德州南龍國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

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1、南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案德州南龍國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)推廣方案香港美聯(lián)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃2010年10月1南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案目錄一總體營(yíng)銷(xiāo)思路…………………………………………………………………2二營(yíng)銷(xiāo)推廣中可能出現(xiàn)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略……………………………………4三一期推盤(pán)建議…………………………………………………………………7四階段營(yíng)銷(xiāo)推廣策略……………………………………………………………172南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案一、總體營(yíng)銷(xiāo)思路3南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案“南龍國(guó)際”作為德州市區(qū)規(guī)模最大的樓盤(pán)，在整個(gè)項(xiàng)目宣傳推廣過(guò)程中，應(yīng)充分展示大盤(pán)的作風(fēng)，大盤(pán)銷(xiāo)售

2、的不僅僅是產(chǎn)品，更多的是一種文化氛圍、一種生活品質(zhì)的延伸，將有形與無(wú)形相結(jié)合，通過(guò)無(wú)形的理念與有形的產(chǎn)品相結(jié)合，達(dá)到滿足目標(biāo)消費(fèi)者尊貴、虛榮的心理需求的目的。針對(duì)德州市民“實(shí)在”的心理特點(diǎn)，在推廣策略上，走大氣、內(nèi)斂的推廣路線，賦予項(xiàng)目一個(gè)恰當(dāng)?shù)耐茝V主題，并附以一系列的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)作為支持，強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)域特征，引發(fā)客戶(hù)的認(rèn)同，通過(guò)階段性的集中式廣告投放，并以連續(xù)性的活動(dòng)不斷刺激客戶(hù)的感知，樹(shù)立物業(yè)獨(dú)特的品牌形象。消除項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間未開(kāi)工帶來(lái)的負(fù)面影響，是營(yíng)銷(xiāo)推廣的突破點(diǎn)所在。如何在銷(xiāo)售時(shí)把樓盤(pán)價(jià)值展示出來(lái)是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，樓盤(pán)的

3、價(jià)值來(lái)自?xún)煞矫?，一是推廣策略中高尚生活品質(zhì)的訴求；另一個(gè)是體現(xiàn)產(chǎn)品附加值方面的內(nèi)容，如景觀設(shè)計(jì)、體現(xiàn)社區(qū)服務(wù)功能的配套設(shè)施包括物業(yè)管理、社區(qū)幼兒園、菜單式裝修服務(wù)、社區(qū)商業(yè)等。一個(gè)好的價(jià)值展示可以讓客戶(hù)在現(xiàn)場(chǎng)看樓的過(guò)程中逐漸的認(rèn)可我們樓盤(pán)將來(lái)的質(zhì)素，想象出將來(lái)可能的生活狀態(tài)，并越來(lái)越為這種氣氛、前景而激動(dòng)、沖動(dòng)，再加上每一銷(xiāo)售階段適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)滿足他的“占了便宜”的心理，銷(xiāo)售的成功也就變成了非常自然的事情。4南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案二、營(yíng)銷(xiāo)推廣中可能出現(xiàn)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略5南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案1、市場(chǎng)反映不熱烈應(yīng)對(duì)：■為避免該問(wèn)題

4、出現(xiàn)，最主要的是要避免項(xiàng)目切入市場(chǎng)時(shí)價(jià)位過(guò)高，使多數(shù)人敬而遠(yuǎn)之?！龀浞掷庙?xiàng)目綜合品質(zhì)，突出優(yōu)勢(shì)，塑造知名度，樹(shù)立項(xiàng)目在市場(chǎng)中大盤(pán)、品牌、領(lǐng)先的鮮明形象。2、客群被大量分流應(yīng)對(duì)：■大力宣傳項(xiàng)目所在的區(qū)域特征，制造市區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)的差距?！鲆?yàn)楸卷?xiàng)目地理位置的因素，一定要給項(xiàng)目樹(shù)立一個(gè)市中心大盤(pán)的形象，市中心的心理誘導(dǎo)是生活方便、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等市政配套設(shè)施完善。6南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案3、銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)，后繼乏力應(yīng)對(duì)：■避免前期將有效的營(yíng)銷(xiāo)策略和手段用盡。■針對(duì)每一銷(xiāo)售階段的特點(diǎn)，制定不同的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，引發(fā)一輪又一輪的

5、銷(xiāo)售熱潮。4、長(zhǎng)時(shí)間未開(kāi)工帶來(lái)的負(fù)面影響應(yīng)對(duì)：■扎實(shí)做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，項(xiàng)目以高層次的姿態(tài)入市，改變?nèi)藗儗?duì)本項(xiàng)目以往的看法?！鲈谫Y金周轉(zhuǎn)允許的情況下，甚至可以現(xiàn)房銷(xiāo)售，以真實(shí)的面目直接面對(duì)購(gòu)房者的目光。7南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案三、一期推盤(pán)建議8南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案大盤(pán)很少一次性開(kāi)發(fā)完成的，一般采取分期開(kāi)發(fā)的方式，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及資金周轉(zhuǎn)壓力。建議一期首先推出1#、3#、5#、20#、21#共5棟多層及沿天衢路入口兩側(cè)的小高層。如圖所示：理由：■先期推出5棟多層，符合德州人目前對(duì)多層比較認(rèn)可的現(xiàn)狀，利用前期積累的客戶(hù)，為樓盤(pán)的銷(xiāo)售

6、實(shí)現(xiàn)良好的開(kāi)端。■同時(shí)，推出部分小高層試探市場(chǎng)，通過(guò)有針對(duì)性的引導(dǎo)，消除客戶(hù)的疑慮，樹(shù)立一種全新的生活方式，較低的起價(jià)無(wú)疑是引起消費(fèi)者關(guān)注的第一步，為后期的小高層銷(xiāo)售作準(zhǔn)備?！鲅靥灬槁芬粋?cè)的樓房先行建設(shè)，能夠展示樓盤(pán)的形象。9南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案關(guān)于小高層推廣抗性消除：根據(jù)對(duì)德州市民選擇的物業(yè)類(lèi)型的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：購(gòu)房者選擇多層所占比例為84.5%，小高層所占比例為13.8%，高層所占比例為1.7%。10南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案住宅類(lèi)型的選擇1.7%13.8%多層小高層高層84.5%人們對(duì)小高層的認(rèn)可率較低，產(chǎn)生一定的抗性，主要表

7、現(xiàn)在對(duì)價(jià)格、物業(yè)管理不滿意及生活習(xí)慣不適應(yīng)幾方面。由于德州目前沒(méi)有正式入住的小高層住宅，受傳統(tǒng)居住觀念的影響，人們對(duì)小高層存在一定的偏見(jiàn)，因此，在我們推出小高層時(shí)，可通過(guò)銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售說(shuō)詞將小高層的優(yōu)點(diǎn)逐一展現(xiàn)出來(lái)。小高層較多層住宅，具有以下優(yōu)點(diǎn)及特點(diǎn)：11南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案框架結(jié)構(gòu)，強(qiáng)度高，耐用年限長(zhǎng)；通風(fēng)好，污染程度低；采光率高；有電梯，出行方便，尤其方便老、弱、病、殘人員；私密性強(qiáng)；樓間距大，可供綠化、休閑娛樂(lè)、交通的空間增大；高端人士的選擇。為消除以上抗性，我們建議：■首先控制小高層的銷(xiāo)售價(jià)格，拉近與多層住宅之間的

8、價(jià)差，以200-300元/㎡的價(jià)差較為合適，從根本上消除客戶(hù)的心理因素。12南龍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案■強(qiáng)調(diào)其景觀以及新穎獨(dú)特的建筑外觀，并引導(dǎo)一種高品質(zhì)的未來(lái)生活方向?！鲠槍?duì)沿街小高層環(huán)境雜亂的局面，建議采用中空玻璃，消除噪音，打消客戶(hù)顧慮?！鲈阡N(xiāo)售方面做到戶(hù)型差異化，避免多層和小高層戶(hù)型重合