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《偉業(yè)京御地產(chǎn)固安項(xiàng)目營(yíng)銷思路報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、成勢(shì)----京御地產(chǎn)2.0項(xiàng)目營(yíng)銷思路初探寫在前面…2.0項(xiàng)目是京御地產(chǎn)繼孔雀城別墅連鎖品牌后推出的又一力作，項(xiàng)目在產(chǎn)品、形象、客戶等各方面均有別于孔雀城項(xiàng)目，特別是在營(yíng)銷模式上，更是勇于探索新的道路。偉業(yè)顧問愿貢獻(xiàn)自身經(jīng)驗(yàn)與資源，與開發(fā)商一起共同促進(jìn)、見證新項(xiàng)目成就大勢(shì)、再筑輝煌目錄第一部分：市場(chǎng)政策解讀—宏觀市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)政策、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)第二部分：項(xiàng)目自身解讀—項(xiàng)目分析、產(chǎn)品解讀、SWOT分析第三部分：營(yíng)銷定位—形象定位、客戶定位、價(jià)格定位第四部分：營(yíng)銷思路—整體思路、銷售策略、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷計(jì)劃宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析05年06年07年08年09年10年前期數(shù)據(jù)來源于
2、中金公司從目前的經(jīng)濟(jì)情況分析，未來2-3年，由于人們對(duì)于未來預(yù)期的不確定性，將會(huì)導(dǎo)致投資、消費(fèi)等各種行為的短期化（追求相對(duì)穩(wěn)定的收益），同時(shí)，這種短期的消費(fèi)與投機(jī)在寬松的貨幣投放的情況下非常容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫和通脹的產(chǎn)生，而這種情況會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的不確定情緒。觀點(diǎn)：在波動(dòng)中前行，波動(dòng)幅度加大，波動(dòng)周期縮短。宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)：保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是國(guó)家基本政策層面的核心要?jiǎng)?wù)，從GDP的走勢(shì)曲線來看，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然是好的。通過對(duì)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的研究可以看到，歷史性受挫之后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將主要依賴于刺激固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)是其中的重要環(huán)節(jié)。觀點(diǎn)：房地產(chǎn)整體市場(chǎng)前景良好。16
3、GDP總量增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁35000025000人均GDP持續(xù)走高1414.21430000013.113200001225000010.910.715000101010.11010.110.49.29.39.1920000087.88.48.310000150000641000005000250000000199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200
4、620072008房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)頭強(qiáng)勁宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析關(guān)于消費(fèi)需求：不論有沒有4萬億的增發(fā)，資金流動(dòng)性過剩是存在的，這構(gòu)成了住房消費(fèi)需求高漲的一個(gè)基本要素。同時(shí)，寬松的貨幣政策導(dǎo)致通脹預(yù)期（其實(shí)還有事實(shí)上的隱性通脹），房地產(chǎn)“保值”效用被不斷放大，大量資金，尤其是個(gè)體的、私有的資金，選擇房地產(chǎn)消費(fèi)作為逃生的出口。我們還注意到，先行指標(biāo)研究中的CPI和PPI曲線表明，生產(chǎn)者和消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期有著相對(duì)的悲觀情緒，這也導(dǎo)致一個(gè)重要變動(dòng)，原先選擇投入生產(chǎn)和消費(fèi)的貨幣，或更多的流向普遍認(rèn)為相對(duì)安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)。觀點(diǎn)：流動(dòng)過剩和通脹預(yù)期導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境需求持續(xù)旺盛新增貸款與中央投資
5、發(fā)放金額通貨膨脹的預(yù)期CPI和PPI曲線宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析關(guān)于開發(fā)節(jié)奏：整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)程和房地產(chǎn)與金融結(jié)合的曲線研究，都說明一個(gè)問題，市場(chǎng)在未來存在相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)性，而且我們判斷，這種波動(dòng)會(huì)較二十一世紀(jì)的初始幾年更為劇烈，幅度會(huì)變大，波動(dòng)周期會(huì)變短。體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一種時(shí)段性、區(qū)域性、類別性和環(huán)境性的不規(guī)則波動(dòng)。觀點(diǎn)：預(yù)測(cè)波動(dòng)、控制周期或者和波動(dòng)周旋是可笑的，我們精力必須放在，全力去打造一個(gè)在波動(dòng)之中也具有強(qiáng)大生命力的項(xiàng)目。房?jī)r(jià)指數(shù)M1-M2上證指數(shù)收益率（右軸）1225010200861504210001998-011998-081999-031999-102000-052
6、000-122001-072002-022002-092003-042003-112004-062005-012005-082006-032006-102007-052007-122008-072009-02-250-40-6-8-50-10-12-10005年06年07年08年房?jī)r(jià)、股市共同預(yù)示市場(chǎng)波動(dòng)波動(dòng)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析一級(jí)土地市場(chǎng)分析2008-2009年北京市土地成交監(jiān)測(cè)情況（萬平方米）?09年5月-9月份北京是土30060002505000地成交面積激增，價(jià)格在20040001503000高位出現(xiàn)小幅波動(dòng)，形勢(shì)1002000“集體樂觀”，但從10月5010000
7、0開始成交量與成交價(jià)格出08/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11成交面積71398201301792625535469016822922521225070161成交均價(jià)1635113020150256428412271747208422378832411433440272705490510564119現(xiàn)雙下滑。2008200-2009年北京市各個(gè)區(qū)域土地成交情況140001200015010000?土
