中原地產(chǎn)天津西青中北鎮(zhèn)項(xiàng)目策略推廣

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1、中原出品SINCE1978www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全市場(chǎng)的總體分析A總體價(jià)格水平上升使得成交量下降A(chǔ)“國六條”使得３０多個(gè)項(xiàng)目重新修改規(guī)劃推遲推向市場(chǎng)。在半年左右時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)將出現(xiàn)短暫的停滯A天津房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡問題在短時(shí)間內(nèi)難以解決A今年將拆遷500萬平方米,剛性需求強(qiáng)勁A高性價(jià)比產(chǎn)品將供不應(yīng)求瑞景居住區(qū)瑞景居住區(qū)宜興埠宜興埠衛(wèi)國道沿線衛(wèi)國道沿線板塊分布圖張貴莊沿線張貴莊沿線中北鎮(zhèn)板塊中北鎮(zhèn)板塊柳林柳林/雙港片區(qū)/雙港片區(qū)奧運(yùn)板塊奧運(yùn)板塊www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全05年外環(huán)板塊銷售情況項(xiàng)目套數(shù)建筑面積均價(jià)均面積套價(jià)值西部612633834549103.57

2、471140東部21782573884322118.18510790奧運(yùn)41974991055566118.92661943瑞景565567433483100.43349805大地12城www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全姍姍來遲的大盤－－大地１２城?100萬平方米的總體建設(shè)規(guī)模,包含了各種建筑形式,客戶選擇空間較大?萬隆集團(tuán)一貫的營銷策略:以低價(jià)強(qiáng)占市場(chǎng)?將使該板塊的成熟程度及區(qū)域配套更加完善?規(guī)劃缺乏創(chuàng)新,產(chǎn)品品質(zhì)一般?萬隆已有的后期管理水平降低了品牌可信度,導(dǎo)致客戶的忠誠度不足?土地與開發(fā)成本壓力巨大,亟待期盼銷售成果www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全中北鎮(zhèn)開發(fā)的第一炮－－假日風(fēng)

3、景?強(qiáng)勢(shì)品牌吸引了眾多客群,其對(duì)市場(chǎng)的壓迫式宣傳獲得了較好的銷售業(yè)績.?強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì),帶動(dòng)了整體區(qū)域的開發(fā)潛力?產(chǎn)品創(chuàng)新及整體品質(zhì)，比較受到客群認(rèn)可?后續(xù)推廣將會(huì)受到市場(chǎng)大勢(shì)以及萬隆金廈項(xiàng)目的阻擊?”國六條”將會(huì)使得中心城區(qū)的項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題逐漸緩解,則該案原有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)將相對(duì)萎縮www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全平凡的沒落貴族－－水語花城?整體規(guī)模有一定優(yōu)勢(shì),能夠很好的”借市”?整體規(guī)劃比較呆板,資源整合力較差?項(xiàng)目的總體客群定位比較混亂?營銷推廣的力度氣勢(shì)，與其品牌規(guī)模不相匹配?產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新較為陳舊,,難以適應(yīng)市場(chǎng)需求?國企性質(zhì)的運(yùn)作水平，使得客戶對(duì)今后的項(xiàng)目升值潛力信心

4、不足全方位的競(jìng)爭(zhēng)?產(chǎn)品戰(zhàn)?價(jià)格戰(zhàn)?成本戰(zhàn)?時(shí)間戰(zhàn)?信息戰(zhàn)?配套戰(zhàn)?規(guī)模戰(zhàn)?品牌戰(zhàn)www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中原的市場(chǎng)戰(zhàn)略建議?采取“市場(chǎng)追隨者”的策略，利用項(xiàng)目總體規(guī)模不大的特點(diǎn)，充分發(fā)揮產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，集中宣傳產(chǎn)品的綜合性價(jià)比優(yōu)勢(shì),利用區(qū)域集聚效應(yīng)吸引大量客流的機(jī)會(huì)，迅速消化.?與水語花城項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目將可具備產(chǎn)品方面的強(qiáng)烈差異性，以及優(yōu)異的綜合性價(jià)比?借勢(shì)宣傳----盡量能夠借助假日風(fēng)景、大地12城等項(xiàng)目的宣傳效果，節(jié)省推廣費(fèi)用可視為增加經(jīng)營利潤?假日風(fēng)景、大地12城屬大盤性質(zhì)的規(guī)模性開發(fā),價(jià)格的不斷提升是大盤價(jià)值體現(xiàn)的重要標(biāo)志。而本案是區(qū)域內(nèi)入

5、市最晚的項(xiàng)目,價(jià)格水平的靈活性優(yōu)勢(shì)將日益明顯,將具有無法比擬的優(yōu)勢(shì).www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全項(xiàng)目的總體定位城市低密度南派風(fēng)情融入式洋房現(xiàn)代時(shí)尚住區(qū)市場(chǎng)的切入點(diǎn)搶搶www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全搶什么????當(dāng)對(duì)手正在修改規(guī)劃時(shí)我們進(jìn)入市場(chǎng)認(rèn)購了?當(dāng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)認(rèn)購的時(shí)候我們開盤銷售了?當(dāng)對(duì)手開盤銷售的時(shí)候,我們已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房了我們搶的是市場(chǎng),搶的是客戶,我們總比別人快一步銷售三步曲買不買房看環(huán)境選不選房看總價(jià)掏不掏錢看房型www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全入市時(shí)機(jī)建議：2006年9～10月間中原觀點(diǎn)：此時(shí)萬科項(xiàng)目與金廈項(xiàng)目均已進(jìn)入持續(xù)銷售期，其內(nèi)部的多層樓座應(yīng)已大部分實(shí)現(xiàn)

6、銷售，板塊范圍內(nèi)客戶購房的選擇余地逐漸減小。而萬隆項(xiàng)目又尚未進(jìn)入市場(chǎng)銷售,——本項(xiàng)目住宅將選擇此時(shí)入市建議開盤時(shí)點(diǎn)：2006.9月中旬(或者提前到2006.9.8)此開盤時(shí)點(diǎn)，可以占據(jù)九、十月份的傳統(tǒng)銷售旺季案名建議南嶺雅舍美景天域花好月苑尚達(dá)雅筑www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全主推廣語建議1小戶型大景觀天津有哪個(gè)項(xiàng)目這么干過2優(yōu)越自然天成，領(lǐng)袖時(shí)尚之都3南嶺雅舍體驗(yàn)私享洋房的感覺4我的家，在嶺南突破重圍我們從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念,舒適度,合理性方面突圍,不買貴的就買最合適的我們從價(jià)格方面突圍,因?yàn)楦鞣N因素的集成,使得我們占盡了優(yōu)勢(shì),獲得了最大的性價(jià)比我們從主題景觀上突圍……我們從市場(chǎng)聲

7、勢(shì)上突圍……我們——突圍！www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全我們要主張……?人居理念?舒適生活?成熟社區(qū)?景觀特色?巨大的升值空間定價(jià)原則策略原則：低開高走小幅快跑隨施工的進(jìn)度和銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)（參考市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)），按確認(rèn)的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃提高的定價(jià)策略。www.cg35.cn地產(chǎn)資料大全項(xiàng)目定價(jià)流程1.制定項(xiàng)目均價(jià)2.確定垂直價(jià)差及水平價(jià)差3.形成價(jià)目表4.作相應(yīng)調(diào)整5.制定折扣方案6.形成調(diào)整后價(jià)目表產(chǎn)品賣點(diǎn)?最