館。是城市文藝表演的核心場(chǎng)所之一，擁有的特級(jí)影院至今接待