溫州龍灣區(qū)財富東方營銷服務提案

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1、烽火營銷·2009年3月財富東方項目服務提案一、項目概況1、項目位置：位于龍灣區(qū)行政中心城市核心區(qū)，北靠永寧西路，東依高新大道。2、用地面積：28.74畝（19160平方米）3、容積率：3.24、總建筑面積：67242平方米，其中辦公建筑面積43771平方米，一二層商業(yè)建筑面積近10000平方米，機動停車位361個，地下室面積約1.32萬m2項目區(qū)位圖（1）、區(qū)行政中心大樓（2）、溫州銀行大廈（3）、區(qū)文化中心（4）、四星級萬康酒店（5）、財富東方12345行政中心實景文化中心實景龍城華府物業(yè)類型：住宅樓盤地址：龍灣行政中心區(qū)，南靠永寧路，北臨永

2、中路，東與靈昆大道相接用地面積：15893㎡建筑面積：地上建筑面積39585㎡，地下室12288㎡售樓熱線：86967888/76969088售樓地址：龍灣城市中心區(qū)永寧西路開發(fā)商：溫州恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司裝　　修：毛　　坯開盤日期：2008年下半年價格：14000元/平方米銷售情況：僅推出一幢二、周邊項目萬康錦繡城總用地面積：82481㎡,總建筑面積：126247平方米，由16幢小高層和一個幼兒園及一個小學圍合而成開發(fā)商：溫州萬康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停車位：261個溫州銀行龍灣大樓用地面積：5637平方米建筑面積：地上建筑面積18010平方米，地下實建筑面

3、積4408平方米，總投資1.3億，是溫州銀行成立十周年以來的第一個自建工程，是一個充分體現(xiàn)銀行金融特點的多元化的現(xiàn)代寫字樓建筑。三、SWOT簡析（一）優(yōu)勢1、龍灣區(qū)作為溫州大都市由“濱江城市”向“濱海城市”拓展的主戰(zhàn)場，副城核心區(qū)地段價值優(yōu)越。2、距離機場數(shù)公里，甌海大道也使主城車程僅10幾分鐘，交通便捷。3、城市核心區(qū)行政中心、文化中心、金融中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好，環(huán)境優(yōu)美。（二）劣勢1、作為行政中心新區(qū)形成旺盛人氣需要時間積累，目前還較冷清。2、區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)目前尚難以支撐專業(yè)寫字樓經(jīng)濟的發(fā)展。（三）、機會1、隨著龍灣核心城區(qū)漸成規(guī)模，銀行、保險、IT、通訊

4、等中心分支機構(gòu)也必將升級，將帶來較大量的寫字樓市場需求。2、汽車時代的消費觀念給予項目商業(yè)部分較大的拓展空間。3、龍灣核心城區(qū)的建設(shè)日益完善也必然使項目逐步升溫。4、龍灣區(qū)強大的經(jīng)濟購買力使項目具備更大的操作空間。（四）、威脅1、目前房地產(chǎn)市場低迷，投資者信心受挫影響到項目推廣。2、項目必然面對包括市中心其他寫字樓項目競爭。四、營銷構(gòu)想財富東方項目作為副城中心區(qū)項目優(yōu)勢明顯，營銷推廣中如能結(jié)合商務中心推廣特點，整合優(yōu)勢，突出形象，應該說是大有潛力可挖的。（一）聯(lián)合強勢品牌，形成領(lǐng)袖標桿商務中心不同于住宅，除了地段、建筑等，進駐企業(yè)在一定程度代表著項目的價值。

5、本項目地段如果放在龍灣區(qū)城市核心區(qū)來說應該說是具備地標特征的。如果能夠在項目推廣前期即有針對性引進一些強勢企業(yè)，形成強勢聯(lián)盟，那么在這些龍頭客戶的帶動作用下，項目必然可以成為區(qū)域的商務標桿。由于溫州市場特殊性，前期的招商合作在溫州并不為人所種，在目前市場不景氣同時又是在一個寫字樓市場新區(qū)域。聯(lián)合強勢品牌勢在必行，相信也能取得不錯效應。（二）寫字樓、商鋪互動聯(lián)贏裙樓商鋪招商直接關(guān)系到整體項目的形象，二者在推廣中應考慮互動聯(lián)贏，互相促進。商鋪招商考慮與寫字樓招商并行不悖。（三）、多種渠道主動出擊客戶資源直銷是寫字樓重要的營銷手段。渠道營銷實效性強，有利于精準鎖定

6、客戶。主動出擊策略可針對目標客戶進行：1）客戶資源直銷；2）點式營銷策略；3）DM直郵等。（四）、包裝導入主題推廣目前項目包裝尚未跟進，項目主題形象還是模糊，結(jié)合項目的前期招商，推廣中可整合資源優(yōu)勢，通過強化包裝，突出項目優(yōu)勢，做到孔雀開屏，吸引受眾。五、主體定位寫字樓定位一般參照政府政策引導原則、經(jīng)濟趨勢發(fā)展原則、地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)原則、行業(yè)習慣特征原則。結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟我們做過一定的市場定位方向試測。（一）行業(yè)寫字樓方向測試（1）五金水暖國際商務中心：一二樓為品牌展示中心，主樓為商務辦公區(qū)?？紤]這一方向主要是基于龍灣區(qū)五金水暖業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)支撐。通過行業(yè)龍頭及行業(yè)協(xié)會

7、人士走訪，結(jié)果表明龍灣區(qū)五金水暖尚不能支撐起比較高端商務寫字樓經(jīng)濟。一方面已有五金水暖城在興建，同時作為相對低端的五金水暖基地產(chǎn)銷結(jié)合對于寫字樓商務辦公要求并不高?，F(xiàn)有水暖潔具市場實景圖（2）眼鏡貿(mào)易大廈：商業(yè)部分為眼鏡市場，主樓為以眼鏡貿(mào)易為主的商務辦公。作為主要眼鏡產(chǎn)地，溫州沒有眼鏡市場、眼鏡行業(yè)大廈這一直成為眼鏡行業(yè)一大憾事。眼鏡行內(nèi)人士都認為眼鏡市場、行業(yè)大廈在溫州是必須的，但對于本項目地段不認同。溫州的各個寫字樓幾乎都有外貿(mào)公司在做眼鏡境內(nèi)外業(yè)務，如果在龍灣做必須要政府的強力扶持，另外長期的市場培植必然使開發(fā)商資金回籠緩慢，從而帶來風險。地區(qū)經(jīng)濟新

8、行業(yè)專業(yè)性寫字樓定位初步測試表明，作為一個新區(qū)又是未