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《綦江通惠新城項(xiàng)目市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、元方地產(chǎn)綦江通惠新城項(xiàng)目市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告重慶中原顧問(wèn)事業(yè)部ChongQing.03.2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
2、1整體定位客戶定位案例分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
3、2案例一：茶園新城?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofth
4、isreport
5、3茶園作為重慶主城級(jí)的新區(qū)，規(guī)劃中東部新城的核心區(qū)，在南岸區(qū)政府的推動(dòng)下，經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，相較重慶周邊同期新區(qū)發(fā)展緩慢，區(qū)域價(jià)值相比較低，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)助推作用不大重慶主要牽頭政推進(jìn)速已建成道路組織單位新區(qū)府度重慶市北部新區(qū)管★★★北部新區(qū)政府委會(huì)★重慶市西永產(chǎn)業(yè)園★★★西永新區(qū)政府管委會(huì)★茶園管委會(huì)、長(zhǎng)江工業(yè)園南岸區(qū)茶園新區(qū)管委會(huì)、東★★政府港工業(yè)園管委會(huì)內(nèi)環(huán)高速茶園作為重慶規(guī)劃中的東部新城核心區(qū)，南岸區(qū)行政中心計(jì)劃搬遷于此，但提及多年仍為實(shí)現(xiàn)，工業(yè)園區(qū)同時(shí)與主城連接的道路設(shè)施建設(shè)居住社區(qū)緩慢，嚴(yán)重影響了區(qū)域價(jià)值的提
6、升。真武山隧道辦公區(qū)域商業(yè)配套區(qū)?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
7、4茶園新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年培育，目前仍發(fā)展緩慢，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，并未形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商實(shí)的實(shí)力不強(qiáng)，對(duì)區(qū)域打造的把控能力弱商業(yè)類型開(kāi)發(fā)商品牌2003200420052006200720082009本土非實(shí)力長(zhǎng)青湖社區(qū)商業(yè)動(dòng)工累計(jì)開(kāi)發(fā)50萬(wàn)m2開(kāi)發(fā)商同景國(guó)際30萬(wàn)方城市配外來(lái)非品牌動(dòng)工累計(jì)開(kāi)發(fā)50萬(wàn)m2城套商業(yè)公司慶隆南山3萬(wàn)方社區(qū)配本土二線品動(dòng)工累計(jì)開(kāi)發(fā)50萬(wàn)m2高爾夫套商業(yè)牌坡嶺頓小本土非實(shí)力社區(qū)配套商
8、業(yè)動(dòng)工累計(jì)開(kāi)發(fā)11萬(wàn)m2鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商中鐵山水累計(jì)開(kāi)社區(qū)配套商業(yè)外來(lái)公司動(dòng)工天下發(fā)7萬(wàn)m2資料來(lái)源：中原研究5?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
9、5茶園新區(qū)典型案例——慶隆南山高爾夫社區(qū)分析：項(xiàng)目位于茶園新區(qū)西南部，背靠南山，內(nèi)部擁有溫泉資源，具有良好的自然資源南山山景慶隆?南山高爾夫慶隆高爾夫國(guó)際社區(qū)處于重慶非熱點(diǎn)區(qū)域的茶高速公路入口園新區(qū)，配套缺乏，擁有最大資源便是項(xiàng)目的背后的南山和項(xiàng)目?jī)?nèi)部的溫泉資源。6?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisre
10、port
11、6項(xiàng)目在不能依托區(qū)域價(jià)值支撐的情況下，自身打造了18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、星級(jí)會(huì)所及希爾頓酒店五星級(jí)度假酒店等強(qiáng)勢(shì)配套跳出區(qū)域，面向重慶市場(chǎng)慶隆南山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)希爾頓溫泉度假酒店慶隆南山國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部項(xiàng)目依托自身良好的資源條件打造了18洞錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)和頂級(jí)俱樂(lè)部及五星級(jí)希爾頓溫泉度假酒店作為核心驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)項(xiàng)目住宅物業(yè)銷售。7?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
12、7慶隆?高爾夫國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品相較市場(chǎng)同類產(chǎn)品并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，利用較低的價(jià)格入市，通過(guò)相比同類產(chǎn)品更高的性價(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)
13、，銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目表：慶隆?高爾夫國(guó)際社區(qū)銷售價(jià)格表：慶隆?高爾夫國(guó)際社區(qū)戶型面積及配比房型慶隆?高爾夫同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目房型面積（m2）比例22聯(lián)排8000-10000元/m11000-15000元/m聯(lián)排200-28014.7%獨(dú)棟13000-15000元/m217000-20000元/m2獨(dú)棟330-4607.7%疊拼6000-8000元/m29000-13000元/m2疊拼210-23024.6%酒店7500元/m2（精裝）10000-16000元/m2酒店公寓30-5053%公寓項(xiàng)目從2007年11月至2010年2月期間，銷售
14、超過(guò)50萬(wàn)平米，銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)重慶主城同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。慶隆?高爾夫國(guó)際社區(qū)成交客戶以主城區(qū)改善客戶及投資型客戶為主，成交客戶看重項(xiàng)目良好的社區(qū)品質(zhì)、形象、增值潛力、項(xiàng)目所帶來(lái)的身份感，聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅產(chǎn)品及配套的打造已完全抵消了區(qū)位地段帶來(lái)的不足。8?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
15、8案例啟示在城市的新區(qū)開(kāi)發(fā)中，強(qiáng)勢(shì)度不夠的區(qū)域價(jià)值不能帶給項(xiàng)目?jī)r(jià)值的快速提升，項(xiàng)目必須跳出新區(qū)發(fā)展的概念，以更高的形象面向更大的市場(chǎng)，通過(guò)項(xiàng)目自身的整體規(guī)劃、產(chǎn)品打造、營(yíng)銷手段等方式致勝，以此降低開(kāi)發(fā)風(fēng)
16、險(xiǎn)。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
17、9案例二：澤京〃普羅旺斯?CopyrightCentalineGroup,2009Codeoft
