精品文案-華高萊斯青島愛丁堡國(guó)際公寓項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、愛丁堡國(guó)際公寓之項(xiàng)目定位報(bào)告華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD報(bào)告內(nèi)容一、項(xiàng)目發(fā)展背景分析（一）“國(guó)六條”影響分析………………………………………………………………………….4（二）區(qū)域發(fā)展情況分析………………………………………………………………………….7（三）開發(fā)條件分析……………………………………………………………………………..17（四）項(xiàng)目發(fā)展方向初判…………………………………………………………

2、……………..22二、豪宅市場(chǎng)分析（一）現(xiàn)狀特征分析……………………………………………………………………………..26（二）未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析………………………………………………………………………………29（三）市場(chǎng)空間分析……………………………………………………………………………..37三、項(xiàng)目定位（一）“愛丁堡”內(nèi)涵導(dǎo)入…………………………………………………………………………41（二）總體定位…………………………………………………………………………………..44（三）客戶群定位…………………………………………………………

3、………………………55（四）產(chǎn)品定位……………………………………………………………………………………63（五）配套設(shè)施建議………………………………………………………………………………89（六）物業(yè)管理建議…………………………………………………………………………….121（七）設(shè)備設(shè)施建議…………………………………………………………………………….1242一、項(xiàng)目發(fā)展背景分析（一）“國(guó)六條”影響分析（二）區(qū)域發(fā)展情況分析（三）開發(fā)條件分析（四）項(xiàng)目發(fā)展方向初判（一）“國(guó)六條”影響分析{總體特點(diǎn)?調(diào)控力度明顯加大ü《意見》

4、中明確提出，“國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對(duì)各地2005年以來(lái)落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的情況進(jìn)行一次集中檢查?！报贡O(jiān)察部和統(tǒng)計(jì)局的增加，明顯注重了新政的監(jiān)督執(zhí)行問題?行政指令干擾市場(chǎng)行為ü本次調(diào)控具有行政強(qiáng)制性的特點(diǎn)，成為左右項(xiàng)目發(fā)展方向的最大因素?操作空間有待明確ü根據(jù)青島市政府《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)（2006）37號(hào)文件調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》中的相應(yīng)規(guī)定，本項(xiàng)目能否劃歸風(fēng)景名勝區(qū)，或根據(jù)總量控制的原則不受“70％，90平米”的限制，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。4（一）“國(guó)六條”影響分析{總體影響?供應(yīng)影響

5、ü高檔住宅供應(yīng)減少，中低檔住宅供應(yīng)加大ü產(chǎn)品運(yùn)作空間趨小，資源影響權(quán)重趨大ü能夠形成有效供應(yīng)的大戶型和別墅項(xiàng)目的短期利好?需求影響ü短期影響u觀望情緒濃重u大戶型、低密度住宅需求加快釋放ü長(zhǎng)期影響u抑制中高檔購(gòu)房需求5（一）“國(guó)六條”影響分析{高端住宅影響?受到影響的高檔項(xiàng)目，大量會(huì)出現(xiàn)推遲動(dòng)工的觀望態(tài)度，未來(lái)供應(yīng)將出現(xiàn)斷檔?加強(qiáng)了存量高檔住宅的稀缺性因而，本項(xiàng)目必須努力爭(zhēng)取劃歸“風(fēng)景名勝區(qū)”，或根據(jù)總量控制原則，盡量減少“國(guó)六條”對(duì)項(xiàng)目的干擾。6（二）區(qū)域發(fā)展情況分析{居住脈絡(luò)分析?項(xiàng)目周邊尚未形成居住氛圍ü一公里范

6、圍內(nèi)無(wú)商品房供應(yīng)，居住氛圍薄弱ü西北側(cè)張村河改造項(xiàng)目，對(duì)居住氛圍將有所提升u產(chǎn)品可能以中檔為主，可以迅速聚集區(qū)域人氣u由于其開發(fā)進(jìn)度較慢，只能對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的后期有所支撐?項(xiàng)目處于中檔居住區(qū)和高檔居住區(qū)的邊緣，地段屬性模糊ü高檔居住板塊沿香港東路和濱海路向東發(fā)展，從松嶺路向北逐漸減弱ü中檔住宅板塊由浮山后向東發(fā)展ü項(xiàng)目開發(fā)為中檔或高檔住宅，都具備一定的合理性7（二）區(qū)域發(fā)展情況分析張村河改造本地塊浮山后四姜一灣改造規(guī)劃面積252公頃，產(chǎn)品以高中檔為主青島高檔海景房的集中區(qū)域麥島改造，產(chǎn)品以高中檔為主8（二）區(qū)域發(fā)展情況分析

7、{松嶺路改造?基本情況ü松嶺路為濱海大道北段，為雙向六車道，設(shè)計(jì)行車速度為每小時(shí)80公里?該規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響ü加強(qiáng)了即墨、膠州等郊市和青島市中心的聯(lián)系。按照項(xiàng)目的原有定位，項(xiàng)目的位置對(duì)來(lái)自這些地方的客戶的吸引力大大加強(qiáng)ü項(xiàng)目臨松嶺路一側(cè)的展示價(jià)值大大加強(qiáng)，應(yīng)在設(shè)計(jì)中予以考慮ü負(fù)面影響是，松嶺路時(shí)速快，車流量大，有可能會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)一定的噪音影響，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)對(duì)此加以重視并解決9（二）區(qū)域發(fā)展情況分析{張村河改造?開發(fā)條件對(duì)比張村河南岸村莊改造區(qū)本案10（二）區(qū)域發(fā)展情況分析{張村河改造?開發(fā)條件對(duì)比內(nèi)容張村河南岸村莊

8、改造基本情況同本項(xiàng)目的對(duì)比分析地理位置緊鄰本項(xiàng)目比本案更靠近浮山后中檔居住區(qū)道路通達(dá)性同于本案，但同樣缺乏公交通緊鄰遼陽(yáng)東路、合肥路、松嶺路交車等公共交通景觀資源午山、西山缺乏本案擁有的高爾夫景觀總用地面積為166公頃，住宅建筑面積150萬(wàn)項(xiàng)目規(guī)模平方米，公共建筑面積20.7萬(wàn)平方米。規(guī)劃遠(yuǎn)高于本案布局了三橫、三縱，三心。容積率未